Rheinpfalz Wohnen ist zu einer sozialen Frage geworden - auch in der Pfalz

Lange war es die Faustregel: Nicht mehr als 30 Prozent des Netto-Einkommens sollen für die Kaltmiete draufgehen. Sonst wird’s eng im Geldbeutel. Die Regel passt nicht mehr. Bezahlbaren Wohnraum zu finden, ist zumindest in der Vorderpfalz schwieriger geworden. Jeder Ort hat eine andere Situation, jeder hat andere Probleme. Drei Beispiele.

Nach einer Untersuchung der gewerkschaftsnahen Hans-Böckler-Stiftung stecken in Ludwigshafen schon 42,7 Prozent der Haushalte mehr als diese 30 Prozent in ihre Miete. Der mittlere Preis (Medianpreis) für eine neu vermietete Wohnung ist in Rheinland-Pfalz in den vergangenen sechs Jahren um 20 Prozent gestiegen. Die Unterschiede von Ort zu Ort sind beträchtlich, zeigen ein Gutachten des Empirica-Instituts für Rheinland-Pfalz von 2014 und die Wohnungsmarktbeobachtung 2017 von Bauforum und Investitions- und Strukturbank. In Pirmasens wohnt es sich im Schnitt am billigsten, in Speyer, Landau und Ludwigshafen am teuersten. In Ludwigshafen, dem Rhein-Pfalz-Kreis, in der Südpfalz, Frankenthal und Bad Dürkheim kommen ständig neue Menschen hinzu – aus der Südwestpfalz, Zweibrücken, Pirmasens, Kusel, dem Kreis Kaiserslautern und dem Donnersbergkreis ziehen sie weg. Nur die Stadt Kaiserslautern wächst im Schrumpfgebiet. 

Neustadt: Der Soziale Bauherr

gehört mit seinen rund 53.200 Einwohnern zu den Städten der Pfalz, die weder wachsen noch schrumpfen. Im Bestand zahlte man hier 2017 im Schnitt 7,16 Euro Miete pro Quadratmeter, in Neubauten etwa 8 Euro. Eine Empirica-Studie prognostizierte 2017 bis 2020 einen Bedarf von 200 Wohnungen. Dass diese Stadt in schönster Lage am Haardtrand nicht nur teure Villen, sondern auch eine erkleckliche Anzahl an Mietwohnungen für kleines Geld bietet, liegt nicht etwa daran, dass der Markt es richtet. „Bei uns gibt es praktisch keinen privaten Mietwohnungsbau. Investoren suchen den kurzfristigen Profit und verkaufen Eigentumswohnungen“, sagt Ingo Röthlingshöfer, Sozialbürgermeister der Stadt. Er ist einer der beiden Geschäftsführer der städtischen Wohnungsbaugesellschaft WBG mit rund 2200 Wohnungen. Während sich an der Rheinschiene städtische Wohnungsbaugesellschaften finden, ist Neustadt am Haardtrand und der weiteren Umgebung im Süden, Norden und Westen die einzige Stadt mit einer Wohnungsbaugesellschaft, die ausschließlich im Niedrigpreisbereich arbeitet. Möglich sei das nur, weil die Stadt keine Gewinne aus den Häusern abziehe, „sondern das Geld im Kreislauf belässt“, sagt Röthlingshöfer. So kann seine WBG Schritt für Schritt ihre Häuser sanieren, ohne nennenswert die Mieten zu erhöhen, und in bescheidenem Maß neu bauen.

