Immobilien 5 Punkte, die Sie über den Immobilienmarkt wissen müssen

Die Preise steigen immer weiter, ein Ende scheint nicht in Sicht. Oder doch? Der Immobilienmarkt in Deutschland bleibt extrem angespannt. Ob er sich in einer Blase befindet, ist aber fraglich.

Die Immobilienpreise in Deutschland steigen weiter an. Insbesondere in den deutschen Metropolen explodieren die Preise für Wohneigentum regelrecht. Daran hat auch Corona nichts geändert.

Für viele scheint der Traum von den eigenen vier Wänden in immer weitere Ferne zu rücken. Manche sehen längst eine Blase, die irgendwann platzen muss. Doch ist das wirklich so?

Wir schauen anhand von Daten und Fakten auf die aktuelle Lage am Immobilienmarkt. Ökonomen erklären die Gründe für den krassen Preisanstieg. Sie schätzen ein, wie überhitzt der Markt ist - und ob sich die Preise in absehbarer Zeit entspannen könnten.

1. Der Traum vom Wohneigentum: Für viele erfüllt er sich nicht

Deutschland ist im europäischen Vergleich ein Land der Mieter. Viele wollen ins Eigentum, doch das ist bislang nur knapp der Hälfte gelungen. Einige Statistiken und Zahlen im Überblick:

Laut einer Allensbach-Erhebung lebten deutschsprachige Personen ab 14 Jahren hierzulande im Jahr 2021 in folgender Wohnsituation:

• Eigenes Haus: 28,7 Millionen
• Eigentumswohnung: 4,5 Millionen
• Miete: 37,2 Millionen
• Wohngemeinschaft: 4,8 Millionen

Die Statistikbehörde Eurostat hat die Wohneigentumsquote 2020 in ausgewählten europäischen Ländern erhoben. Ergebnis: Deutschland lag mit 50,4 Prozent ganz weit hinten. Hierzulande lebte demnach nur rund jeder Zweite in den eigenen vier Wänden.

In den Ländern Osteuropas ist die Quote der Studie zufolge besonders hoch. In Albanien, Rumänien, Kroatien, Ungarn, Montenegro und der Slowakei liegt der Wert bei mehr als 90 Prozent. Weitere Länder:

• Polen: 85,6 Prozent
• Spanien: 75,1 Prozent
• Italien: 72,4 Prozent
• Niederlande: 69,1 Prozent
• Frankreich: 64 Prozent
• Österreich: 55,3 Prozent

Andere Erhebungen kommen zu abweichenden Werten, die niedriger liegen. Bei der Ermittlung der deutschen Wohneigentumsquote durch das Statistische Bundesamt etwa wird lediglich die selbst genutzte eigene Immobilie erfasst. Man spricht von der Eigentümerquote.

Gemäß der Mikrozensus-Zusatzerhebung leben derzeit etwa 46,5 Prozent der deutschen Haushalte in den eigenen vier Wänden.

Warum wünschen sich so viele Wohneigentum?

Befragungen zeigen, dass in Deutschland gerne mehr Menschen in eigenen Immobilien leben würden. Der Baufinanzierungs-Vermittler Interhyp kam im März und April 2021 zu folgendem Ergebnis:

• 72 Prozent aller Mieter wünschen sich eine eigene Immobilie.
• 65 Prozent aller Deutschen wünschen sich ein Einfamilienhaus.

Die Sparda-Banken fragten Mieter im März 2021, ob sie planen, ein Haus oder eine Eigentumswohnung zu kaufen. Die Ergebnisse:

• 50 Prozent planten den Kauf eines Hauses.
• 11 Prozent wollten eine Eigentumswohnung.
• 36 Prozent waren generell unentschlossen.

Die häufigsten fünf Gründe für die eigene Immobilie waren demnach:

1. Freie Gestaltungsmöglichkeiten der eigenen Immobilie
2. Wunsch, in den eigenen vier Wänden zu leben
3. Wichtiger Beitrag zur Altersvorsorge
4. Sicherheit vor Kündigung des Mietvertrags
5. Langfristig günstiger, in eigener Immobilie zu wohnen

Ein Ergebnis war jedoch auch: Das Eigenheim ist den Besserverdienenden vorbehalten. Je höher das monatliche Haushaltsnettoeinkommen, umso größer der Anteil derjenigen, die in Eigentum lebten. Außerdem zeigte sich: Je kleiner der Wohnort, desto höher die Wohneigentumsquote.

