Pirmasens 
Bauhilfe kann Nachfrage nach Wohnungen nicht erfüllen
„Die Ansprüche an Wohnraum haben sich weiterentwickelt in den vergangenen Jahrzehnten“, betont Stegner. Und das habe zu einer Nachfragesituation geführt, wie sie die Bauhilfe noch nie hatte: „Mehr als 1000 Bewerber, die Wohnraum von uns wollen, stehen auf der Warteliste. Das gab es noch nie – und die Anfragen kommen quer durch alle Milieus.“ Für das kommunale Wohnungsunternehmen, zu 100 Prozent eine städtische Tochtergesellschaft, bedeutet das auch ein Umdenken: „Wir müssen jetzt lernen Nein zu sagen. Das waren wir nicht gewohnt. Früher hat im Prinzip jeder bei der Bauhilfe eine Wohnung bekommen, wenn er sich gemeldet hat.“
Heute ist guter Wohnraum in Pirmasens knapp geworden, stellt der Geschäftsführer fest, lange hatte die Bauhilfe genügend Wohnraum – vor allem für Menschen, die sich Wohnraum auf freiem Markt nicht leisten konnten, weil sie nicht so viel Geld zur Verfügung hatten, aber guten Wohnraum wollten. Da war die Bauhilfe erster Ansprechpartner – und konnte helfen. Jetzt muss sich das Wohnungsunternehmen umstellen.
Sozialwohnungen sind schwierig zu realisieren
Wer Bauhilfe hört, denkt an sozialen Wohnungsbau – aber da bremst der Geschäftsführer: Sein Unternehmen ist da zwar noch immer unterwegs, aber Sozialwohnungen sind nicht mehr das beherrschende Thema – allerdings ein schwieriges Thema. „Es ist deshalb schwierig, weil die Miete gedeckelt ist auf 5,30 Euro pro Quadratmeter, wenn die Wohnungen gefördert werden“, klärt Stegner auf: „Durch die Förderung sind aber auch hochgesteckte Ziele zu beachten, etwa energetisch. Und das ist dann eine Mammutaufgabe: Wie kriegen wir das hin, bei dem Mietniveau zu sanieren oder neu zu bauen?“ Am Ende kommt die Bauhilfe dann gerade noch mit einer schwarzen Null heraus. Aus diesen Gründen sei der soziale Wohnungsbau momentan nicht besonders interessant für private Investoren, die Rendite erzielen wollen. Der Bauhilfe-Geschäftsführer: „Gleichzeitig ist aber immer noch Bedarf da für Sozialwohnungen, auch für kleinere.“ Im vergangenen Jahr bewirtschaftete die Bauhilfe 2009 Wohneinheiten in Pirmasens, davon unterlagen 171 Wohneinheiten einer Preisbindung – sieben Prozent des Bauhilfe-Wohnraums waren also gefördert.
Die Bauhilfe muss inzwischen auch neue Wege gehen, um den benötigten Wohnraum bereitstellen zu können. Stegner: „Wir prüfen, wo wir Wohnraum sanieren können, um ihn wieder für die Pirmasenser bereitzustellen, und wo Abriss und Neubau sinnvoll ist.“ Der Geschäftsführer macht keinen Hehl daraus, dass immer noch ein Sanierungsstau vorhanden ist. Viele Wohnungen und Gebäude der Bauhilfe stammen aus den 1950er/60er Jahren. Um sinnvolle Immobilien sanieren zu können, müssen auch Gebäude verkauft werden, erklärt Stegner die Strategie, damit mit dem Verkaufserlös andere Objekte saniert werden können.
