Ludwigshafen Es geht um Wohnungen, nicht ums Geld
Der Chef ist selbst ein GAG-Kind. Ein stolzes noch dazu. Wolfgang van Vliet steht seit Januar 2018 an der Spitze der Wohnungsbaugesellschaft und kann sich noch gut erinnern, wie er als Neunjähriger mit der Familie in die Maudacher Kleestraße ziehen durfte. „So eine Wohnung zu kriegen mit Balkon und Zentralheizung, das war schon sensationell“, betont der 61-Jährige. Zumal die Situation Ende der 60er/Anfang der 70er der heutigen gar nicht so unähnlich war. „Es gab 17.000 Wohnungssuchende.“ Weil er damals so zufrieden in Maudach war, hütet sich der GAG-Chef auch davor, ein Lieblingsgebäude zu nennen. „Eigentlich hat jede Ecke ihren Reiz.“ So rümpften zwar viele die Nase, wenn das Stichwort Pfingstweide falle. „Aber die Leute dort fühlen sich wohl.“ Die Gesellschaft sei bunt gemischt, folglich müsse ein Unternehmen wie die GAG auch entsprechend aufgestellt sein. Rund 12.800 Wohnungen zählen zum Bestand der GAG. Die Reichweite ist in der Tat enorm. Dazu zählen echte Meilensteine der Stadtgeschichte wie der Rote und Grüne Hof in der Gartenstadt sowie die Ebertsiedlung in Friesenheim. „Das waren die zwei Keimzellen der GAG im Jahr 1920“, sagt van Vliet. Und die Konzepte seien schon damals ganz unterschiedlich gewesen. Auf der einen Seite der Gartenstadt-Gedanke mit dem Wohnen im Grünen sowie kleinen Parzellen zur Bewirtschaftung. Auf der anderen Seite der Siedlungsaspekt samt Daseinsvorsorge mit eigener Ladenzeile in der Hohenzollernstraße sowie Waschküche, Polizei und Lokal. Wohnungsmangel beseitigen „Unsere Aufgabe war und ist, Wohnungsmangel zu beseitigen“, erläutert van Vliet. Das ging 1920 und damit gleich nach dem Ersten Weltkrieg los, weil die BASF wuchs. „Es gab Bedarf nach Wohnungen und das Thema Hygiene und Gesundheit wurde wichtiger.“ Nach dem Zweiten Weltkrieg ging’s an den Wiederaufbau, da nur zwölf Prozent des GAG-Bestands ohne größere Schäden geblieben waren. Dann begann die Boomphase im Wirtschaftswunder. Bis 1970 entstanden etwa die Ernst-Reuter-Siedlung (Gartenstadt) sowie mit der Pfingstweide im Norden ein ganz neuer Stadtteil. Die GAG zählte damals schon 11.000 Wohnungen. Die Pfingstweide ist gemeinsam mit der BASF Bauen und Wohnen entstanden. „Wir sind zwei befreundete Wohnungsbauunternehmen, die eng zusammenarbeiten“, beschreibt van Vliet das Verhältnis. Die 1990er bescheren der GAG eine ungewohnte Phase. Es gibt hohe Leerstände und kaum Nachfrage. Man sucht neue Strategien. So kommt im neuen Jahrtausend das Rheinufer Süd ins Spiel. Die GAG engagiert sich gemeinsam mit der Stadt in der Entwicklungsgesellschaft und gibt den Vorreiter. Unter ihrer Regie werden die ersten Gebäude errichtet und vermietet. „Wir wollten zeigen, dass das geht und ein Erfolg wird.“ Die Entwicklung gibt den Entscheidern Recht. Das Rheinufer Süd ist ein Aushängequartier der Stadt geworden. Bei allem sozialem Auftrag verteidigt van Vliet die Entscheidung, auch Angebote für Wohlhabendere zu machen. „Wir brauchen in der Stadt auch Einkommensteuerzahler.“ Und heute? Der Markt ist wie in den 70ern angespannt. „Wir haben viel mehr Nachfragen als Angebote“, so van Vliet. Es gebe kaum Leerstand. „Ein historischer Tiefstand.