2. Die Immobilienpreise sind fast überall drastisch gestiegen

Dass sich die Lage am Immobilienmarkt in den vergangenen Jahren dramatisch zugespitzt hat, dürften die meisten mitbekommen haben. Die folgenden Statistiken belegen eindrucksvoll den Trend.

Gerade erst vermeldete das Statistische Bundesamt:

• Die Preise für Wohnimmobilien in Deutschland sind im 4. Quartal 2021 im Schnitt um 12,2 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal gestiegen.
• Dies sei erneut der stärkste Preisanstieg bei den Wohnimmobilientransaktionen seit Beginn der Zeitreihe im Jahr 2000.

Das Frühjahrsgutachten 2022 des Rates der Immobilienweisen zeigte, dass die Pandemie die Preise nicht bremsen konnte:

• Eigentumswohnungen verteuerten sich 2021 im Schnitt um 14,3 Prozent auf 3140 Euro pro Quadratmeter, heißt es in dem Papier.
• Seit dem Jahr 2009 hätten sich die Preise damit um 146 Prozent erhöht.
• In Ostdeutschland sind sie demnach stärker gestiegen als in Westdeutschland.

Das Forschungs- und Beratungsinstitut Empirica ermittelte die Städte mit den höchsten Kaufpreisen für Eigentumswohnungen - und zwar im 4. Quartal 2021 und im Jahr 2015. Das sind die Top 10 (Euro pro Quadratmeter) und die jeweils prozentuale Zunahme seit 2015:

1. München: 11.006 (von 6799, +62 Prozent)

2. Stuttgart: 8128 (von 4895, +66 Prozent)

3. Frankfurt am Main: 8088 (von 4117, +96 Prozent)

4. Düsseldorf: 7211 (von 4252, +70 Prozent)

5. Hamburg: 7144 (von 4175, +71 Prozent)

6. Potsdam: 7084 (von 3153, +125 Prozent)

7. Freiburg: 7028 (von 5097, +38 Prozent)

8. Berlin: 6856 (von 3798, +81 Prozent)

9. Erlangen: 6785 (von 4069, +67 Prozent)

10. Rosenheim: 6644 (von 4054, +64 Prozent)

Weitere Untersuchungen zeigen ein eindeutiges Bild:

• Das Statistische Bundesamt ermittelte die Entwicklung der Hauspreise in Deutschland in den Jahren von 2000 bis 2021. Das Jahr 2015 entsprach einem Wert von 100. Gemessen daran lagen wir im Jahr 2000 bei 84,4 - und im Jahr 2021 bei 153,9.

Das heißt übersetzt: Die Preise haben gegenüber dem Basisjahr 2015 um satte 53,9 Prozent zugelegt. Speziell in den deutschen Großstädten stiegen die Wohnungspreise auffällig stark an, heißt es.

• Der Verband deutscher Pfandbriefbanken untersuchte die Preisentwicklung für selbst genutztes Wohneigentum in Deutschland von 2003 bis 2021. 2010 entsprach einem Wert von 100. 2021 lag der Wert bei 180,6 - ein Preisanstieg von 80,6 Prozent in gut zehn Jahren.
• Die Preisentwicklung von Eigentumswohnungen in Deutschland von 2003 bis 2021 zeigt ein ähnliches Bild: Der Zuwachs lag laut den Daten des Verbandes bei 85 Prozent.
• Die Entwicklung der Kaufpreise für neu errichtete Ein- und Zweifamilienhäuser von 2004 bis 2021 zeigt das gleiche Bild: 2010 lag der Wert bei 1952 Euro pro Quadratmeter, zeigen Zahlen der Empirica Preisdatenbank - 2021 waren es 4190 Euro. Ein Plus von 115 Prozent.
• Die Entwicklung der Kaufpreise für Ein- und Zweifamilienhäuser aller Baujahre von 2004 bis 2021 fällt ähnlich heftig aus: 2010 lag der Preis bei 1718 Euro pro Quadratmeter - 2021 waren es 3680 Euro. Das entspricht einem Zuwachs um 114 Prozent.
• Gleiches Bild bei den Wohnungen: Laut der gleichen Datendank haben sich die Preise für Eigentumswohnungen in Deutschland seit Beginn der letzten Dekade mehr als verdoppelt.
• Laut Empirica sind die Immobilienpreise unabhängig davon gestiegen, ob die Bevölkerung wächst oder schrumpft.
• Analog zu den Kaufpreisen steigen laut Statistischem Bundesamt auch die Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notarkosten etc.).
• Gerade in den A-Metropolen München, Berlin, Frankfurt, Hamburg, Stuttgart, Düsseldorf und Köln verschlingt die Finanzierung des Eigentums nennenswerte Teile des Einkommens.

