Immobilienreport 
Wo und warum die Mieten in der Südpfalz steigen
Beginnen wir mal persönlich: erste eigene Wohnung in Landau, 2003 gemietet, 83 Quadratmeter, Kaltmiete: 370 Euro. Zweite Wohnung: 2011 gemietet, knapp 20 Quadratmeter kleiner, selber Preis. Miete pro Quadratmeter: von rund 4,46 auf 5,97 Euro. Solche Geschichten kann wohl jeder länger in der Stadt lebende Mieter erzählen. Aber: Verglichen mit heute war das alles günstig.
Eine Stadt in der Südpfalz schlägt Landau
Denn: In Landau hat dem Finanzministerium des Landes zufolge im ersten Halbjahr 2020 – das sind die aktuell vorliegenden Daten – ein Mieter bei Abschluss eines Neuvertrags neun Euro pro Quadratmeter als Miete akzeptiert. Das Ministerium gibt den Wohnungsmarktbericht heraus. Nicht im Durchschnitt, sondern im Median. Nur zwei Sätze zu Statistik: Der Median soll Verzerrungen durch Extremwerte eingrenzen und ist der mittlere Wert einer Reihe – ergeben die Zahlen 2, 3 und 10 im Durchschnitt 5, ist der Median 3. Die 3 liegt in der Mitte. Die neun Euro liegen leicht über dem Durchschnittswert der kreisfreien Städte in Rheinland-Pfalz – aber deutlich über den in Landkreisen üblichen Mieten. Im Kreis Südliche Weinstraße liegt der Median-Preis pro Quadratmeter bei 7,64 Euro, im Kreis Germersheim bei 8,45 Euro – und gerade dieser ist spannend.
Denn dort wird seit 2012 die landesweit höchste Steigerung von Neuvertragsmieten registriert: plus 41 Prozent. Zum Vergleich: Landau hat plus 40 Prozent, landesweit ist es plus rund ein Drittel. Ein Grund: Wörth. Dort zahlt man im Median 9,78 Euro pro Quadratmeter, also deutlich mehr als in Landau. Den Grund dafür liefert das Landesamt gleich mit: Wörth liegt Karlsruhe gegenüber. „Offenbar präferieren viele Menschen, die in benachbarten Bundesländern arbeiten, zu günstigeren Preisen in Rheinland-Pfalz zu wohnen und nehmen dafür längere Arbeitswege in Kauf.“ Das lohnt sich: Laut dem Mietspiegel der Stadt Karlsruhe für das Jahr 2021 liegen dort die durchschnittlichen Mietpreise bei 12,25 Euro pro Quadratmeter.
Studenten treiben die Preise nicht (mehr)
Was ist der Grund für die Steigerung? Es gibt mehrere, sagen Makler. Der Wohnungsmarkt ist ein Markt wie jeder andere – es gibt Angebot und Nachfrage. Die These, dass Studenten und Menschen von der anderen Rheinseite hauptsächlich für den großen Druck sorgen, könne er nicht stützen, sagt der Landauer Makler Stephan Getto. Rund 80 Prozent der Wohnungssuchenden, mit denen er Kontakt habe, seien Menschen aus Landau oder dem direkten Umland, die restlichen 20 Prozent kämen von überall her. Aber klar: Der Druck durch Zuziehende sei groß. Laut Wohnungsmarktbericht ist die Bevölkerung Landaus von 2011 bis 2019 um fast acht Prozent gewachsen.
Der Druck auf dem Wohnungsmarkt liege nicht mehr an den Studierenden, sagt Getto. Seit Beginn der Corona-Pandemie wird viel virtuell gelehrt. Es ziehen weniger Studierende nach Landau, eine Folge: Wohnungen, die zu Wohngemeinschaften (WG) ausgebaut worden waren, werden zurückgebaut und kommen auf den freien Markt – zwei Fälle seien ihm bekannt, sagt Getto. In normalen Zeiten lohne sich der Umbau von Wohnungen zu WGs, denn die Zimmer einzeln zu vermieten bringe in Summe mehr Geld als eine ganze Wohnung. Und damit sind wir auf der Angebotsseite.
Wohnungen sind Renditeobjekte
Denn auch die Vermieter sorgen für Mieterhöhungen. Jemand baut oder kauft eine Wohnung, um damit Geld zu verdienen. Etwa um sich für das Alter abzusichern. Dabei handele es sich in nur seltenen Fällen um Konzerne wie Vonovia, sagt Getto, der Vermieter sei in der Regel eine Privatperson. Eine Mietwohnung als Renditeobjekt muss den Kaufpreis und mögliche Reparaturen oder Sanierungen refinanzieren und noch Geld abwerfen. Nach Steuern. Die Folge: Die Vermieter kriegen trotz höherer Mieteinnahmen weniger Rendite. Die Bau- und Kaufpreise steigen ebenfalls – und laut Getto sogar noch deutlich stärker als die Mieten. Aus dieser Perspektive ist abzusehen, dass die Mietpreise weiter steigen werden.
Neben den Fällen Landau und Wörth ist aber auch Bad Bergzabern ein interessanter Sonderfall – in der Kurstadt sind vor allem neuwertige oder neu gebaute Wohnungen hart umkämpft, berichtet die ortsansässige Maklerin Stefanie Herkommer. Den Grund kann sie nennen: Die Immobilien seien vor allem bei Senioren gefragt, die ihren Altersruhesitz in die Stadt verlegen wollen. Folge: In der Kategorie steigen die Mieten besonders. Aber auch abseits vom hochklassigen Segment wird die Kurstadt teurer – das liege wohl an der Arbeitsplatzsituation im ländlichen Raum.
In Landau gilt die Mietpreisbremse
Übrigens: Neben den Neumieten gibt es auch noch die Bestandsmieten. Dafür liegen im Wohnungsmarktbericht allerdings nur Werte aus der Versorgungsregion Rhein-Neckar vor – und dazu gehören auch die Großstädte Heidelberg, Mannheim und Ludwigshafen. Das Bild ist also verzerrt. Der Quadratmeter Wohnfläche kostet hier 8,20 Euro – in ganz Rheinland-Pfalz liegt der Durchschnittswert bei 6,80 Euro. Wobei das Wohnen auch im Bestand stetig teurer wird – egal ob der Vermieter die Miete erhöht oder nicht, sagt Maklerin Herkommer. Denn: Die Nebenkosten steigen stetig.
Da der Landauer Wohnungsmarkt offiziell als „angespannt“ eingestuft worden ist, gilt dort die Mietpreisbremse. Bei der Wiedervermietung einer Bestandswohnung darf die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um zehn Prozent überschritten werden.
Der Report
Der Immobilienmarkt in der Südpfalz ist heiß umkämpft. Grundstücke, Häuser und Wohnungen sind begehrt, die Preise hoch. Auch günstiger Wohnraum ist knapp. Der RHEINPFALZ-Report beleuchtet in unregelmäßiger Folge verschiedene Aspekte dieser Entwicklung.