“ Genau sind es knapp drei Prozent. Gerade in dieser Situation zahle es sich aus, dass die GAG weiter in kommunaler Trägerschaft sei. „Wir wirken dämpfend auf den Mietmarkt, weil wir keine Riesenprofite abwerfen müssen“, so van Vliet. Das zeige auch ein Blick in den Mietspiegel: 85 Prozent der GAG-Wohnungen liegen im Quadratmeterpreis unter sechs Euro, 95 Prozent unter sieben Euro. „Von der Debatte um die Sozialquote fühlen wir uns nicht betroffen“, sagt der frühere Sozialdezernent, die Durchschnittsmiete beträgt 5,61 Euro je Quadratmeter. Dass sich auch hoch verschuldete Kommunen wie Ludwigshafen weiterhin Unternehmen wie die Technischen Werke (TWL) oder die GAG leisten, sei eine zentrale politische Entscheidung. „Das sind wichtige Instrumente der Daseinsvorsorge und nicht nur Tafelsilber.“ Oder umgekehrt: Man könne seine Baugesellschaft auch verkaufen, dürfe sich dann aber auch nicht über hohe Mieten wundern. „Denn unser erstes Ziel ist die Versorgung mit Wohnraum, nicht Geldverdienen.“ Eine besondere Herausforderung Wichtig sei, dass die GAG breit aufgestellt sei. „Wir haben Wohnungen für alle Schichten.“ Van Vliet beschreibt den Ansatz so: „Wenn man das eine tut, muss man das andere ja nicht lassen.“ Soll heißen: Sozialer Wohnungsbau und Wohnungen für hohe Preislagen gehen Hand in Hand. Der Markt sei dabei eine besondere Herausforderung: Mit teuren Wohnungen könne man gut verdienen, „weil man entsprechende Preise verlangen kann“, und mit sozialem Wohnungsbau auch – „dank der Förderprogramme“. Aber knifflig sei das mittlere Preissegment. „Da müssen wir scharf rechnen.“ Zumal aktuell auf Ausschreibungen nur wenige Rückmeldungen kämen und diese dann „20, 30 Prozent über dem liegen, was wir für angemessen halten“. Folglich müsse manchmal neu kalkuliert werden – etwa indem man beim Neubau des Bürgerhof-Entrees auf die Tiefgarage verzichtet. „Denn drauflegen dürfen wir bei Projekten auch nicht.“ Die Zahlen stimmen Dass die GAG ein gesundes Unternehmen ist, zeigen laut van Vliet die wirtschaftlichen Kennzeichen – 2017 lag der Bilanzgewinn bei 1,3 Millionen Euro, der Jahresüberschuss bei 2,8 Millionen Euro. „Wir bieten ja ein am Markt gefragtes Produkt an.“ Aber auch sonst stimme es. „Wenn zum Tag der offenen Tür 1000 Besucher kommen, ist das schon bemerkenswert“, sagt van Vliet. Im März hat er die Gäste in der für 12,5 Millionen Euro sanierten Zentrale an der Mundenheimer Straße (Süd) begrüßt. Dass sich von 167 Mitarbeiter 90 freiwillig um die Gäste gekümmert haben, „spricht für die hohe Identifikation“. Für die kommenden Jahre sind neben der umfassenden Instandhaltung etliche neue Projekte geplant (etwa Bürgerhof-Entree, Neuwiesenstraße in Friesenheim oder das Kopernikus-Quartier beim Heinrich-Pesch-Haus). 63 Millionen Euro hat die GAG allein 2017 investiert – davon entfielen 15,9 Millionen auf Neubau, 23,6 Millionen auf Modernisierung, 18,7 Millionen auf die allgemeine Instandhaltung. Van Vliet ist aber auch Realist und weiß, dass die GAG dadurch nicht alleine den Wohnungsbedarf in Ludwigshafen decken kann. Daher sei er bei den jüngsten Wachstumsprognosen „auch erschrocken“. Trete das so ein, müssten bis 2035 über 5000 neue Wohnungen her. „Wo sollen die hin?“, stellt van Vliet eine zentrale Frage. Man werde wohl neue Baugebiete ausweisen und sich dem Thema Hochhäuser stellen müssen. Doch auch die seien keine triviale Aufgabe: „Günstig kann man nur bis zum achten Stockwerk bauen, danach wird es wegen des Brandschutzes extrem kompliziert und aufwendig.“ Der Wohnungsbau bleibt also ein spannendes und großes Thema.