Fazit: Der Anstieg der Preise für Eigentum ist seit einigen Jahren extrem - und konnte durch Corona nicht gebremst werden.

Wie ordnen Immobilienexperten den enormen Preisanstieg ein?

«Wir haben jetzt seit zwölf Jahren Boomphase», sagt Professor Steffen Sebastian vom Lehrstuhl für Immobilienfinanzierung an der Universität Regensburg. Das sei einmalig in der Geschichte des Marktes für Wohnimmobilien - und überrascht selbst Experten: «Wir sind auf einem Preisniveau, das ich für unglaublich gehalten hätte.»

Florian Koch, Professor für Immobilienentwicklung an der HTW Berlin, kommt zu dem Schluss: «Für die Mittelschicht ist es sehr schwer geworden, in der klassischen Familiengründungsphase Eigentum zu erwerben.» Der Preisanstieg betreffe nicht nur die Städte, sondern auch das Umland. «Dort sind die Preise teils noch stärker gestiegen.»

Und dass die Preise nun auch im eher dünn besiedelten Raum stiegen wie in den A-Städten, sei noch einmal eine neue Entwicklung.

3. Mehrere Faktoren beeinflussen die Immobilienpreisentwicklung

Im Wesentlichen lässt sich sagen, dass vor allem drei Faktoren die Preisexplosion der vergangenen Jahre erklären:

1. Fehlendes Angebot an Wohnraum und Bauland
2. Eine anhaltend hohe Nachfrage
3. Niedrige Zinsen und damit günstige Immobilienkredite

Die drei Faktoren bedingen sich gegenseitig: «Die Nachfrage ist so hoch, weil die Zinsen immer noch historisch niedrig sind», erklärt Steffen Sebastian. Die Eigenkapitalanforderungen der Banken hätten sich zwar erhöht. «Aber das ist nach wie vor ein lohnendes Geschäft.»

Andererseits gebe es Knappheit beim Angebot. «Kommunen bemühen sich, aber es gibt einen nicht zu sättigenden Hunger nach mehr Wohnraum.»

Der Experte sieht darin eine ausgesprochen ungute Entwicklung. «Wir sehen einen immer größeren Flächenverbrauch. Die Wohnfläche pro Kopf steigt, sowohl bei Mietern als auch bei Eigentümern. Wir sehen häufig das abbezahlte Einfamilienhaus, die Kinder sind ausgezogen, und ein Elternteil wohnt allein auf 250 Quadratmeter.»

Florian Koch von der HTW Berlin sieht die Entwicklung der Haushalte als demografischen Faktor, der die Nachfrage treibt. «Haushalte fragen Wohnungen nach, nicht Menschen», erklärt er. Für Angebot und Nachfrage macht es einen Unterschied, ob zum Beispiel je zwei Singles eine Wohnung suchen oder ein Paar als ein Haushalt.

In den vergangenen Jahrzehnten sei die durchschnittliche Haushaltsgröße gesunken, erklärt Koch. «Vor 30 Jahren waren es etwa 2,3 Personen, jetzt eher 2,0.»

• In den Großstädten ist die durchschnittliche Haushaltsgröße generell kleiner, sinkt allerdings nicht mehr.
• Im ländlichen Raum sinkt die Haushaltsgröße aber weiter. «Das bedeutet, dass die Wohnungsnachfrage steigt, selbst wenn die Einwohnerzahl gleich bleibt.»

Der Experte hebt noch einen weiteren Faktor hervor: «Bauland ist knapp. Es ist sehr viel schwieriger, selbst Bauherr zu werden, als eine Bestandsimmobilie zu kaufen.»

Dabei spielten viele Faktoren eine Rolle:

• die steigenden Energiepreise,
• die Klimaschutzvorgaben für Neubauten,
• Lieferengpässe,
• Materialknappheit,
• Fachkräftemangel.

4. Keine Immobilienblase - aber dafür eine Überbewertung

Für den Laien mag der aktuelle Immobilienmarkt eindeutig wie eine riesige Blase aussehen. Doch so einfach ist es nicht. Ökonomen und andere Experten bewerten die Lage durchaus unterschiedlich. Außerdem sind Prognosen der zukünftigen Entwicklung immer schwierig.

