Vorderpfalz 
Immobilienmarkt: Der Kaufrausch ist vorbei
„Lage, Lage, Lage“ – diese Faustregel bei der Bewertung einer Immobilie gilt mittlerweile nur noch eingeschränkt. Natürlich ist die Lage eines Hauses oder einer Wohnung noch immer ein entscheidendes Kriterium, wenn die Immobilie verkauft wird. Doch wie alt ist das Gebäude, welche Heizung hat es? Ist es energieeffizient, gibt es einen Sanierungsstau? Was ein Käufer investieren muss, um die Immobilie auf einen modernen Stand zu bringen, ist ebenfalls zu einem wichtigen Kriterium geworden. Der dritte Faktor ist die Frage, ob der Preis angemessen ist. „Die Lage, die Energieeffizienz und die Erschwinglichkeit sind die drei wichtigsten Faktoren“, sagt Oliver Kolb (48), Vorstandsmitglied der Sparkasse Vorderpfalz.
Die Bank hat gemeinsam mit dem IIB-Forschungsinstitut die Daten auf dem regionalen Immobilienmarkt untersucht und legt nun einen dreibändigen Bericht für die Lage in Ludwigshafen, Speyer und dem Rhein-Pfalz-Kreis vor. Die Analyse des Immobilienmarkts gibt einen Überblick über die Preise für Wohneigentum in den Stadtteilen und den Landkreisgemeinden (Stand April 2024). Grafiken zeigen abgestuft die Top-Lagen, mittlere und einfache Wohnlagen und geben Preisspannen an.
Weniger Verkäufe
Der Bericht zeigt auf, dass sich der Immobilienmarkt verändert hat. Nachdem jahrelang eine hohe Nachfrage und ein knappes Immobilienangebot die Situation geprägt haben, ist das Kaufinteresse regelrecht eingebrochen. Fast ein Drittel weniger Immobilien sind verkauft worden. Die Gründe: Für Häuser und Wohnungen wurden teils astronomische Summen verlangt. Zudem haben sich die Zinsen für Kredite zeitweise vervierfacht. Die Folge: Wer ein eigenes Haus oder eine Eigentumswohnung kaufen wollte, hat seine Pläne aufgegeben, weil sich nicht bezahlbar waren.
Doch inzwischen scheint sich die Situation zu verändern. Die Anzahl der angebotenen Immobilien ist gestiegen. „Das hat natürlich auch Auswirkungen auf die Preise“, sagt Sparkassenvorstand Kolb. Der teils „überhitzte“ Immobilienmarkt erfährt eine Korrektur. „Seit etwa drei Jahren sinken die Preise deutlich“, sagt Christopher Schulz (41), Leiter der Immobilienvermittlung bei der Sparkasse.
Energieeffizienz wichtig
Natürlich sei beispielsweise ein Haus im Oggersheimer „Kanzlerviertel“ aufgrund der Lage begehrt, nennt Schulz ein Beispiel. Doch der Zustand des Gebäudes sei mittlerweile ebenfalls wichtig. So sei ein Haus mit einem Öltank, ohne Wärmedämmung oder mehrfachverglaste Fenster weniger wert. „Die erforderlichen Investitionen in eine neue Heizung und eine höhere Energieeffizienz drücken den Preis“, sagt der Immobilienexperte. Diese Erkenntnis sei aber noch nicht bei allen Verkäufern angekommen, die sich immer noch im „Betongold“-Rausch wähnen. Die Niedrigzinszeiten, in denen wegen der günstigen Kredite, teure Preise auch für unsanierte Altbauten gezahlt wurden, seien vorbei. Im Immobilienbericht spielt bei der preislichen Einordnung eines Hauses oder einer Wohnung daher auch das Baujahr eine große Rolle. „Verkäufer älterer Immobilien müssen ihre Preisvorstellungen korrigieren. Die Käufer kalkulieren die Folgekosten nach einem Kauf und befinden sich mittlerweile in einer stärkeren Position“, sagt Schulz.
In den vergangenen zwölf Monaten sind die Immobilienpreise für Häuser laut der Studie in Ludwigshafen um knapp elf Prozent, in Speyer um 8,5 Prozent gesunken. Auch die Preise für Eigentumswohnungen sind im Sinkflug: In Ludwigshafen wurde ein Minus von 9,5 Prozent, in Speyer von 5,3 Prozent verzeichnet. Der Preisrückgang ist in Ludwigshafen stärker zu spüren als in Speyer, das als Wohnort begehrter als die Chemiestadt ist. Gleichzeitig sind in beiden Städten die Mieten um durchschnittlich 2,5 Prozent gestiegen. Der Trend ist auch in allen 25 Landkreisgemeinden zu beobachten, von Altrip über Schifferstadt bis hin nach Waldsee. Auch wenn die Preise sinken, müssen Immobilienkäufer immer noch viel Geld fürs Eigenheim ausgeben: In Ludwigshafen liegt der Durchschnittspreis bei 448.000 Euro, in Speyer bei 640.200 Euro oder in Schifferstadt bei 545.700 Euro.
Umrüstung kostet Geld
Sparkassenvorstand Kolb ist davon überzeugt, dass aufgrund der stärkeren Besteuerung von fossilen Brennstoffen Heizungen mit Erdgas oder Öl in den kommenden Jahren zu Auslaufmodellen werden, die energetische Sanierung von Immobilien wird künftig eine immer größere Rolle spielen. Das ist auch ein Geschäft für die Sparkasse, denn die Umrüstung auf eine Wärmepumpe und eine Photovoltaikanlage kann einen Hauseigentümer schnell mal 50.000 Euro kosten. Deswegen wurde der sogenannte Klimakredit bei der Bank zur Finanzierung geschaffen.
Aktuell stammt der Großteil der Wärme in Ludwigshafen aus fossilen Energieträgern, Gas hat dabei den größten Anteil. Rund 27 Prozent der Haushalte werden derzeit mit Fernwärme versorgt – damit liegt Ludwigshafen deutlich über dem Bundesschnitt (14 Prozent). Bis 2045 sollen mindestens 50 Prozent der Haushalte Fernwärme beziehen, maßgeblich aus Ab-, Erd- und Umweltwärme, hat Thomas Mösl, Technischer Vorstand der Technischen Werke Ludwigshafen (TWL), angekündigt.
Bis spätestens Ende 2026 soll in jeder Kommune ein Wärmeplan vorliegen, der einen Überblick gibt, wie die Heizinfrastruktur einer Gemeinde bis 2045 klimaneutral umgebaut werden kann. „Die Sanierung von Immobilien wird in den kommenden Jahren eine Riesenrolle spielen“, ist Sparkassenvorstand Kolb überzeugt.
Noch Fragen?
Die Immobilienmarktberichte sind in gedruckter Form über die Berater in den Sparkassenfilialen erhältlich sowie im Internet auf der Homepage der Sparkasse Vorderpfalz.