RHEINPFALZ-Wohnreport 
Wie man an Baugeld und wichtige Tipps kommt
Wie geht man vor, wenn man den ungefähren Kapitalbedarf für einen Hauskauf, einen Neubau oder eine Immobilienmodernisierung kennt und schon mal eine Vorstellung von den aktuellen Kreditkonditionen bekommen möchte?
Die klassische Möglichkeit: Man macht gleich einen Termin bei seiner Hausbank oder einer anderen Bank seines Vertrauens aus, womöglich auch in Kombination mit einer Bausparkasse, etwa wenn dort schon Bausparverträge bestehen. „Die Hausbank macht einen Quercheck: War die Berechnung des Kunden korrekt? Sind alle Nebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notarkosten, Grundbuchkosten, eventuelle Maklerkosten mit drin?“, sagt Markus Henrich, Abteilungsleiter Finanzierungsspezialisten Private Banking bei der Vereinigten VR Bank Kur- und Rheinpfalz in Speyer.
Welche Möglichkeiten gibt es noch?
Jenseits der Hausbank: Man kontaktiert einen Kreditvermittler, der mit vielen verschiedenen Instituten zusammenarbeitet und der aus entsprechenden Angeboten die jeweils maßgeschneiderten und möglichst attraktiven für den Interessenten aussucht.
Eine erste Online-Einschätzung auf die Schnelle: Viele Sparkassen, Banken oder Bausparkassen bieten auf ihren Internet-Seiten mehr oder weniger ausgefeilte Online-Kreditrechner an. Mit deren Hilfe kann man sich einen ersten Überblick über Finanzierungsbedarf und ungefähre monatliche Belastungen verschaffen. Detailliert und einen Versuch wert ist etwa der Rechner der Sparkasse Vorderpfalz (sparkasse-vorderpfalz.de; Menüpunkt Produkte, dann Kredite und Finanzierungen, dann Menüpunkt S-Baufinanzierung wählen).
Zahlen, bitte: Wo liegen grobe Richtwerte, die einem zeigen, mit welcher monatlichen Belastung man rechnen muss und was man sich je nach Einkommen und Eigenkapital tatsächlich leisten kann?
Ganz grob könne man im Moment als Erstannahme von einer Gesamtrate an die Bank von jährlich 6 Prozent der Kreditsumme ausgehen, sagt Finanzierungsexperte Markus Henrich, „4 Prozent Zinsen, 2 Prozent Tilgung, das ist grundsätzlich eine vernünftige erste ungefähre Kalkulation.“ So könne man ermitteln, welchen Kaufpreis beziehungsweise welche Darlehenssumme man sich leisten könne. Die Feinabstimmung wie womöglich ein etwas niedrigerer oder höherer Zinssatz, eine höhere Tilgung, all das hänge von vielen weiteren Faktoren ab. Etwa vom Beleihungswert, der Bonität des Kunden, seinem Einkommen und den Sicherheiten für die Bank. Wichtig: Neben der Kaufsumme und Nebenkosten sind unbedingt Modernisierungs- und Sanierungskosten – auch für Böden, Küche und Bäder – finanziell gleich mitzudenken.
Was hat es mit dem Beleihungswert auf sich?
Beträgt der Wert einer Immobilie 500.000 Euro, spricht man bei 400.000 Euro Kredit von einer Beleihung von 80 Prozent. An dieser Größe orientiert sich auch der marktübliche Durchschnittsjahreszins von eben im Moment etwa 4,0 Prozent bei zehnjähriger Zinsbindung. Die zehnjährige Zinsbindung ist die in der Praxis häufigste, bestätigt Henrich. Sicherer für die Bank und risikoärmer auch für den Kunden sind die ebenfalls üblichen 60 Prozent Beleihungswert. Man nimmt bei einem Hauswert von 500.000 Euro also 300.000 Euro als Darlehen auf. Dann kann man durchaus auch einen etwas niedrigeren Zinssatz als die 4,0 Prozent für zehn Jahre fest bekommen. Experten gehen aktuell von 3,8 Prozent bei 60 Prozent Beleihung bis 4,3 Prozent bei 100 Prozent Beleihung für 10-jährige Zinsfestschreibung aus. Bei 15 Jahren fest liegen die aktuell üblichen Sätze je rund 0,2 Prozentpunkte darüber. Grundsätzlich gilt: Je mehr Sicherheiten und je besser die Bonität eines Kunden, desto niedriger ist das Risiko für die Bank oder die Bausparkasse und desto niedriger ist dann auch der Zinssatz. Ein Wertpapierdepot oder eine Grundschuld auf das lastenfreie Haus etwa der Eltern nennt Henrich als Beispiele für solche zusätzlichen Sicherheiten. Sie können das Risiko für die Bank und den persönlichen Zinssatz senken.
Wie haben sich die Bauzinsen entwickelt, und wie sind die Vorhersagen über die künftige Entwicklung?
Die Zinsen haben seit Beginn des Iran-Kriegs Ende Februar wieder spürbar angezogen. Experten rechnen für die nächsten Monate mit tendenziell höherer Inflation auch infolge des Krieges mit einem eher steigenden Zinsniveau.
Was ist bei der Immobilienfinanzierung noch unbedingt zu beachten?
Unbedingt sollte man sich informieren – auch da kann die Hausbank erste Anlaufstelle sein –, welche staatlichen Vergünstigungen oder Zuschüsse es etwa für energetische Sanierungen zum Beispiel durch die Förderbank KfW gibt. Für eine neue Heizung, Dach- oder Gebäudehüllendämmung und vieles mehr. Die KfW biete je nach Projekt auch zinsvergünstigte Darlehen, auch da könne die Hausbank helfen und berate gerne, sagt Henrich. Zudem gibt es Möglichkeiten, etwa einen vorhandenen Bausparvertrag in die Finanzierung einzubinden. „Planungssicherheit ist ganz wichtig – wie etwa bei 10 Jahren Zinsbindung“, sagt Henrich, „ich bin ein Freund davon, langfristige Finanzierungen zu machen. Die Rate muss für den Kunden dauerhaft leistbar sein.“ Die Absicherung der Rückzahlung etwa durch eine Risikolebens- und Berufsunfähigkeitsversicherung sei zudem sinnvoll, sagt Henrich.
Wie geschickt ist es, die Kreditsumme in mehrere kleinere Kreditverträge aufzuteilen?
Henrich hält das im Sinne der Risikoverteilung mit verschieden langen Zinsbindungsfristen für sinnvoll. „Wenn es nicht um die volle Summe auf einmal geht, bin ich bei den weiteren Gesprächen mit der Bank nicht so unter Druck, wenn die Verlängerung der Kreditlaufzeit ansteht und die Zinsen womöglich gerade sehr hoch sind“, sagt er. „Da kann ich flexibler auf die Zinsentwicklung reagieren.“
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