Wer seit Jahren vor einer Überhitzung warnt, ist die Bundesbank. Sie sieht aktuell eine Überbewertung. In ihrem Monatsbericht von Februar 2022 heißt es: Die Immobilienpreise lagen 2021 zwischen 15 und 40 Prozent über dem Preis, der durch soziodemografische und wirtschaftliche Fundamentalfaktoren angezeigt ist.

Außerdem heißt es im Bericht: Das Kaufpreis-Jahresmiete-Verhältnis bei Wohnungen in Städten lag gut 30 Prozent und in den sieben Großstädten rund 40 Prozent über seinem längerfristigen Mittelwert. Der Schluss: Wenn die Kaufpreise sich von der Mietentwicklung entkoppeln, spricht das für eine Überhitzung.

Professor Sebastian Steffen ordnet die Zahlen ein: «Die Bundesbank sagt seit vielen Jahren, dass wir eine Blase auf dem Immobilienmarkt haben. Nur: Die Blase erweist sich als ausgesprochen stabil - was eigentlich nicht das Wesen einer Blase ist.»

Zum Wesen einer Blase gehört allerdings auch, dass man sie erst als solche erkennt, wenn sie platzt. Steffen sieht trotzdem keine Blasengefahr, weil die Finanzierungsstruktur in Deutschland ausgesprochen solide sei. Was hier positiv gewirkt habe, sei die sogenannte Wohnimmobilienkreditrichtlinie.

Die Haftung der Banken bei Falschberatung ist dem Experten zufolge nun deutlich höher. Die Banken hätten viel stärker als vorher darauf geachtet, dass die Finanzierung auch über die Zinsfestschreibung hinaus gesichert ist - selbst wenn die Zinsen dann deutlich höher sind als heute. «Wenn Sie jetzt jedes Jahr zwei Prozent tilgen, verkraften Sie einen Anstieg.» Und genau diesen Mindestsatz von zwei Prozent schreiben die Banken derzeit vor.

Fazit von Sebastian Steffen: «Ich sehe kein Crashszenario.»

Immobilienökonom Florian Koch stellt klar: «Nicht jede Überbewertung ist eine Blase.» Eine Blase sei dadurch definiert, dass der Preisanstieg durch Spekulation getrieben sei.

«Die Leute kaufen nicht, weil sie Eigentum brauchen, sondern weil sie hoffen, dass die Preise weiter steigen werden.» So sei es etwa während der Immobilienkrise in den USA und Spanien gewesen. «In Deutschland sehe ich das in dieser Form nicht. Die Preissteigerungen sind heftig, aber nicht völlig entkoppelt von der bestehenden Nachfrage», sagt Koch.

Setze man die Jahresmiete ins Verhältnis zum Kaufpreis, so habe man den Kaufpreis früher nach etwa 15 bis 20 Jahren wieder drin gehabt, schildert Koch. «Heute liegt dieser Wert in vielen Städten bei 40 und mehr.» Das ist aber eher ein Problem für reine Investoren.

Der Experte sieht deshalb keine Blase, die dann auf einmal platzen wird. «Es wird für einige Wohntypen einen Rückgang bei den Preisen geben.

Aber es wird nicht so sein, dass plötzlich die Kredite nicht mehr bedient werden können, weil die Leute sich verspekuliert haben. Dafür sind die Banken mittlerweile zu strikt bei der Kreditvergabe.»

Wäre es überhaupt so schlimm, wenn die Immobilienblase platzt?

Für Menschen, die ihre Immobilie selbst nutzen, im Grunde nicht.

«Wenn meine Immobilie solide finanziert ist, dann ist mir als Besitzer die Bewertung egal», sagt Koch. «Natürlich ist es schön zu wissen, dass der Preis steigt. Aber wenn er sinkt, entsteht keine Existenznot.»

Die Neubewertung spiele zwar eine Rolle für die Konditionen des Anschlusskredits - gerade auch wenn die Zinsen nun weiter steigen sollten. «Trotzdem sehe ich keine dramatische Gefahr für Eigentümer.»

Zum Problem können sinkende Immobilienpreise und steigende Zinsen nur werden, wenn der Traum vom Eigenheim absolut auf Kante finanziert wurde. Davon ist aber ohnehin abzuraten.

