Fragen & Antworten 
Das Problem mit den Monteursunterkünften
Wo liegt das Problem?
In vielen Stadtteilen werden Unterkünfte an Billigarbeiter vermietet. Im Sprachgebrauch werden sie Monteursunterkünfte genannt, auch wenn nicht alle Bewohner als Monteure arbeiten. Manche sind als Paketboten tätig, andere arbeiten auf dem Bau. Es handelt sich überwiegend um Männer, die unter anderem aus Südosteuropa stammen. Wohnungen oder Wohnhäuser werden in Unterkünfte umgewandelt. Das sorgt bei den Anwohnern für Ärger. Es kommt zu Parkplatzproblemen, Alkoholexzessen, Lärmbelästigungen und Müllproblemen. Vielerorts werden auch die Corona-Auflagen nicht eingehalten. Im Umfeld der Unterkünfte siedeln sich auch Kneipen mit Spielautomaten an. Außerdem kommt es zur Prostitution. Anwohner fühlen sich in ihrem Stadtviertel nicht mehr wohl. In Oppau haben 300 Bürger ein Protestschreiben an die Stadtspitze wegen der Unterkünfte geschickt.
Um welche Dimension geht es?
So ganz genau weiß das niemand, denn es gibt legale und illegale Unterkünfte. Die Grünen im Rat schätzen, dass zirka 20 Prozent des gesamten Ludwigshafener Wohnungsmarkts für solche Unterkünfte genutzt werden. Die Grünen verweisen aufs Internet, wo etwa acht Firmen legale Monteursunterkünfte mit 1200 Betten in Drei- bis Acht-Bett-Zimmern vermarkten. Wegen der Nähe zur BASF gebe es in Oppau einen Schwerpunkt, wo 500 Betten übers Internet vermietet werden. Die Oppauer Anwohner haben ihrerseits rund 70 Wohnhäuser im Ortskern gezählt, in denen Arbeiter untergebracht sind. Nach Angaben der Stadtverwaltung wurden seit 2017 elf Genehmigung für die Umwandlung von Wohnhäusern in gewerbliche Monteursunterkünfte erteilt.
Warum werden solche Unterkünfte geschaffen?
Die Gewinne bei der Vermietung sind sehr hoch. Wer Wohnungen an mehrere Personen vermietet, verdient mehr. Laut CDU werden für eine Matratze 200 bis 400 Euro im Monat kassiert. In vielen Fällen handelt es sich um ältere Wohnungen oder Wohnhäuser, die von Erbengemeinschaften an den Meistbietenden verkauft werden. Die spätere Nutzung des Hauses ist für sie dabei nicht ausschlaggebend.
Lassen sich Monteursunterkünfte verbieten?
Das ist schwierig. Zum einen ist eine „Monteursunterkunft“ kein rechtlich definierter Begriff. Außerdem muss man zwischen der sogenannten gewerblichen Nutzung (eine Vermietung in einem Beherbergungsbetrieb wie einer Pension) und privatem Wohnen unterscheiden. Grundsätzlich kann jeder Immobilieneigentümer eine Wohnung vermieten, auch an Monteure. Es gibt zudem verschiedene Wohnformen: Bei Wohngemeinschaften und Einzelapartments kann die Anzahl der Bewohner nicht von der Stadt durch die Bauaufsicht reglementiert werden. „Es gibt dafür keine gesetzlichen Vorgaben“, sagt die Verwaltung. Fazit: Was im Sprachgebrauch als Monteursunterkunft bezeichnet wird, ist ein rechtlicher „Graubereich“, in jedem Einzelfall muss von der Verwaltung geprüft werden, ob die Kriterien für Wohnen oder für eine „Beherbergung“ vorliegen. Mit dem Baurecht kann die Stadt nur gegen illegale Pensionen vorgehen. Wenn viele Arbeiter in einem Wohnhaus leben, wirkt das auf Anwohner als Beherbergungsbetrieb, doch offiziell gilt dies als „Wohngemeinschaft“ . Der Stadt sind in solchen Fällen bisher die Hände gebunden, es bleiben Appelle an die Eigentümer.
Was kann die Stadt jetzt machen?