Ludwigshafen: Zu neuen Ufern

7200 Wohnungen fehlen nach einer Prognose des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung bis 2030 in Ludwigshafen. Eine „hohe Nachfrage“ nach Wohnraum gibt es laut Wolfgang van Vliet, Vorstand der städtischen Wohnungsbaugesellschaft GAG, bereits jetzt – und zwar „in allen Preissegmenten“. Was gleich auf eine typische Ludwigshafener Entwicklungsproblematik anspielt. Seit über einer Dekade versucht das Rathaus, mit hochwertigen Baugebieten vor allem an Luitpoldhafen und Rheinufer Süd mehr zahlungskräftige Leute in die Arbeiterstadt zu holen. Die städtische GAG war gleich zu Anfang dabei, „ich halte das nach wie vor für eine Erfolgsstory“, meint van Vliet. Auf der anderen Seite stehe die „drückende Nachfrage im Sozialwohnungsbereich“. Für den ehemaligen Sozialdezernenten der Stadt ist es übrigens ein „politischer Denkfehler“, den sozialen Wohnungsbau gedanklich nur mit Hartz-IV-Empfängern zu verknüpfen – komme er doch gerade Menschen mit schmalem Arbeitslohn oder magerer Rente zugute. Schaut man sich die aktuellsten Zahlen an, im Herbst 2018 vom Bereich Stadtentwicklung vorgestellt, fällt die Bedarfslücke wohl nicht ganz so groß aus: Um die 4200 Wohneinheiten passen noch in den Flächennutzungsplan – oder befinden sich bereits in Planung, darunter das Vorzeigeprojekt „Heinrich-Pesch-Siedlung“, in Trägerschaft der katholischen Kirche als sozial gemischte Siedlung angelegt. 3000 fehlende Wohnungen scheinen für die größte pfälzische Stadt mit bald 180.000 Einwohnern nicht viel. „Doch, schon“, sagt van Vliet, „uns gehen irgendwann mal die Baugrundstücke aus“. Für Änderungen im Flächennutzungsplan brauche man mindestens fünf Jahre – „das ist aber schon Turbo“. In die Höhe statt in die Breite zu bauen, bringt wieder eigene Probleme: Bau-Auflagen verteuern den Geschosswohnungsbau. „Sie können kein Hochhaus bauen – und dann für 6 Euro pro Quadratmeter vermieten“, sagt van Vliet. Knapp 6 Euro beträgt laut aktuellem Mietspiegel die Durchschnittsmiete pro Quadratmeter in der Stadt, Mannheim und Heidelberg liegen einen und 2,40 Euro darüber. Immerhin: Sozialer Wohnungsbau lohnt sich wieder, dank Förderung durch Land und Bund. Eine Sozialquote bei Neubau wird in Ludwigshafen gleichwohl diskutiert. Besteht da nicht die Gefahr, wieder nur im Niedrigpreissegment zu entwickeln? „Wir kriegen die Mischung – im Rahmen einer Arbeiterstadt – eigentlich gut hin“, findet van Vliet. Rund 85 Prozent der gut 12.700 GAG-Wohnungen haben Quadratmetermieten von 6 Euro oder weniger. Und das Geschäft der privaten Entwickler am hochpreisigen Rheinufer Süd brummt.

Landau: Die Boomstadt

Alle wollen nach Landau. Im landesweiten Empirica-Gutachten von 2014 wird es mit dem stärksten Zuwanderungssaldo ausgewiesen, noch vor Trier und Mainz. Kein Wunder, dass die Mietpreise zwischen 2014 und 2018 um satte 23,8 Prozent angestiegen sind. 2018 blechte man bei einem Neuvertrag durchschnittlich 8,59 Euro Miete pro Quadratmeter. Eine Studie des Inwis-Instituts Bochum prophezeit der Stadt, die heute gut 47.300 Einwohner zählt, bis 2030 ein weiteres Wachstum um rund 5 Prozent und einen Mehrbedarf von 2500 Wohnungen. Könnte man alle innerstädtischen Brachen und potenziellen Bauflächen füllen, ließe sich wohl nur die Hälfte davon unterbringen.   Dabei hat Landau noch Glück. Weil im Stadtgebiet große französische Kasernen lagen, die vor etwa 25 Jahren aufgegeben wurden, gab es lange keinen Mangel an Platz. Derzeit füllt sich jedoch gerade die letzte ehemalige Militärfläche, der heutige Wohnpark am Ebenberg. Dort gehen schicke, teure Wohnungen weg wie warme Semmeln. In Landau redet man nicht darüber, wie man zahlungskräftige Leute anzieht, sondern wie Menschen mit durchschnittlichem Einkommen noch eine Bleibe finden. Um weiteren Wohnraum zu schaffen, hat die Stadt ein ganzes Bündel an Maßnahmen geplant, unter anderem eine Ausweitung der Kernstadt um ein ganz neues Viertel im Westen. Ohne Proteste ging das nicht ab, weil dafür Winzerflächen weichen sollen. Über eine eigene Wohnbaugesellschaft kann die Stadt die Entwicklung nicht lenken – es gibt nämlich keine. Der Versuch, zusammen mit einem finanzstarken Partner eine zu gründen, hat zumindest im ersten Anlauf nicht geklappt. Nun hat die Kommunalaufsicht Sonderkredithöhen genehmigt, damit die Stadt in eigener Regie bauen kann. Das Ziel: den mageren stadteigenen Bestand von 250 Wohnungen verdoppeln. Die Stadt hat sich auch verpflichtet, in den nächsten Jahren 180 Sozialwohnungen zu bauen. Für Neubauviertel hat Landau eine Sozialquote von mindestens 25 Prozent festgelegt, ab Herbst 33 Prozent. Aber nach Schema F soll das nicht gehen. Neuerdings vergibt die Stadt Baufelder wie die am Ebenberg nach Konzept: Nicht der gebotene Preis entscheidet, sondern die Pläne des Bauherrn. Oberbürgermeister Thomas Hirsch ist stolz, dass das Land seine Stadt hier als „führend“ lobe. Die Konzeptvergabe ermöglicht, das neue Viertel zu durchmischen: Sozialwohnungen, schicke Penthäuser, aber eben auch Baugemeinschaften, durch die Leute mit mittlerem Einkommen sich den Traum von den eigenen vier Wänden erfüllen können. In Landau müssten die Ärztin, der Handwerker und der Krankenpfleger sich wohl fühlen, betont Hirsch: „Wir brauchen sie hier alle.“