Pfalz 
Fusion auf dem Wohnungsmarkt: Kommt eine Sanierungswelle?
Herr Zunker: Auf was muss ich mich jetzt einstellen, wenn ich Mieter der Vonovia oder der Deutsche Wohnen bin?
Ich gehe nicht davon aus, dass das für die Mieter zunächst große Veränderungen bedeutet, auch nicht für den Markt an sich. Dafür ist dann bundesweit der Wohnungsbestand zu gering. Bei den Mietverträgen wird es überhaupt keine Auswirkungen haben, die Verträge laufen fort. Der Käufer ist laut BGB verpflichtet, den Mietvertrag so, wie er steht und liegt, mit dem Mieter zu übernehmen.
In Rheinland-Pfalz haben die beiden Konzerne gut 10.100 Mietwohnungen. Was sind das für Objekte?
In Ludwigshafen sind das beispielsweise die alten Eisenbahnerwohnungen und dann die ehemaligen Gagfah-Wohnungen. Teilweise ist das ein Wohnungsbestand, der sehr sanierungsbedürftig ist. Zum Teil hat die Vonovia schon angefangen, zu sanieren, viele Wohnungen sind aber noch in einem sehr schlechten Zustand. Ich erfahre über den Mieterverein häufig, dass die alten, pensionierten Eisenbahner ausziehen, weil sie sagen: „Es vergammelt alles so fürchterlich.“
Dafür gab’s in der Vergangenheit ja immer wieder bundesweit Kritik...
Ein großer Nachteil der Mieter von Vonovia insgesamt ist, dass sie keinen ordentlichen und zuverlässigen Hausmeisterdienst haben. Bei beiden Konzernen fehlen für die Mieter die Ansprechpartner. Das wird einer der Synergieeffekte der Fusion sein: Diese Konzerne gründen viele Innengesellschaften, beispielsweise eine Hausverwaltungs-GmbH, Abrechnungsservice GmbH oder Sanierungsgesellschaft. Je mehr das sind, desto mehr können sie ihre Profite maximieren über diese Gesellschaften, die unter dem Dach der Konzerne tätig sind.
Was ist daran für die Mieter kritisch?
Da kritisieren wir als Mieterbund ganz stark die fehlende Transparenz – beispielsweise bei den Betriebskosten-Abrechnungen. Wie oft ein Hausmeisterservice aus Frankfurt anrückt, das ist für den Mieter schwer zu überprüfen. Der Mieter sieht nur das Chaos in und vor seinem Haus.
Intransparenz bei der Abrechnung, mangelnde Pflege der Objekte – das sind die Hauptkritikpunkte?
Ja, auch die Umlage der Modernisierungskosten wird häufig kritisiert. Die wird seit 2019 gekappt, bei Quadratmeterpreisen bis 7 Euro darf die Miete höchstens um 2 Euro pro Quadratmeter innerhalb von sechs Jahren steigen. Ich habe einen konkreten Fall aus Ludwigshafen vorliegen, da betrug die Mieterhöhung bei einer 45-Quadratmeter-Wohnung 150 Euro bei einer Ausgangsmiete von 255 Euro. Ganz schön viel. Das, was der Vermieter ohnehin hätte machen müssen – Instandhaltungsaufwendungen – muss im Übrigen von den Modernisierungskosten abgezogen werden. Das ist bei den Konzernen ganz oft sehr intransparent.
Rechnen Sie damit, dass mit der Übernahme insgesamt mehr Transparenz einkehrt?
Nein, eher im Gegenteil. Generell muss man sagen: Diese Konzerne verdienen weniger am Bestand. Das Interessante für die ist, Wohnungen die leer wurden, umfassend zu sanieren, um dann eine wesentlich höhere Neumiete zu erzielen.
Erwarten Sie eine Sanierungswelle durch die Übernahme bei den dann über 500.000 Wohnungen?
Ja, die erwarte ich. Vonovia hat in den vergangenen Jahren immer schon Modernisierungs- und Sanierungsarbeiten durchgeführt, die werden an ihrem Bestand sicher weiterarbeiten und das ist ja grundsätzlich zu begrüßen.
Wer bezahlt eigentlich die Übernahme? Wer bezahlt die nach Berichten 18 Milliarden, für die die Aktien der Deutsche Wohnen aufgekauft werden sollen?
Nun, Vonovia wird das über Kredite ihrer Banken finanzieren.
Und wie soll sich das amortisieren, ohne dass es zu großflächigen Mieterhöhungen kommt? Für die gibt es ja rechtliche Grenzen.
Müsste man sich die Geschäftsberichte anschauen. Die Vonovia-Aktien steigen seit Längerem, schon das erhöht den Wert des Unternehmens und damit auch die Kreditwürdigkeit. Man muss übrigens dazu sagen: Die Übernahme ist ein sogenannter „Share-Deal“, durch Ausnutzung eines gesetzlichen Schlupflochs wird bei Firmenübernahme – statt der einzelnen Immobilien – etwa 1 Milliarde an Grunderwerbssteuer erspart, die dem Staat fehlt.
Rechnen Sie insgesamt mit einer Entspannung auf dem Wohnungsmarkt durch die Übernahme?
Nein. Zunächst werden keine neuen Wohnungen geschaffen. Es findet ja nur ein Wechsel statt, der sich auch etwas auf Berlin konzentriert, wo beide viele Wohnungen haben. Im Rest der Republik wird sich das so verteilen, dass es da keine nennenswerten Auswirkungen gibt. Wenn ein Konzern ganz viele Wohnungen an einem Ort hätte, könnte er durch seine Preispolitik stärker Einfluss auf den Mietspiegel und die Mietpreisentwicklung nehmen. Aber dazu ist der Marktanteil von Vonovia und Deutsche Wohnen insgesamt zu klein.
