Rockenhausen Fragen und Antworten: Wie die Zukunft des Schlosshotels aussehen könnte

Was sind die Vor- und Nachteile des Schlosshotels? Soll es verpachtet oder verkauft werden? Diese und weitere Fragen haben Experten untersucht – und Empfehlungen gegeben.

Drei Bewerbungen liegen für das seit März leerstehende Schlosshotel vor: Anna Schreiber möchte dieses als Inklusionsbetrieb führen, Lydia Thorn Wickert eine internationale Musikakademie aufbauen – beide wollen das Haus pachten. Ferner hat die in Liechtenstein eingetragene Stiftung „Ordensritter des salomonischen Tempels zu Jerusalem“ Interesse bekundet, das Schlosshotel zu kaufen und dort ein Pflegehotel mit Gastronomie einzurichten. Unabhängig davon hat die Stadt Rockenhausen als Eigentümerin die Unternehmensberatung „Hoga Q“ beauftragt, die seit Jahren Sorgen bereitende Immobilie auf ihre Stärken, Schwächen und Potenziale zu untersuchen. Die Ergebnisse haben Marie-Luise Gerber und Roland Szabados im Stadtrat vorgestellt.

Wo sehen die Fachleute die Vorteile des Schlosshotels?
Zum einen in der Wettbewerbssituation: Bis auf den „Pfälzer Hof“ – der jedoch über recht wenige Gästezimmer verfüge – sei sowohl mit Blick auf gute Gastronomie als auch auf Übernachtungen die Konkurrenz in der Gegend überschaubar. Mit etwas über 50 Betten, einem auf diese Größenordnung ausgelegten Restaurant und Tagungsräumen sei das Schlosshotel passabel aufgestellt. Zum anderen sei es im Vergleich mit ähnlichen Objekten in einem „relativ guten Allgemeinzustand“, so Szabados: Zwar müsste ein neuer Pächter nach ihrer Einschätzung im sechsstelligen Bereich investieren – „allerdings im niedrigen“.

Und die Schwächen?
Für unsere Region seien 50 plus X Betten zwar ordentlich, für manche Veranstaltungen – etwa größere Familienfeiern wie Hochzeiten – aber vielleicht schon wieder zu knapp. Als problematisch empfinden die Experten, gerade mit Blick auf den Fachkräftemangel, die räumliche Situation im malerischen, aber auch verwinkelten Schloss. Ein Beispiel: Der Empfang ist vom Restaurant aus nicht einsehbar – die dortigen Mitarbeiter könnten deshalb nicht morgens den Check-out oder abends den Check-in mit erledigen. „Man braucht immer zusätzliches Personal“, so Gerber. Allerdings könne die Digitalisierung hierfür Lösungen bieten. Ein kleiner, für sie aber nicht entscheidenden Nachteil sei der fehlende Wellnessbereich, sagte sie auf Nachfrage von Rainer Bohlander. Zumal es die Entscheidung eines künftigen Betreibers sei, hier zu investieren.

Was schlagen die Berater vor?
Sie raten zu „einer gehobenen pfälzischen Küche mit internationalen Einflüssen“ – also einer Gastronomie, „wo man auch als Einheimischer gerne seinen Saumagen isst und seinen Schoppen Wein trinkt“ (Gerber), aber auch etwas feinere Gerichte bekommt. Ferner halten sie unter der Woche eine Etablierung als Tagungshotel, an Wochenenden „für Feiern jeglicher Art“ für erstrebenswert. Mit Blick auf Wald und Natur sollten natürlich vor allem im Sommer und Herbst Wanderer und Radfahrer zur Zielgruppe gehören.

Welche Anforderungen müsste ein Pächter erfüllen?
In den Augen der Fachleute bedarf es „eines erfahrenen Gastronomen oder Hoteliers“ und eines „starken Marketings“, um den Ruf des Hauses – inklusive der Bewertungen im Internet – wieder aufzupolieren. Das könne bis zu zwei Jahre dauern und „kostet richtig Geld“, betonte Szabados. „Ideal wäre ein Pächter-Paar, das bereits einen Betrieb in ähnlicher Größe wuppt“, sagte Gerber. Weniger interessant sei die Immobilie für Hotelketten, meinte das Duo auf Nachfrage von Ingrid Gehm: Diese zielten eher auf Ballungsgebiete und Betriebe ab 70 Betten aufwärts.

