Speyer 
Mietpreise: Warum die Gewo nicht kräftig zulangt
Die Mieten werden stärker erhöht, als die Einkommen wachsen – viele Haushalte bringt das inzwischen in Finanznöte. Der Markt ist aber nicht völlig frei. Das Bürgerliche Gesetzbuch beschränkt den Mietanstieg in drei Jahren auf 20 Prozent; in Speyer sind es wegen einer Sonderregelung des Landes 15 Prozent. „Um nach wie vor bezahlbaren Wohnraum für Speyerer Bürgerinnen und Bürger bereitzustellen, ist es seit Jahren geübte Praxis bei der Gewo, dass Mieten lediglich um 10 Prozent erhöht werden“, sagt Geschäftsführer Oliver Hanneder auf Anfrage. Für aktuell 556 Wohnungen, 20,4 Prozent des Gewo-Bestands, geht die Einschränkung sogar noch weiter: Sie unterliegen der Mietpreisbindung.
Die soziale Wohnraumförderung gibt es schon lange. Für die Neuanschaffung oder Sanierung von Mietwohnungen gibt es zinsgünstige Darlehen; der Investor verpflichtet sich im Gegenzug für eine bestimmte Zeit, eine Mietobergrenze nicht zu überschreiten. Das ist die sogenannte Kostenmiete, in der die Kosten für die Wohnungsbewirtschaftung enthalten sein dürfen. Für 20 Jahre gilt die Befristung im Bereich der öffentlich geförderten Wohnungen, die die Gewo momentan in der Albert-Einstein-Straße in Speyer-West fertigstellt. 27 der 32 Wohnungen in zwei Häusern sind laut Hanneder öffentlich gefördert, fünf frei finanziert. Haus eins wird ab 1. Juli bezogen, das zweite ab 15. August.
„Arbeiten nicht gewinnmaximierend“
Eine Verlängerung der Bindungsfrist könnte beantragt werden – in den meisten Fällen wird sie das aber nicht, sagt der Geschäftsführer. Dafür gebe aus Gewo-Sicht gute Gründe. Das Unternehmen habe zum Beispiel bei Darlehensgebern „andere Möglichkeiten, wenn Wohnungen nicht mehr in der Bindung sind“. Das bedeute nicht, dass dann kräftig zugelangt werde. Hanneder: „Wir gehen als kommunales Wohnungsbauunternehmen anders damit um als private. Wir arbeiten nicht gewinnmaximierend. Wir tun auch nach Ende der Bindung so, als wären die entsprechenden Wohnungen noch in der Bindung.“
Der Effekt zeige sich in den Miethöhen. Für den Gesamtbestand der 2728 Gewo-Wohnungen liege der Durchschnitt bei 5,51 Euro pro Monat und Quadratmeter (Stand 2020), rechnet das Unternehmen vor. In allen Speyerer Wohnungen reiche die Spanne laut Mietspiegel von 4,13 Euro bis 15,37 Euro, was einen Mittelwert von 9,75 Euro ergebe. Bei der Gewo liege das Mittel der öffentlich geförderten Wohnungen bei 4,41 Euro, das der frei finanzierten bei 5,87 Euro. Eine weitere Gewo-Berechnung besagt: „Es dauert rund zehn Jahre, bis wir die Durchschnittshöhe der derzeitigen Durchschnittsmiete des Gesamtbestandes erreicht haben.“ Die 4,41 Euro lägen demnach 2030 bei 5,86 Euro, wenn die Gewo ein Erhöhungspotenzial von zehn Prozent ausschöpfte.
Probleme mit der Quadratmetergrenze
Zu geförderten Wohnungen gibt es genaue Regeln. Die Gewo braucht laut Hanneder für Modernisierungen und Mieterhöhungen grünes Licht der Investitions- und Strukturbank (ISB). Sie muss Wirtschaftlichkeitsberechnungen vorweisen. Für die Mieter geht es nicht ohne den sogenannten Wohnberechtigungsschein. Den erhält er von der jeweiligen Kommune – wenn er unter einer Einkommensgrenze bleibt. Im Schein ist auch die maximale Quadratmeterzahl der geförderten Wohnung festgeschrieben. Laut Hanneder kann auch das zu Problemen führen. „Für zwei Personen sind das etwa 65 Quadratmeter. Das ist manchen Paaren zu wenig, die wollen lieber 70 oder 80.“ Im Fall der Albert-Einstein-Straße habe das die Anzahl der Interessenten stark verringert. „Da muss man sich fragen, ob der Druck wirklich so hoch ist.“
Zitiert: Die Einkommensgrenzen
Aktuelle Regelung für „Sozialmieten“ in Paragraf 9 des Wohnraumförderungsgesetzes: „Die Einkommensgrenze beträgt: für einen Einpersonenhaushalt 12.000 Euro, für einen Zweipersonenhaushalt 18.000 Euro, zuzüglich für jede weitere zum Haushalt rechnende Person 4100 Euro. Sind zum Haushalt rechnende Personen Kinder im Sinne des § 32 Abs. 1 bis 5 des Einkommensteuergesetzes, erhöht sich die Einkommensgrenze nach Satz 1 für jedes Kind um weitere 500 Euro.“
