Bad Dürkheim 
Interview: „Der Immobilienmarkt ist überhitzt“
Herr Arnold, es ist immer wieder von einem überhitzten Immobilienmarkt die Rede – nicht nur in den Großstädten, sondern auch hier in der Region. Teilen Sie diese Einschätzung?
Ja, wir sehen das auch so. Durch Corona hat das Interesse an großzügigerem Wohnraum eher noch zugenommen. Früher haben wir drei Monate für den Verkauf eines Objekts gerechnet. Heute machen wir – wenn das Objekt nicht überteuert ist – einen halben Tag Werbung und sind dann eine Woche damit beschäftigt, die Anfragen abzuarbeiten. Die Nachfrage ist exorbitant.
Inwieweit hat die Pandemie den Immobilienmarkt beeinflusst?
Wir hatten 2020 etwa zwei bis drei Monate, in denen sich die Verkäufer zurückgehalten haben. Das war zwischen April und den Sommermonaten. Das ist allerdings nicht ins Gewicht gefallen, weil der Überhang so groß war. In dieser Zeit war auch die Nachfrage geringer. Danach ging es normal weiter. Und die Preise sind hochgegangen.
Was muss eine vierköpfige Familie monatlich an Miete für eine Wohnung in Bad Dürkheim rechnen?
Da gibt es natürlich große Lagenunterschiede. Aber unter sieben Euro pro Quadratmeter gibt es fast nichts mehr. Hinzu kommt, dass die Anforderungen der Vermieter wegen der großen Nachfrage gestiegen sind.
Was bedeutet das für Geringverdiener?
Günstigen Wohnraum in Bad Dürkheim zu finden, können sie fast vergessen. Es gäbe einen riesigen Bedarf an sozialem Wohnungsbau. Das liegt auch an den Grundstückseigentümern, die ja verständlicherweise kein Geld „verschenken“ wollen. Und es gibt Bauträger, die verzweifelt nach Grundstücken suchen und dann auch überhöhte Preise zahlen. Zusammen mit den erhöhten Baukosten und den verschärften Vorschriften zur Bautechnik wird es immer schwerer, in kleineren Wohneinheiten, die sich in die regionalen Ortsbilder einpassen, bezahlbaren Wohnraum zu schaffen.
Was kann die Politik – auch in der Region Bad Dürkheim – dagegen tun?
Da halte ich mich raus. Wir haben ja bundesweit die Situation, dass wir zu wenig bezahlbaren Wohnraum haben. Allerdings stellen wir fest, dass die entsprechenden Förderprogramme des Landes für private Bauträger wenig attraktiv sind: Die dazu festgelegten Mietobergrenzen liegen deutlich unter dem aktuellen Mietpreisniveau. Darüber hinaus wollen die Kommunen mehrheitlich mit marktüblichen Bodenpreisen ihre klammen Kassen etwas auffüllen und sind selten geneigt, hier ihre soziale Ader zu zeigen. Man kann entsprechend nicht gerade sagen, dass wir unsere Baugebiete in Richtung sozialen Wohnungsbau entwickelt haben. Wenn ich da an den Fronhof II denke …
Wir haben hier ein Riesen-Thema: Nicht nur in Dürkheim, auch in den umliegenden Verbandsgemeinden. Letztes Jahr sind die Mieten bei Neuvermietungen um zehn Prozent gestiegen.
Und bei Verkäufen?
Da hatten wir in den vergangenen zwölf Monaten Preissteigerungen von rund 15 Prozent. Das muss man sich mal vorstellen! Es wird alles gekauft, verstärkend auch von Leuten von der anderen Rheinseite, die noch ganz andere Preise gewohnt sind. Natürlich ist es ein Vorteil, dass die Zinsen niedrig sind. Aber gleichzeitig ist es auch ein Fluch. Seit 2010 haben sich die Verkaufspreise für Immobilien in etwa verdoppelt. In Dürkheim zahlen Sie für ein Bestandsobjekt mittlerweile durchschnittlich 3000 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. Das ist zwar ein pauschaler, aber doch ein sehr aussagekräftiger Wert. In der Trift liegt er etwa bei 2800 Euro pro Quadratmeter – das wäre vor Jahren noch undenkbar gewesen. Auch Hardenburg und Grethen, die immer günstiger waren, haben mittlerweile stark aufgeholt.
