Kandel 
Verzweifelt gesucht: Ökohäuser zum Sozialtarif
Günstige Wohnungen sind auch in Kandel Mangelware. Die Stadt will deshalb Investoren künftig vorschreiben, dass bei größeren Bauprojekten ein Teil der Wohnungen sozial gebunden sein soll. Und die geplante Wohnbaurichtlinie soll ökologische Standards festzurren.
„Hintergrund ist, dass es mit dem Spiel der Kräfte des freien Marktes in Kandel nicht gelungen ist, den Bedarf an sozial erschwinglichem Wohnraum zu befriedigen“, sagt Jutta Wegmann (Grüne), Beigeordnete der Stadt Kandel. Dies werde bei Gesprächen mit Mitarbeitern von Sozialamt und Beratungsstellen deutlich. „Es wurden schon viele Wohnungen in Kandel gebaut, aber eher als Eigentumswohnungen im hochpreisigen Segment“, so Wegmann: „Es gibt viele Menschen, die sich keine Eigentumswohnung leisten können.“
Mindestens 15 Prozent Sozialwohnungen
Zur Sozialbindung ist im Entwurf der Wohnbaurichtlinie festgelegt,
– dass bei Projekten mit Eigentumswohnungen mindestens 15 Prozent der gesamten Wohnungsfläche sozialgebundene Mietwohnungen sein müssen. Bei weiteren 15 Prozent kann frei entschieden werden, ob sie als gefördertes Wohneigentum oder sozialgebundene Mietwohnungen errichtet werden.
– Bei Projekten mit Mietwohnungen müssen 20 Prozent der gesamten Wohnfläche sozial gebunden sein.
– In beiden Fällen muss mindestens die Hälfte der Wohnungen barrierefrei sein.
Ausgefeilte Klimastandards
Mit Blick auf die Klimastandards soll der Investor ein Klimakonzept mit Untervarianten für das gesamte Projekt vorlegen und seine Wahl für die Ausführung begründen. Dabei sollen unter anderem folgende Punkte berücksichtigt werden:
– Mindestens zwei Wärmeversorgungskonzepte.
– Mindestens zwei Wärmedämmkonzepte (Passivhaus-Standard) mit Angaben über nachhaltige Dämmmaterialien.
– 90 Prozent des Stromverbrauchs sind durch erneuerbare Energien auf dem Grundstück zu gewinnen.
– Mindestens zwei Konzepte zur Klimaanpassung der Wohnanlage (Sonnenschutz- und Wassermanagementkonzept).
– 70 Prozent der Grundstücksfläche sollen zur vertikalen oder horizontalen Grünfläche werden (Stichworte: Wand- und Dachbegrünung).
Nicht alle Bauherren betroffen
Die Wohnbaurichtlinie wird aber beileibe nicht alle Bauherren im Stadtgebiet betreffen. „Sie soll nur für Projekte gelten, die im gültigen Bebauungsplan nicht möglich sind und für die deshalb ein eigener vorhabenbezogener Bebauungsplan nötig ist“, so Wegmann. Außerdem sollte die Richtlinie dem Entwurf zufolge erst bei Projekten ab 8 Wohneinheiten und drei Stockwerken gelten.
Der Widerstand gegen die geplante Wohnbaurichtlinie kommt von zwei Seiten. Das ist einmal Professor Christian Kammlott, Eigentümer der mit der in Kandel ansässigen Firma „Palatina Immobilienprojekte“ die Sicht eines Investors vertritt. Vor dem Hintergrund einer großen Wohnungsknappheit und enorm steigenden Mieten komme die Richtlinie zur Unzeit, sagt er. „Ich befürchte, dass dieses Dokument zukünftig Projekte unnötig erschwert beziehungsweise verhindert und damit die Wohnraumsituation in Kandel noch massiv verschärfen wird“, so Kammlott: Zudem wirke sie „mit sachlichen Fehlern und Regelungslücken nicht ausgereift“.
Wer bezahlt die zusätzlichen Kosten?