Der Stadtrat hat nun „Hoga Q“ mit der Pächtersuche beauftragt. Wie will das Unternehmen vorgehen?
Zunächst sollen einschlägige Internet-, aber auch spezielle Immobilienplattformen bedient und Netzwerke wie der Deutsche Hotel- und Gaststättenverband genutzt werden. Wichtig seien ferner Kontakte zu Hoteliers und Gastronomen, die vielleicht von Interessenten wüssten. „Man kennt sich von den Fachschulen“, so Szabados. Voraussetzungen seien zudem „ein ansprechendes Exposé“ und der unübersehbare Schriftzug „Zu verpachten“ auf der Webseite des Hotels.

Wie wahrscheinlich ist es, den idealen Pächter zu finden – und in welchem zeitlichen Rahmen?
Die Wahrscheinlichkeit steigt laut Szabados mit der zur Verfügung stehenden Zeit: „In drei Monaten ist es schwierig – wenn auch nicht unmöglich –, in sechs Monaten sehe ich die Chancen als befriedigend, in neun Monaten als gut an.“ Angeregt hat er ferner ein „Stufenmodell“: Schon wegen des Personalaufbaus hält er es nicht für ratsam, parallel mit Hotel und Gastronomie zu starten. „Man sollte mit dem einen oder mit dem anderen beginnen – spätestens im Frühjahr, um die Sommersaison mitzunehmen“, beantwortete Szabados die Frage von Christian Rupp. Hier sei auch „kommunale Flexibilität“ gefragt – die Bereitschaft der Stadt, nicht sofort die komplette Pacht zu erheben, sondern diese sukzessive hochzufahren. „Das erleichtert auch den Einstieg für den neuen Pächter.“

Lassen sich Hotel und Restaurant auch getrennt verpachten?
Ja, sagte Gerber auf Frage von Joseph Blaum. Dafür bedürfe es aber „einer guten Kommunikation zwischen den beiden Pächtern“ – so sei das Hotel für das Frühstück auf die Räume der Gastronomie angewiesen. Szabados ergänzte, dass eine Trennung die Suche eventuell erschwere, weil der eine Partner nicht wisse, was ihn vom anderen erwarte. „Die Frage ist, ob man mit dieser Möglichkeit offensiv nach außen geht.“ Aus seiner Sicht spreche nichts dagegen, diese Option in ein Exposé aufzunehmen. „Es gibt Häuser, bei denen das funktioniert“, so Gerber.

Kennen Gerber und Szabados die Konzepte der drei Bewerber?
Bislang nicht, so das Duo auf Nachfrage von Michael Nehm. Gerd Fuhrmann regte an, dass Hoga Q „die Bewerbungen auf ihre konzeptionellen Ideen überprüft. Was können wir umsetzen, was vielleicht nutzen – oder müssen wir weitersuchen“. Die Berater sagten zu, sich die Modelle zu betrachten.

Verpachten oder verkaufen: Was empfehlen die Experten?
Die jeweiligen Vor- und Nachteile liegen laut Gerber und Szabados auf der Hand. Bei einem Verkauf ist die Stadt alle finanziellen Belastungen los und hat wohl noch „eine schöne Summe“ zur Verfügung – aber auch keinen Einfluss mehr, was weiter mit dem Haus passiert. Im Gegensatz zum Pachtmodell, bei dem die Stadt ein Stück weit schauen kann, dass „alles in geordneten Bahnen verläuft“; andererseits aber weiter für Instandhaltung plus Schuldendienst aufkommen muss und das Risiko hat, dass die Pacht nicht dauerhaft fließt. Dennoch kommen beide zu dem Schluss: „Wenn es sich die Stadtkasse leisten kann, dann sollten Sie das Haus in kommunaler Hand behalten.“ Eine Aussage, so Fuhrmann, „mit der sich meiner Meinung nach viele Rockenhausener identifizieren können. Wir haben mit dem Schlosshotel ein hervorragendes Kulturgut in unserer Stadt – machen wir etwas daraus.“