Der Stadtrat hat Ende März die Verwaltung damit beauftragt, eine Satzung zu erarbeiten, um die Probleme mit den Monteursunterkünften einzudämmen. Grundlage dafür ist ein Landesgesetz über das Verbot der „Zweckentfremdung von Wohnraum“. Mit der Satzung soll die Stadt sowohl die Umwandlung von Wohnraum als auch die Voraussetzungen und Auflagen dafür regeln. Städte wie Berlin oder Heidelberg haben solche Satzungen erlassen, um gegen die Vermietung von Wohnungen an Touristen vorzugehen. Denn viele Wohnungen im Stadtzentrum waren nicht mehr auf dem „normalen“ Wohnungsmarkt für die Stadtbewohner verfügbar. Inwieweit sich so eine Satzung auf die Lage in Ludwigshafen übertragen lässt, bleibt abzuwarten.
Ist mit einer baldigen Verbesserung zu rechnen?
Nein, eher nicht. In Heidelberg hat es Jahre gedauert, bis die Satzung in Kraft treten konnte. Ludwigshafens Baudezernent Alexander Thewalt (parteilos) sagte im Stadtrat: „Wir hätten hier gerne auch eine Satzung. Aber der Weg dahin ist weit und wir brauchen das Land dabei zur Unterstützung.“ In Berlin haben sich mittlerweile Anwaltskanzleien darauf spezialisiert, die behördlichen Auflagen für Vermieter zu umgehen. Die Rechtsanwälte bezweifeln offen, ob die Verwaltungen überhaupt genügend Personal haben, um Verbote kontrollieren und durchsetzen zu können. Von „politischem Aktionismus“ ist in einschlägigen Foren die Rede. Die Behörden seien auf Beschwerden von Anwohnern oder konkurrierenden Vermietern angewiesen, um überhaupt auf solche Unterkünfte aufmerksam zu werden.
Welche Auflagen werden bisher an die Vermieter gestellt ?
Die Stadtverwaltung toleriert nach eigenen Angaben nicht die Umwandlung von Wohnraum zu Gewerbeimmobilien. Hinweise aus der Bevölkerung würden im Rahmen der rechtlichen Möglichkeiten verfolgt, heißt es in der Antwort auf eine Anfrage der CDU. Das Baurecht biete aber nur begrenzte Möglichkeiten der Einflussnahme. Die Landesbauordnung regelt für Wohnungen, dass eine Küche oder Kochnische sowie ein Abstellraum und Sanitärraum vorhanden sein muss. Bei Beherbergungsbetrieben (erst ab zwölf Betten) gelten erhöhte brandschutztechnische Anforderungen und die Notwendigkeit von Gemeinschafts- und Aufenthaltsräumen.
Wie wird von den Behörden bisher kontrolliert?
Bei Neubauten können die Behörden genauer hinsehen und prüfen, ob die Vorgaben der Baugenehmigung eingehalten wurden, etwa, was die Anzahl der Stellplätze betrifft. Laut Verwaltung werden stichprobenartige Kontrollen vorgenommen. Werden bestehende Pensionen oder auch Wohnungen vom Ordnungsamt kontrolliert, kann die Bauaufsicht nur in umfassend geprüften Einzelfällen Verfügungen erlassen. Pensionen oder andere Beherbergungsbetriebe sind in allgemeinen Wohngebieten nicht generell ausgeschlossen. Seit 2015 finden im Stadtgebiet regelmäßige Pensionskontrollen statt. Stadtverwaltung und Polizei arbeiten dabei zusammen. Gewerberechtliche Verstöße oder Schwarzarbeit werden dabei geahndet. Immer wieder werden illegale Pensionen entdeckt und auch dichtgemacht. Die Beamten entdecken dabei auch krasse Fälle, so war ein Bewohner in einem Frachtcontainer auf einem Grundstück untergebracht, ein anderer hatte als „Zimmer“ einen Verschlag unter einer Treppe. Um den Kontrolldruck zu verstärken, will die Stadtverwaltung zusätzlich vier halbe Stellen schaffen. Der Stadtrat hat bereits zugestimmt, die Genehmigung der Finanzaufsichtsbehörde für zusätzliche Personalkosten steht noch aus.