Neustadt 
Was kostet das Wohnen in Neustadt?
Die Ausgangslage
Was kostet es, in Neustadt zu wohnen? Eine spannende und politisch brisante Frage. Klar ist: Die Stadt gilt als begehrte Wohnlage. Eine im Auftrag der Verwaltung erstellte Studie hat eine hohe Nachfrage identifiziert, sodass die Preise für Wohnungen in Neustadt tendenziell steigen. Auch wenn Makler angesichts der aktuellen wirtschaftlichen Umstände eher einen Abschwung auf dem Immobilienmarkt sehen und Neustadt nicht zu den Kommunen mit besonders prekären Miethöhen zählt, so sieht sich die Politik doch gezwungen, im Sinne derjenigen zu handeln, die einen eher kleinen Geldbeutel haben. Damit auch sie eine Chance auf dem Wohnungsmarkt haben. Dazu zählt zum einen die kürzlich beschlossene Sozialquote bei größeren Neubauprojekten. Dazu zählt andererseits aber auch die Erstellung eines neues Mietspiegels.
Dass der Stadtrat diesen im vergangenen Sommer beschlossen und dafür 25.000 Euro bereitgestellt hat, war aber keine Neustadter Initiative. Vielmehr musste die Stadt handeln, denn das Gesetz zur Reform des Mietspiegelrechts verpflichtet alle Kommunen mit mehr als 50.000 Einwohnern (wozu ja auch Neustadt zählt) zur Erstellung von einfachen Mietspiegeln. Der Mietspiegel soll künftig alle zwei Jahre aktualisiert und an die aktuelle Marktentwicklung angepasst werden. Das Werk soll einen Überblick geben zu den Wohnungspreisen – je nach Größe, Lage und Ausstattung.
Der Blick zurück
Der letzte Neustadter Mietspiegel stammte aus dem Jahr 2004. Diese Übersicht war freiwillig erstellt worden und wurde nie fortgeschrieben. Anfang 2014 hatte der damalige Bürgermeister Ingo Röthlingshöfer (CDU) mitgeteilt, dass die Stadt keinen Mietspiel mehr in Auftrag geben wolle. Röthlingshöfer meinte: „Es ist keine öffentliche Aufgabe, die Preise für den privaten Wohnungsmarkt zu erheben.“ Mieterbund und der Haus- und Wohnungseigentümerverein, die beide das überwiegend vernünftige Verhältnis von Mietern und Vermietern in Neustadt betonen, hatten das Nein zu einem neuen Mietspiegel damals bedauert: Ein Mietspiegel ist ihrer Meinung nach ein sinnvolles Instrument für Mieter und Vermieter und kann helfen, Streitigkeiten zu klären und Sachverhalte zu beurteilen.
Die Neuauflage
Neun Jahre später kommt also doch die Neuauflage – aber eben als Pflichtaufgabe. „Die Daten von 2004 sind hoffnungslos veraltet“, sagt Alf Bettinger, Fachbereichsleiter Familie, Jugend und Soziales. Er hoffe, „dass wir nun mit den neuen Zahlen ein realistisches Bild der Mietsituation in Neustadt bekommen“. Das sei insofern wichtig, da der alte Mietspiegel auch vergangenes Jahr noch von Interessenten angefordert worden sei, die sich anhand dieser Daten über den Neustadter Wohnungsmarkt informieren wollten.
Die neue Auswertung soll Mietern und Vermietern als Orientierungshilfe dienen und für Transparenz sorgen. Ermittelt werden die Preise, die in den vergangenen sechs Jahren für Wohnraum in vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage vereinbart oder verändert worden sind – einschließlich der energetischen Beschaffenheit und Ausstattung. Neustadt hat sich dazu entschlossen, einen einfachen Mietspiegel zu erstellen. Für ihn gelten weniger formelle Kriterien als für einen sogenannten qualifizierten Mietspiegel. Bettinger betont aber: „Unsere Daten sind absolut qualifiziert und fundiert.“
Die Erhebung
Seit Anfang Dezember werden die Daten gesammelt, und die Erhebung befindet sich im Endspurt: „Bis 20. Januar müssen die Meldungen bei uns ankommen.“ In Neustadt gibt es gut 25.000 Haushalte, 12.500 davon leben in Mietwohnungen. Für die Erstellung des Mietspiegels hat das Hamburger Institut Analyse & Konzepte immo.consult GmbH im Auftrag der Stadt 2500 Anschreiben verschickt – 850 an Mieter und 1650 an private Vermieter. Weitere Anschreiben gingen an institutionelle Vermieter wie die Wohnungsbaugesellschaft WBG. Die Rückläufe seien von Anfang an gut gewesen, betont Bettinger. „Auch die Telefone laufen heiß“, verdeutlicht er das Interesse am Thema. Geklärt worden sollen Fragen wie: Wie hoch ist die ortsübliche Vergleichsmiete? Und welche Mietspannen sind vorhanden? Betrachtet werden dabei Nettokaltmieten, die in den letzten sechs Jahren neu vereinbart oder geändert wurden, sowie die Durchschnittskaltmiete pro Quadratmeter. Wichtig sind dabei auch Kriterien wie Wohnungsgröße, Baualter, Wohnlage, energetischer Modernisierungszustand und Ausstattung der Wohnung – zum Beispiel Zentralheizung oder Parkettboden.
Der Nutzen
Bettinger ist überzeugt: „Es haben alle etwas davon.“ Wenn alle Daten ausgewertet seien, werde darüber im Stadtrat gesprochen, und dieser beschließe dann den neuen Mietspiegel. Danach werde er auf der städtischen Internetseite veröffentlicht und Interessenten könnten ihn dann anfordern: „Die Leute wollen diese Richtschnur, das wissen wir ja aus der Nachfrage nach den alten Daten.“
Auch Sozialdezernentin Waltraud Blarr (Grüne) betont: „Wir kommen unserer rechtlichen Verpflichtung nach.“ Das Werk könne auch darüber hinaus nützlich sein: „Für den Klimaschutz, da wir Daten über die Art der Heizung, der Energieträger und Art und Umfang von Modernisierungsmaßnahmen erhalten, die für unsere kommunale Wärmeplanung von Bedeutung sein werden“, sagt Blarr, die auch Umweltdezernentin ist.