Kammlott begründet seine Sicht unter anderem mit folgenden Argumenten:
– Die Richtlinie fordere Passivhausstandard, das sei grundlegend eine gute Sache fürs Klima, so Kammlott: „Aber wer bezahlt die dadurch zusätzlich anfallenden Kosten?“ Die gleiche Frage stellt er für die Mehrkosten für die geforderte Vorlage von jeweils mindestens zwei Konzepten für Wärmedämmung, Sonnenschutz und Wassermanagement. Seine Antwort: „Diese Zusatzaufwendungen werden natürlich auf die Mieter beziehungsweise Käufer der Wohnungen umgelegt.“ Dies treibe die Preise beziehungsweise Mieten in die Höhe und verschärfe die Situation auf dem Wohnungsmarkt. „Es bleibt zudem auch völlig offen, wer anhand welcher Kriterien über die vorzulegenden Varianten entscheidet. “
„Technisch fast gar nicht umsetzbar“
– Über die Forderung, „90 Prozent des Stromverbrauches sind durch erneuerbare Energien (z.B. PV‐Anlage auf dem Dach oder in/auf der Fassade) auf dem eigenen Grundstück zu gewinnen“, habe er sich mit einem Kollegen, Professor für Erneuerbare Energien, ausgetauscht. Das sei erstens technisch fast gar nicht umsetzbar und es widerspreche auch den Vorschriften des liberalisierten Energiemarktes: „Ich kann niemals einem Mieter vorschreiben, welchen Strom er bezieht. Das unterstreicht für mich, wie wenig durchdacht dieses Dokument stellenweise ist“, sagt Kammlott.
– Die Verpflichtung, dass die Bauvorhaben innerhalb von drei Jahren nach der Erschließung der Grundstücke fertig sein müssen, sei „unverhältnismäßig bei Genehmigungsverfahren, die oftmals länger dauern“, so Kammlott: „Das sage ich mit einiger konkreter Erfahrung. Ich halte drei Jahre für große Projekte für völlig unrealistisch, es wird unnötiger Druck erzeugt.“
„Richtlinie trägt Handschrift von Investoren“
In eine ganz andere Richtung zielt die Kritik des Vereins „Grüne Lunge Kandel“. Der Verein wurde von Kandelern initiiert, die sich gegen eine geplante Bebauung des Just-Geländes wandten. „Mittlerweile haben wir 78 Mitglieder, sind gemeinnützig und engagieren uns auch bei anderen Projekten“, so Alexander Balschun. Auch von der Stadt werde der Verein als Ansprechpartner anerkannt.
„Grüne Lunge Kandel“ findet, der Entwurf der Wohnbau-Richtlinie trage „eindeutig die Handschrift von Bauinvestoren. Sie sich wie eine Wunschliste von Kriterien, die künftig bei Bauvorhaben gelistet werden, um keine Ablehnung erhalten zu können, weil sie 1:1 der Richtlinie entsprechen“, heißt es in einer Stellungnahme des Vereins.
„Grüne Lunge“: Haben genug Wohnungen
Hintergrund ist, dass „Grüne Lunge Kandel“ das Ziel, das Wohnungsangebot zu erhöhen, „absurd“ findet. Schließlich sei sogar in der Begründung der Wohnbau-Richtlinie von einer Bevölkerungszuwachs in Kandel Rede. Außerdem konkurrieren Wald, Ackerland und Wohnraum um Fläche, müsse die Flächenversiegelung gestoppt werden (Stichworte Klimawandel, Naturschutz). Zudem verfüge heute jeder Deutsche im Schnitt über 47 Quadratmeter Wohnfläche, 1950 waren es noch 14 Quadratmeter, so „Grüne Lunge Kandel“.
Konkret kritisiert „Grüne Lunge Kandel“ die Begrenzung auf 6 oder 8 Wohnungen und fordert, dass auch naturschützerische Kriterien wie der Erhalt des Baumbestandes aufgenommen werden, so Balschun.
Zu den Begrenzungen sagt Wegmann: „Da werden wir im Ausschuss noch darüber diskutieren.“ Die meisten Bauprojekte würden sich aber in dem im Entwurf vorgesehenen Rahmen bewegen. Ansonsten seien in der Richtlinie auch „weiche Kriterien“ formuliert, die es dem Stadtrat ermöglichen, an einer Stelle Abstriche zu machen, wenn ein Investor woanders die Bedingungen übererfüllt. Zu den von Kammlott angesprochenen ungünstigen Rahmenbedingungen sagt Wegmann: „Es liegt nicht an uns.“