Anders sei die Kalkulation für Menschen, die eine Immobilie als Anlageobjekt nur über Kredit finanzieren und darauf spekulieren, dass sie die Miete später noch weiter erhöhen können.

«Sie haben eine Wertsteigerung eingerechnet, die nicht realistisch ist und könnten ein Problem bekommen», erklärt Koch. Und mahnt zur Vorsicht: «Hier sollte man genau schauen, in welcher Lage man investiert.»

Die zukünftige Entwicklung des Immobilienmarktes sei für Privatleute zum großen Teil nicht relevant, sagt auch Jan Mutl, Immobilienökonom an der EBS Universität für Wirtschaft und Recht in Wiesbaden.

Hier gehe es um andere Fragen:

• Habe ich einen Standort gefunden, an dem ich bleiben will?
• Und wie viel kostet mich eine Immobilie?
• Wie viel Eigenkapital brauche ich?
• Wie sehen die Zinsen aus?

«Der einzige Grund, die Immobilie später noch einmal zu verkaufen, wäre in diesem Fall, weil man sich vergrößern oder verkleinern will», sagt Mutl.

5. Dass die Immobilienpreise bald sinken, ist nicht sicher

Wer sicher weiß, dass er ein Haus oder eine Wohnung kaufen will, fragt sich eventuell:

Soll ich lieber abwarten? Vielleicht sinken die Preise ja bald - und Eigentum wird wieder günstiger?

Die Immobilienexperten sind hier nicht so optimistisch.

«Ich würde nicht abwarten in der Hoffnung, dass die Preise nach unten gehen. Ich denke nicht, dass da eine große Korrektur kommt», sagt Professor Jan Mutl von der EBS.

Seine Prognose lautet: «Die Zinsen werden doch nicht so stark steigen, wie sich manche das derzeit vorstellen. Daher würden Immobilien nicht günstiger, auch nicht in den Großstädten. Das heißt: Warten lohnt sich nicht.»

Eine These besagt, dass wieder viel Eigentum für Familien frei wird, wenn die ältere Generation der Babyboomer aus dem Markt ausscheidet. Diese Menschen leben derzeit oft allein in großen Häusern. Ist das so?

Steffen Sebastian ist skeptisch: «Wir haben immer gesagt, die Demografie wird uns einmal helfen. Aber das hat sich nicht bewahrheitet.»

Der Grund: Die Binnenmigration in Deutschland und Europa habe den Effekt kompensiert. «Eigentlich müsste Wohnraum frei werden, aber jedes Jahr kommen bis zu 400.000 Einwanderer aus der EU nach Deutschland.» Hinzu kommt die Landflucht: Immer mehr Menschen wollen in die Städte.

Fazit von Steffen Sebastian: «Der Immobilienmarkt hat keine Chance, sich zu entspannen. Die Preise haben sich gegen alle Krisen resistent gezeigt. Wenn etwas ein Schwarzer Schwan war, dann Corona.» Trotzdem hätten sich die Preise kaum bewegt. «Was soll da noch kommen?»

Florian Koch betont, welchen Einfluss die Zuwanderung auf die Preise haben werde, sei schwierig zu sagen. Durch den Krieg in der Ukraine gebe es hier plötzlich eine ganz neue Entwicklung.

«Wir haben im Moment viele alte Leute, deren Häuser auf den Markt kommen», bestätigt Koch. «Aber die Frage ist, ob die jungen Leute in diesen Häusern wohnen wollen.» Solche Häuser seien zum Beispiel nicht sehr energieeffizient. Der Sanierungsbedarf ist groß.

Und welche langfristigen Trends gibt es noch?

Die Unternehmensberatung EY befragte im Oktober 2021 rund 220 Investoren, die in den vergangenen Jahren am deutschen Immobilienmarkt aktiv waren: Welche Megatrends werden den Markt in den nächsten fünf bis zehn Jahren am meisten beeinflussen?

Diesen fünf Trends stimmten die meisten Investoren zu oder eher zu:

1. Klimawandel (93 Prozent)

2. Digitalisierung (92 Prozent)

3. Demografischer Wandel (91 Prozent)

4. Urbanisierung (79 Prozent)

5. Zinsentwicklung (76 Prozent)

Fazit: Wie sich der Markt in den kommenden Jahren entwickelt, ist schwer zu sagen. Doch der Traum von Eigenheim dürfte für Menschen mit einem durchschnittlichen Gehalt weiter schwierig bleiben.