Rhein-Pfalz-Kreis 
Mehr günstige Wohnungen, aber wie?
„Wir haben keine Zeit zu verlieren, Wohnraum in Deutschland ist knapp und teuer wie nie zuvor“, wird die Ministerin zum Auftakt des „Bündnis bezahlbarer Wohnraum“ Ende April zitiert. Unter diesem Dach vereint sie Vertreter aus Politik, Wirtschaft und Verbänden, „um diese prekäre Lage zu beenden“. Das oberste Ziel: 400.000 bedarfsgerechte und klimafreundliche Wohnungen pro Jahr. Und: „Auch jenseits des sozialen Wohnungsbaus sollen viele bezahlbare Wohnungen für breite Bevölkerungsschichten entstehen“, so die Ministerin.
Hier im Kreis ist dafür der Kreiswohnungsverband (KWV) aktiv. 1400 Wohnungen besitzt und vermietet das kommunale Wohnungsunternehmen, das dem Rhein-Pfalz-Kreis gehört. Weitere 300 Wohnungen verwaltet es für einige Kreisgemeinden. Alle 1700 Wohnungen sind vermietet. Und das nicht nur an Menschen mit Wohnberechtigungsschein, sondern auch an Personen, die unter einer bestimmten Einkommensgrenze liegen, also nicht so viel verdienen. Die Mieten sind laut KWV-Geschäftsführer Volker Spindler deutlich günstiger als auf dem freien Markt.
Günstiger Wohnraum im Kreis stark gefragt
Dass dort die Preise in den vergangenen Jahren kräftig angezogen haben, spiegelt sich unter anderem in der Warteliste des KWV wieder: Seit Mai vergangenen Jahres bis heute wurden 427 Wohnungssuchende aufgenommen, berichtet Spindler. Ein weiteres Indiz ist die Wohnraum-Förderstufe für den „Bedarf nach bezahlbarem Wohnraum“, die das Land für die Kommunen erstellt, wobei Stufe 1 den geringsten Förderbedarf und Stufe 6 den höchsten bedeutet. „Die Gemeinden im Rhein-Pfalz-Kreis sind alle in der Förderstufe 4, Limburgerhof und Mutterstadt in der Stufe 5 eingruppiert, Stufe 6 hat nur die Stadt Mainz“, verdeutlicht Spindler.
Um den Druck aus dem Wohnungsmarkt in dem Sektor zu nehmen, baut der KWV seit einigen Jahren seinen Bestand stetig aus. Derzeit wird in Limburgerhof nachverdichtet. Gärten in der Goethestraße und im Mühlweg boten Platz für zwei Gebäude auf Grundstücken des KWV. Und der nächste Neubau ist bereits anvisiert. Auf einem Gelände in Assenheim, Ludwigshafener Straße Ecke Friedhofstraße, sollen drei Gebäude entstehen. Zudem werden potenzielle Flächen in Maxdorf, Böhl-Iggelheim und Schifferstadt für Neubauten geprüft.
Mehrgeschossbauten nicht immer gerngesehen
Des Weiteren haben viele Wohnungen des KWV noch den Standard aus den 1950er- und 60-Jahren und müssen saniert werden, berichtet Spindler. Etwa die fünf Mehrfamilienhäuser in der Mutterstadter Johannes-Sefrit-Straße. Eine Sanierung würde hier aber zu teuer werden. „Die Häuser müssen abgerissen und neu gebaut werden“, sagt der Geschäftsführer. Mit dem Neubau sollen die bisher 41 Wohneinheiten auf etwa 50 steigen, es wird also wieder nachverdichtet. Dazu hat der Mutterstadter Bauausschuss den Bebauungsplan in diesem Gebiet abgeändert und unter anderem die erlaubte Firsthöhe der Gebäude erhöht, sodass auch das Dachgeschoss für Wohnungen genutzt werden kann.
Das Gute in diesem Gebiet war, dass es einen Bebauungsplan gibt. Das sei in ländlichen Regionen oft nicht oder nur in sehr rudimentärer Ausführung der Fall und eines der Probleme, vor denen der KWV immer wieder stünde, sagt Volker Spindler. Möchte man in einer Wohngegend mehrgeschossig bauen – und nur das sei für den KWV rentabel – könnte es zu Konflikten mit Anwohnern kommen. Ein Beispiel, dass solche Wohnbauten nicht immer akzeptiert werden, war der geplante Neubau in der Gartenstraße in Schauernheim. Hier scheiterte das Projekt letztlich am Gemeinderat.
Noch mehr Bürokratie?
Doch derzeit wird laut Spindler schon das Planen neuer Wohnungsbauten erschwert – und das mehrfach: durch die enormen Preissteigerungen am Bau, die Zinssteigerungen für Finanzierungen seit Anfang des Jahres, die Lieferengpässe im Baubereich, die sich aufgrund des derzeit noch andauernden Lockdowns in China noch verstärken werden, und die eingestellte Förderung der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) für den Effizienzhaus-Standard 55 (EH 55) Anfang des Jahres. Er drückt es so aus: „Derzeit fehlen uns für eine Kostenkalkulation die Leitplanken.“
Auf die Zins- und Baupreissteigerung habe die Politik nur wenig Einfluss, aber auf den Abbau der bürokratischen Hürden und auf die Förderpakete. Und hier muss nach Meinung des Geschäftsführers dringend etwas getan werden. Seit Neuestem gebe es von der KfW die Förderung EH 40 NH. Spindler hat große Zweifel, dass diese den dringend benötigten Wohnungsbau fördere. Das NH steht für „nachhaltiges Bauen“, das zusätzlich zum EH-Standard mit einem Qualitätssiegel nachgewiesen werden muss, erläutert eine Sprecherin des Bundesministeriums für Wirtschaft und Klimaschutz.
Viele Fragezeichen
Schon jetzt würden sich Abstimmungsprozesse über Jahre hinziehen. Ein weiteres Siegel sei eine weitere bürokratische Hürde. „Offenbar benötigen wir dann künftig neben Bauleitplaner, Architekt, Bauleiter, Statiker, Oberbauleitung, Sicherheitskoordinator, Heizung-Sanitär-Lüftungs-Planer, Elektroplaner, Entwässerungsplaner, Brandschutzsachverständigem, Energieberater, Bodengutachter, Vermesser, Kampfmitteluntersuchung noch einen Nachhaltigkeitsbeauftragten“, stellt Spindler fest.
Für das kommende Projekt in Hochdorf-Assenheim stünde noch die Soziale Wohnraumförderung zu Verfügung, dennoch: Die KfW-Förderung fehle. Im Herbst möchte der KWV noch einmal eine Wirtschaftlichkeitsrechnung aufmachen. Doch schon jetzt sei klar: Die wird viele Fragezeichen beinhalten. Vor diesen Problemen stehen Wohnungsbauunternehmen deutschlandweit. „Aus Branchenkreisen ist bekannt, dass 69 Prozent der Wohnungsbauunternehmen derzeit ihre Projekte zurückstellen, 20 Prozent haben diese sogar gestrichen“, sagt Spindler nicht ohne Sorge. Denn die Nachfrage nach günstigem Wohnraum und Sozialwohnungen steigt – und das nicht nur wegen der afghanischen Ortskräfte oder Kriegsflüchtlingen aus der Ukraine.
