Rockenhausen 
Erste Planung für Baugebiet „Neuberg“ steht
Tief im Westen des Rockenhausener Siedlungsgebiets, an der zum Evangelischen Diakoniewerk Zoar auf dem Inkelthalerhof führenden K12, liegt der Neuberg. Für das rund drei Hektar große Gebiet wird ein Bebauungsplan erstellt. Anders gesagt: Es werden die rechtlichen Bedingungen erfüllt, dass hier Ein- oder Mehrfamilienhäuser errichtet werden können. Und zwar möglichst schnell.
Denn nicht erst, aber besonders seit Corona ist Wohnraum (auch) in Rockenhausen wieder gefragt. Doch der Bedarf an Bauplätzen in der Stadt ist aktuell so groß wie deren Mangel: Hintergrund ist, dass im 2005 erschlossenen Römerhof alle 55 Grundstücke vergriffen sind. Deshalb hatte der Stadtrat im Vorjahr auf Basis einer Wohnraumstudie beschlossen, dass in Verlängerung der Straße „Am Pfingstborn“ und nahe des Römerhofs ein neues Baugebiet erschlossen werden soll. Die Firma IGR hatte zuvor zwei weitere Gebiete untersucht: den Wallberg oberhalb der Donnersbergstraße und das Gelände in Verlängerung des Morbacherwegs am südlichen Stadteingang.
Schnell umsetzbar, aber relativ wenige Bauplätze
Die vermutete schnelle Umsetzbarkeit hatte letztlich den Ausschlag für den Neuberg gegeben. Dort können aber vergleichsweise wenige Bauplätze entstehen. Die Fraktionen waren sich daher einig, dass auch die Planungen für Wallberg und Morbacherweg nahtlos fortgesetzt werden, um einem erneuten Ausverkauf vorzubeugen.
Doch zunächst sollen am Neuberg zügig die Voraussetzungen für Häuslebauer geschaffen werden. Bei günstigem Verlauf könnten diese wohl Ende 2023 loslegen. Aktuell gehe man von 31 Grundstücken aus – die Anzahl sei jedoch flexibel, teilte Hartmut Jopp von der IGR bei der Vorstellung der ersten Planung im Bauausschuss mit. Das Zusammenlegen zweier Areale zum Bau eines Mehrfamilienhauses sei ebenso denkbar wie die Aufteilung einer großen Fläche, um zwei Doppelhaushälften zu errichten.
Im Durchschnitt 550 Quadratmeter pro Grundstück
Die Bandbreite reicht nach diesem ersten Vorschlag von zirka 430 bis 750 Quadratmeter pro Bauplatz – der Durchschnitt liegt bei 550. Im südlichen Teil sind rund 3000 Quadratmeter für den Bau von sieben Reihenhäusern vorgesehen – mit einem gemeinschaftlich genutzten Gelände für Pflanzungen, Stellplätze, Garagen und anderes mehr. Insgesamt, so Jopp, „müsste bei diesem Baugebiet für jeden Bedarf etwas dabei sein“.
Keinen Hehl machte er daraus, dass die Topografie des Neubergs die Planung vor spezielle Herausforderungen stellt: Das im Süden vom Schelmesbach begrenzte und von Osten her über die bereits vorhandene Straße „Am Neuberg“ – ein Römerhof-Ausläufer – zu erschließende Gebiet steigt nach Norden/Nordwesten stark an. „Wir haben hier Höhenunterschiede von 16, 17 Metern“, berichtete Jopp.
Steigung von 18 Prozent ist nicht machbar
Das hat zum einen Folgen für die Anordnung der Verkehrsanlagen und Bauplätze: Sie sollte ursprünglich ringförmig mit einem kleinen zusätzlichen Stich erfolgen. „Dann wären wir aber in einem Bereich auf eine Steigung von über 18 Prozent gekommen, das können wir so nicht machen“, erläuterte Jopp. Stattdessen gehen die Planer nun von einer sechs Meter breiten Straße aus, die das Baugebiet komplett von Ost nach West durchzieht und in einem auch für Müllfahrzeuge ausreichend dimensionierten Wendehammer endet. Von diesem Hauptweg zweigen mittig zwei kleinere Stiche nach Süden und nach Norden ab. Die maximale Steigung liege nun bei „elf, zwölf Prozent“, sagte Jopp auf Nachfrage von Joseph Blaum.