Wie ist die Situation in Freinsheim und Wachenheim?
Freinsheim war ja zeitweise die teuerste Lage, das hat sich mittlerweile nivelliert, Deidesheim erscheint uns als der derzeit teuerste Standort. In Wachenheim liegen Sie für eine Bestandsimmobilie bei 3100 Euro pro Quadratmeter. Also noch über dem Preisniveau in Dürkheim. Und überall haben wir Spekulationsobjekte.
Würden Sie von einer Blase sprechen?
Der Begriff ist relativ, weil er ja vor allem Investoren betrifft, die Grundstücke oder Objekte kaufen, um sie wieder zu verkaufen. Wer eine Immobilie für sich selbst kauft, um darin zu wohnen, für den ist die Blase nicht relevant beziehungsweise wird es erst dann, wenn er wieder verkaufen möchte. Wo die Leute verrückt sind, ist im Fronhof II. Dort könnte man schon von einer Blase sprechen. Aber auch hier sieht es so aus, als ob die Grenze erreicht ist. Nur wenige Interessenten können noch so viel finanzieren.
Was muss eine Familie anlegen, um ein kleines Eigenheim zu kaufen, sagen wir ein Reihenhaus?
Da ist von 220.000 bis 500.000 Euro alles möglich. Aber selbst sanierungsbedürftige Objekte bekommen Sie heute nicht mehr unter 200.000 Euro. Noch vor ein paar Jahren war es zum Beispiel möglich, ein sanierungsbedürftiges Häuschen im Rustengut für 150.000 Euro zu bekommen. Heute würde der Verkäufer darüber lachen.
Würden Sie derzeit noch kaufen?
Ja, aber nicht alles.
Worauf würden Sie dabei achten?
Wenn Sie Zeit haben, sich mit der Sanierung zu beschäftigen und gut kalkulieren können, kann der Kauf einer sanierungsbedürftigen Immobilie eine gute Lösung sein. Es kann aber auch passieren, dass es am Ende teurer wird als ein Neubau. Es kommt immer auf das Objekt an: Manchmal macht ein Kauf Sinn, manchmal nicht. Es gilt darüber hinaus die Regel: je weiter ein Grundstück von einer Bahnlinie entfernt ist, umso günstiger ist es. Da sollte bei der Suche schon überlegt werden, ob der Bahnanschluss wirklich genutzt wird. Manchmal ist die Anschaffung eines kleinen E-Mobils zum Pendeln deutlich wirtschaftlicher als ein günstig gelegenes Grundstück.
Und wo würden Sie kaufen?
Auch das kommt aufs Objekt an – ob Dürkheim, Freinsheim oder Wachenheim wäre für mich jetzt nicht entscheidend. Wichtig ist, für die Suche viel Zeit einzuplanen. Wer dann etwas gefunden hat, muss schnell sein. Wenn man drei Wochen braucht, um den Bonitätsnachweis zu erbringen, dann hat das Objekt schon ein anderer gekauft.
Zur Person
Sebastian Arnold ist geschäftsführender Gesellschafter der iGS Immobilien GmbH in Bad Dürkheim. Der 59-Jährige war unter anderem acht Jahre Büroleiter bei der Bausparkasse LBS, ehe er zu iGS wechselte und vor zwei Jahren die Firma mit zwölf Mitarbeitern übernahm. Arnold ist Berichterstatter für die Dürkheimer Region für den Immobilienverband Deutschland (IVD).
