Neustadt 
Besorgte Immobilienexperten: „Der Markt ist eingebrochen“
„Der Markt ist total eingebrochen“, sagt Ralph Brunner von Century-21-Immobilienservice in Neustadt. Es sei eine Umkehr vom Verkäufer- zum Käufermarkt, was bedeutet, dass das Angebot an zu verkaufenden Häuser höher ist als die Nachfrage durch potenzielle Käufer. Brunner spricht von einem Preisrückgang bei Kaufimmobilien im Bereich von zehn bis 15 Prozent. Diese Entwicklung sei nach Beginn des Ukrainekriegs und der damit verbundenen Energiekrise eingetreten.
Als weiteren Grund nennt Brunner die gestiegenen Zinsen. Lagen die Zinsen vor gut einem Jahr etwa noch bei 0,95 Prozent und die Tilgung bei zwei Prozent, stehen die Zinsen aktuell bei 3,95 Prozent bei gleicher Tilgungsquote. „Das bedeutet eine Verdopplung der monatlichen Belastung, die viele Familien einfach nicht tragen können“, so Brunner. Eine Prognose zur weiteren Entwicklung wagt er zurzeit nicht. „Eventuell pendelt sich die Marktsituation wieder ein. Aber wenn die Zinsen weiter steigen, stehen wir vor einer neuen Situation.“
Viele Mietinteressenten
Von einer riesigen Nachfrage nach Mietimmobilien berichtet Bianca Merk von Merk-Immobilien in Neustadt. Neustadt sei interessant für Menschen, die in der Metropolregion arbeiten. Gesucht würden sowohl kleine Appartements als auch große Wohnungen. Auch beobachte sie, dass sich gerade Berufseinsteiger – also Menschen jenseits der Studentenzeit – für das Zusammenleben in Wohngemeinschaften entscheiden. „Sie verfügen noch nicht über großes Einkommen, vielleicht ist auch ein Auto notwendig, so dass sie sich die hohen Mieten noch nicht leisten können. Großflächige und auch geeignete Wohnungen werden gemeinsam genutzt“, sagt Merk.
Herrschte in der Pandemiezeit auf dem Mietsektor nahezu ein Stillstand, weil sich die Menschen nach Merks Beobachtung kaum bewegt haben, ist jetzt wieder der Wille zur Veränderung auf dem Markt zu spüren. „Standen früher gute Verkehrsanbindungen an erster Stelle der Kriterien, wird heute nach schnellem Internet und vielen Anschlüssen in der Wohnung gesucht“, weiß die Maklerin. Der Trend zum Homeoffice habe Auswirkungen auf die Art der Wohnungen, die in Frage kommen. Wer früher Drei-Zimmer-Wohnungen wollte, suche jetzt nach vier oder gar fünf Zimmern, um mindestens ein Büro, manchmal sogar zwei Büros einrichten zu können. „Die Nachfrage nach Gewerbeimmobilien hat sich hingegen massiv reduziert“, so Merk. Sie wünsche sich, dass mit einer Nutzungsänderung aus Büroräumen Wohnungen geschaffen werden können, sagt sie und verweist auf den enormen Wohnraummangel.
Renovierung als Unsicherheitsfaktor
Bei Kaufobjekten sieht sie wie ihr Kollege Brunner einen Wandel, jedoch schätzt sie die Lage weniger gravierend ein. „Es ist kein reiner Käufermarkt“, sagt sie einschränkend. Merk stellt keinen allgemeinen Preissturz fest. „Immobilien in Toplage werden weiterhin zu Top-Preisen gehandelt.“ Allerdings gebe es auch Panik bei einigen Hausbesitzern, die nun schnell den Verkaufspreis senken würden. Der Trend zur Zweitimmobilie als Geldanlage habe jedoch deutlich nachgelassen. „Das ist den meisten zu unsicher und auch zu kompliziert geworden“, so Merk.
„Bestandsimmobilien, besonders jene mit Renovierungsbedarf, sind nicht mehr so attraktiv und können die hohen Preise der Vergangenheit nicht mehr erzielen“, erklärt Iris Schröder-Kemper von Raisch-Immobilien. Zwar sei die Nachfrage nach Kaufimmobilien da, jedoch der Kreis derer, die es sich auch leisten können, werde kleiner. Trotzdem gibt es nach ihrer Einschätzung gerade in Neustadt noch immer eine Reihe von solventen Kunden, die schöne Objekte in guter Lage suchen und auch bezahlen können. Stünden Renovierungen an, wäre dies für viele Interessenten neben den gestiegenen Zinsen ein weiterer Unsicherheitsfaktor, der kaum überschaubar sei. „Steigende Materialkosten, Lieferengpässe und Mangel an Handwerkern sind zurzeit nur schwer zu kalkulierende Kosten und Risiken.“ Diese Interessenten drifteten in den Mietimmobilienbereich ab, sagt sie.
Lage entscheidend
Das ganze Spektrum an Wohnungen werde mittlerweile gesucht. Gerade der Durchschnittskunde, also die klassische Familie, die ein Einfamilienhäuschen suche, sei besonders von der Zinserhöhung betroffen und könne sich den Hauskauf zurzeit nicht leisten, so Dennis Will von Sarah-Will-Immobilien. „Der geforderte Anteil an Eigenkapital ist zudem gestiegen. Das engt die Gruppe der Käufer deutlich ein“, sagt Will. Er kann nicht bestätigen, dass die Preise enorm gesunken sind. Er gibt die Preiskorrektur mit rund 1,8 Prozent an. „Wir schätzen einerseits den Wert einer Immobilie realistisch und nüchtern ein. Andererseits kommunizieren wir das Käuferangebot klar. Am Ende entscheidet immer der Markt über den Preis.“
Auch Will sieht die Immobilien in guter Qualität und in Toplagen von der aktuellen Entwicklung vollkommen unberührt. „In dem Fall ist die Frage zu klären, ob der Käufer sich den Luxus leisten will, und nicht, ob er es kann.“ Will hat in Folge des Zinsanstiegs mehr Mietgesuche erwartet, aber noch nicht feststellen können. Auch kann er nicht bestätigen, dass der Mietzins drastisch gestiegen sei. „Wir wissen von Mietpreisen auf Mannheim-Niveau, aber auch von sehr günstigen Quadratmeterpreisen“, sagt er. Gebe es einen Trend zur Wohngemeinschaft, würde Will ihn begrüßen. „In den USA sind Wohngemeinschaften schon seit langem gängige Praxis. Wir hier in Neustadt haben in zehn Jahren erst zwei Nachfragen gehabt“, erzählt er.
Einen Tipp für Wohnungssuchende haben Schröder-Kemper und Will: gut vorbereitet sein. Damit sind die Schufa-Auskunft, ein Lebenslauf, ein Anschreiben und der Einkommensnachweis gemeint. Schröder-Kemper verweist auf Mieterchecklisten, die über die erforderlichen Papiere informieren. „Auch wir geben gerne Auskunft, was benötigt wird“, sagt sie. „Wer seine Unterlagen sauber und ordentlich aufbereitet hat, hat Vorteile. Muss der Vermieter eine Entscheidung treffen, dann trifft er sie mit ordentlichen Unterlagen leichter“, fasst Will zusammen.