Zum anderen bedingt die Topografie einen noch sensibleren Umgang mit einer Frage, die spätestens seit der Ahrtal-Katastrophe landauf, landab „ein großes Thema“ sei, so Jopp: Wie Wohngebiete wirkungsvoll vor klimabedingt zunehmenden Starkregenereignissen geschützt werden können. Anhand digitaler Karten und eigener Berechnungen hat die IGR für den Neuberg drei größere, von Norden nach Süden verlaufende Abflussrinnen für Oberflächenwasser festgestellt: je eine im Osten und Westen des Gebiets, eine weitere mitten hindurch.
Mulden und Rückhaltebecken zum Hochwasserschutz
Mehrere Elemente sollen dafür sorgen, dass im Ernstfall die Auswirkungen möglichst gering sind: von horizontalen Grünstreifen entlang der Straße, die Niederschläge direkt von den Grundstücken aufnehmen, über vertikale Grünflächen entlang der Abflusszonen bis hin zu einer Kombination aus Furten und Kastenrinnen zur Querung der Fahrbahn. Dies alles soll beitragen, das Wasser in den südlichen Bereich abzuleiten und dort in Mulden beziehungsweise Rückhaltebecken – etwa zur Bewässerung im Sommer – zu sammeln. Größere Menge könnten mittels eines Durchlasses unter der Straße hindurch geführt und in den Schelmesbach eingeleitet werden. Auf diese Weise „könnten wir im gesamten Gebiet auf einen Oberflächenkanal verzichten“, so Jopp.
Trotz des ausgeklügelten Systems hatten einige Ausschussmitglieder Bedenken. Denn wiederholt hat der weiter unten im Pfingstborn verrohrte und am Heimatmuseum in die Alsenz mündende Schelmesbach bei Starkregen im Bereich Gutenbrunnenstraße für Überflutungen gesorgt. „Nicht unterschätzen“ solle man die Situation, warnte Manfred Adam. Auch Michael Nehm hatte diesbezüglich „Bauchweh“, derweil VG-Wehrleiter Timo Blümmert betonte: „Entscheidend wird sein, wie schnell man das Wasser wegbekommt und wie viel Unrat und Müll man verhindern kann.“ Schon ein verstopfter Durchlass könne „das ganze System sprengen“.
Baugebiet soll sogar Verbesserung bringen
Jopp versicherte, „dass wir das alles nochmal genau berechnen“. Er gehe davon aus, dass sogar eine Verbesserung erzielt wird: Bislang fließt das komplette Oberflächenwasser ungebremst in den Schelmesbach, während künftig ja mit Rückhaltungen gearbeitet werden soll. Stadtbeigeordneter Werner Dietz ergänzte: „Es war von Beginn an Grundlage der Planung, dass hier eine Entlastung stattfindet.“ Die von Jopp angeregte Verpflichtung zu Flachdächern mit Begrünung könnte hierbei ein weiterer Mosaikstein sein: Denn auch das biete Versickerungspotenzial – durchaus in Kombination mit Photovoltaikanlagen.
Diese und viele weitere Einzelheiten wird der Ausschuss in seiner Januar-Sitzung erneut erörtern, ehe sich der Stadtrat wieder mit dem Neuberg beschäftigen wird. Irgendwann dann auch mit der Frage, wie viel ein Quadratmeter erschlossenes Bauland kosten wird. Dabei spielt ein Aspekt hinein, auf den Joseph Blaum hingewiesen hat: Wegen der starken, nicht zuletzt dem Hochwasserschutz geschuldeten Durchgrünung – rund ein Drittel des gesamten Areals – betrage die Nettobaufläche nur 57 Prozent. „Für die Vermarktung ist dies ein schlechter Wert, das wird sich auf die Preise auswirken“, so Blaum. Jopp pflichtete bei, betonte aber, dass Rockenhausen mit diesem Problem nicht alleine sei – die zunehmende Bedeutung der Retentionsräume sei nun mal eine Folge des Klimawandels. „Das Wasser kostet uns Baufläche, das ist klar“, sagte Dietz. Aber diese Kröte, da waren sich alle Ausschussmitglieder einig, muss man schlucken. Ein Blick ins Ahrtal reicht ...
