Neustadt 
Archäologische Funde verzögern Baugebiet
Was ist die Ausgangslage?
Das 1,5 Hektar große Gebiet Schmittenäcker im Ortskern von Geinsheim, das bisher für Pferdekoppeln und Gartenanlagen genutzt wird, soll bebaut werden. Über Jahre wurde um das Vorhaben gerungen. Bei einer Bürgerversammlung Ende November 2024 stellte die Stadt konkrete Pläne vor. Geplant sind acht Doppelhaushälften, zwölf Reihenhäuser und sechs Mehrfamilienhäuser, wie Projektleiter Peter Buchmann von der Abteilung Stadtplanung am Mittwochabend im Ortsbeirat Geinsheim erläuterte. Die Gesamtkosten für Flächenerwerb, Erschließung und Entwässerung bezifferte die Stadt im November 2024 auf drei Millionen Euro. Eigentlich war die Erschließung für 2026 vorgesehen und der Baustart für 2027. Doch aus diesem Zeitplan wird nichts.
Wie ist die neue Entwicklung?
Da es aufgrund früherer Funde Hinweise auf ein mögliches fränkisches Gräberfeld in dem Gebiet gab, wurden schon 2024 entsprechende Untersuchungen durch die zuständige Behörde angekündigt. Tatsächlich fand die Direktion Landesarchäologie, Außenstelle Speyer, bei Grabungen im Frühjahr 2025 frühmittelalterliche Gräber aus dem 7./8. Jahrhundert, die dem fränkischen Gräberfeld zugeordnet werden. Von der Direktion Landesarchäologie waren Bettina Hünerfauth und David Hissnauer im Ortsbeirat, um Details zu erläutern. Die Fläche, auf der man Funde erwarte, sei etwa ein Hektar groß. Bei Probegrabungen (Sondagen) habe man einige Gräberfelder mit Beigaben entdeckt – sie stammten aus einer Zeit vom 5. bis 8. Jahrhundert. Außerdem sei man auf Reste einer bronzezeitlichen Siedlung gestoßen, die man auf 1600 bis 1300 vor Christus datiere. Das sei eine erstaunliche Entdeckung, so etwas habe man hier bisher nicht ausgegraben, verdeutlichte Hünerfauth.
Und nun?
Die Direktion Landesarchäologie hat bei der Stadt die Ausweisung eines Grabungsschutzgebiets beantragt. David Hissnauer sagte, dass seine Behörde entsprechend der Vorgaben des Denkmalschutzgesetzes dazu verpflichtet sei, man müsse „die archäologische Betroffenheit kenntlich“ machen. Das Grabungsschutzgebiet wird so auch kommen. Am Mittwoch wurde der Ortsbeirat informiert, kommende Woche erfolgt diese Information auch noch im Neustadter Bauausschuss. Beschlüsse oder Zustimmungen sind in den Gremien dazu nicht vorgesehen. Hissnauer sagte, dass er Sorgen und Fragen vor Ort verstehe. Allerdings habe ein Grabungsschutzgebiet auch Vorteile, da man sich früh um die Funde und den Umgang damit kümmern könne. Für Bauherren sei das besser, als wenn ein laufendes Bauprojekt aufgrund eines dann gemachten Fundes verzögert werde. Außerdem sei ein Grabungsschutzgebiet „kein Tabu für eine bauliche Entwicklung“, es sei eher ein Steuerungselement, betonte Hissnauer.
Was bedeutet das für die geplante Bebauung?
Laut Peter Buchmann wird der gesamte nördliche Bereich der Schmittenäcker ausgehoben, bevor die Erschließung beginnt. Das habe „zeitliche und finanzielle Folgen“ für die Realisierung des Baugebiets. Hissnauer verdeutlichte, dass bis zu einer Tiefe von 0,5 bis 1 Meter aufgegraben werde. Finde man dort nichts, sei „alles gut“. Stoße man auf ein Grab, benötige man etwa ein bis zwei Tage, um es auszugraben und archäologisch zu bergen. Finde man sogar Skelette oder Grabbeigaben, seien die Arbeiten etwas aufwendiger und dauerten pro Fundstelle zwei bis drei Tage. Hissnauer sagte, dass die Landesarchäologie für die Arbeiten in den Schmittenäckern acht bis zehn Monate brauchen werde. Man gehe dabei von Kosten in Höhe von zirka 412.000 Euro aus. Buchmann ergänzte, dass die Stadt diesen Mehraufwand einkalkuliert habe und am Baugebiet festhalten wolle. Allerdings würden sich die Kosten verteuern: Der Preis pro Quadratmeter für künftige Bewohner steige um etwa 40 Euro auf dann rund 350 Euro. Die Summe passe dennoch weiterhin zu den Bodenrichtwerten in Geinsheim, die bei 350 bis 370 Euro pro Quadratmeter liegen. Buchmann sagte, dass die Mehrkosten, die durch die archäologischen Untersuchungen entstehen, auf alle künftigen Eigentümer im Baugebiet umgelegt werden.
Wie geht es weiter?
Im Ortsbeirat ging es jedoch nicht nur um das Grabungsschutzgebiet, sondern auch den Fortgang des Bebauungsplanverfahrens, konkret um die Abwägung der eingereichten Stellungnahmen bei der frühzeitigen Beteiligung. Buchmann sagte, dass möglichst bis Jahresende der Satzungsbeschluss erfolgen soll. Die Stadt wolle dann Gelände ankaufen, sodass die archäologischen Grabungen im nächsten Jahr erfolgen könnten, sodass der Weg für die Erschließung des Gebiets für 2028 frei wäre und dann dort ab 2029 gebaut werden könnte.
Buchmann zeigte am Mittwochabend Veränderungen in der Planung im Vergleich zu 2024 auf, weil die Stadt kritische Themen aus der Beteiligungsrunde eingearbeitet habe. 20 Grundstücke mit Flächen von 196 bis 361 Quadratmeter stehen zur Verfügung. In den Mehrfamilienhäusern soll in 27 Wohneinheiten Mehrgenerationenwohnen realisiert werden. Um das knifflige Thema Entwässerung lösen zu können, sollen alle Gebäude begrünte Flachdächer haben. Carmen Wunn, Abteilungsleiterin Stadtplanung, sagte, dass man damit zwar vom ortsbildprägenden Sattel- und Walmdach abweiche, aber man habe hier eine Entscheidung bewusst im Sinne der Sicherheit getroffen. Um das Baugebiet realisieren zu können, muss eine geschützte Orchideenart umgepflanzt werden. Einen passenden Standort gebe es an anderer Stelle in Geinsheim.
Projektleiter Buchmann zeigte sich am Ende zufrieden: „Wir haben das Beste rausgeholt. Wir sind überzeugt, dass das Konzept trägt und wir ein gutes Baugebiet für Geinsheim bekommen.“ Aus dem Rat gab es dafür viel Zustimmung. Um die Verkehrsproblematik in der Duttweilerer Straße, die ans Baugebiet angrenzt, wolle man sich unabhängig von der geplanten Bebauung kümmern, meinte der stellvertretende Ortsvorsteher Marcus Steg (FWG). Die einzige Neinstimme bei der Abstimmung zum Fortgang des Bebauungsplanverfahrens kam von Monika Kucera (FWG): Sie lobte zwar die Planung der Stadt, sehe das Baugebiet aber dennoch kritisch. Ihrer Meinung nach sei es wichtiger, dafür zu sorgen, dass der Ortskern nicht verfalle, als neue Bebauungen anzustreben.