Stegner kommt da auf das Patio-Gelände in der Winzler Straße: Der Abriss alter Wohnblocks habe sich als sinnvoll erwiesen, um attraktive Neubauwohnungen zu schaffen. „Das Quartier entwickelt sich großartig, bietet auch noch weitere Zukunftsperspektiven“, ist Stegner immer noch begeistert. In unmittelbarer Nachbarschaft hat die Bauhilfe 2022 Wohnimmobilien an der Priesterwiese gekauft, die weiterentwickelt werden sollen. „Momentan herrscht dort Leerstand und Sanierungsbedarf, wir müssen den Gebäudezustand verbessern“, informiert der Geschäftsführer: „Aktuell befinden wir uns dort aber noch in der Planungsphase.“
Ziegelhütte: In Bauphase zweimal Förderung verändert
Nur wenige hundert Meter weiter neigen sich die Sanierungsarbeiten im Bauhilfe-Areal an der Ziegelhütte dem Ende zu. Dabei geht es auch um die energetische Zukunftsfähigkeit der Gebäude, die jetzt an ein Nahwärmenetz angeschlossen sind. Dieses Modernisierungsprojekt ist für Stegner ein Paradebeispiel dafür, warum es Wohnungsbauunternehmen – kommunal wie privat – politisch schwer gemacht wird, zu investieren. „Das fängt schon damit an, dass Auflagen zu Klimaschutz und Energieeinsparung dermaßen hoch sind, dass sie überhaupt nicht umsetzbar sind“, beklagt der Geschäftsführer: „Dazu kommt die Unsicherheit bei den Förderkulissen. Im Fall der Ziegelhütte wurde mitten im Sanierungsprojekt die Förderung zurückgefahren. Da konnten wir dann aber auch nicht mehr aufhören.“ Zweimal sei die Förderkulisse geändert worden im Verlauf der Ziegelhütte-Sanierung. Aus diesem Grund kämpfen die kommunalen Wohnungsunternehmen auch politisch dafür, dass sich etwas ändert, so Stegner: „Wir brauchen einen schnelleren und zuverlässigen Zugang zu Fördermitteln. Weil das aktuell nicht der Fall ist, passiert momentan in Sachen Wohnungsbau und Sanierung nicht viel.“
Horebstraße: Abriss und Neubau in der Planung
Zu den Ausnahmen gehört ein Bauhilfe-Projekt auf dem Horeb – und zwar ein Neubau. In der Horebstraße gegenüber dem früheren Horebschlössel lohnt sich eine Sanierung eines Bauhilfeblocks nicht mehr, vor allem auch wegen des schlechten Wohnungszuschnitts, so Stegner: „Wir müssen abreißen und neu bauen, wenn die letzten Mieter neue Wohnungen haben und ausgezogen sind.“
Vor vier Jahren hat die Bauhilfe Neuland betreten: 2021 wurde gemeinsam mit der Heinrich-Kimmle-Stiftung im Nordring auf der Husterhöhe ein inklusives Wohnprojekt gestartet. Worum geht es da: In einem Wohngebäude leben Menschen mit Handicap, aber auch junge Leute, die sich um die Bewohner mit Handicap kümmern. Stegner: „Und das funktioniert hervorragend.“ Aus diesem Grund wurde im vergangenen Jahr in einem Wohnblock am Wasserturm ein zweites solches Projekt realisiert. Der Bedarf ist vorhanden, betont der Bauhilfe-Geschäftsführer, die Heinrich-Kimmle-Stiftung sei an weiteren Projekten interessiert.
Ein weiteres außergewöhnliches Projekt läuft zusammen mit dem Städtischen Krankenhaus, das Wohnraum für Krankenhauspersonal braucht. Der Fokus liegt da vor allem auf Pflegepersonal aus dem Ausland, das untergebracht werden muss.
Rheinberger: Stolz auf Vollvermietung
Und geht es um Neuland, ist da ja noch der Rheinberger: Vor vier Jahren hat die Bauhilfe das Management für die große Gewerbeimmobilie zwischen Schachenstraße und Strecktal übernommen – damals hat der Geschäftsführer von einer Herausforderung gesprochen, weil sein Unternehmen erstmals in diese Sparte eingestiegen ist. „Der Rheinberger ist auch heute noch eine große Herausforderung für uns“, betont Stegner, denn eines solche Gewerbeimmobilie bringe vollkommen andere Aufgaben mit sich wie Mietwohnraum. Intern hat die Bauhilfe eine eigene kleine Mannschaft, die sich auf den Rheinberger spezialisiert hat, informiert der Geschäftsführer: „Stolz bin ich schon darauf, dass wir momentan eine Vollvermietung haben, selbst für die lange leerstehende Gastronomie mit dem Feierverleiher eine Lösung gefunden haben.“ Aktuell werden 400 Quadratmeter zusätzlich für den Ankermieter Nagarro, ein IT-Unternehmen, im Turmbau umgebaut.
Bauhilfe betreibt ein eigenes Sozialmanagement
Der Bauhilfe geht es als kommunales Wohnungsunternehmen um mehr als nur Steine zu bewegen – die Sozial- und Quartiersarbeit spielt eine entscheidende Rolle.Die Bauhilfe hat ein eigenes Sozialmanagement als Ansprechpartner für ihre Mieter. Geschäftsführer Ralph Stegner: „Das unterscheidet die Bauhilfe als kommunales Wohnungsbauunternehmen von privaten Unternehmen: Es geht nicht um eine hohe Rendite, sondern um Sozial- und Quartiersmanagement, um Inklusion und den sozialen Frieden in der Stadt.“ Diese Arbeit sollte nach Stegners Auffassung mehr Wertschätzung erfahren.
Was das Sozialmanagement ausmacht und bedeutet, erklärt der Geschäftsführer an einem außergewöhnlichen Projekt: das Klappcafé. Mitarbeiter des Sozialmanagements kommen dabei in den Hof oder die Grünanlage einer Bauhilfe-Immobilie, klappen mitgebrachte Tische und Stühle auf, um mit den Hausbewohnern ins Gespräch zu kommen.
