Dossier 
Steigende Zinsen - Das kommt auf Pfälzer Hausbauer zu
Am Ende ging alles ganz schnell. Aysun (24) und Eren Kizil (27) können ihr Glück immer noch nicht fassen. Vier Jahre lang suchte das Ehepaar aus Grünstadt (Kreis Bad Dürkheim) ein Haus für sich und die beiden Kinder. Im vergangenen Oktober gelang Ehemann Eren schließlich ein Zufallsfund. Bei einem Spaziergang fiel dem 27-Jährigen ein altes und verlassenes Haus auf. „Ich dachte mir: Sprich doch einfach mal die Nachbarn an. Vielleicht steht es ja zum Verkauf.“
Kizil lag richtig. Das Haus gehörte einer Erbin, die weder in Grünstadt wohnte noch sich um die in die Jahre gekommene Immobilie kümmern konnte. Das Ehepaar zögerte nicht lange und kontaktierte die Eigentümerin. Schnell waren sich beide Seiten über den Kaufpreis einig. „Im Dezember erhielten wir die Zusage für unseren Baukredit, und im Januar hatten wir unseren Notartermin“, sagt Eren Kizil. Nun starten die beiden ihr Projekt Eigenheim. Das Haus, das die Kizils gekauft haben, muss kernsaniert werden. Es ist ein ambitioniertes Projekt: Böden, Wände, Gas, Wasser und Elektrik – einen Großteil der zu erledigenden Arbeiten in dem Haus macht Eren Kizil selbst.
Das Geld, das die Kizils für Kauf und Renovierung benötigen, kommt dabei fast vollständig von der Bank. Sie haben, wie so viele andere Familien in der Pfalz, einen Kredit aufgenommen, um sich ihren Traum vom Eigenheim zu finanzieren. In den vergangenen Jahren bot sich den Hausbauern dabei eine günstige Gelegenheit. Denn die Zinsen auf Baukredite erreichten wegen der lockeren Geldpolitik der Europäischen Zentralbank historische Tiefstände.
„Zinssteigerungen auf 2,5 bis 3 Prozent realistisch“
Diese Zeiten könnten jedoch vorbei sein, warnen nun Finanzexperten. Seit Beginn diesen Jahres sind die Bauzinsen um mehr als einen Prozentpunkt gestiegen. Gerade erst knackten zehnjährige Baudarlehen die 2-Prozent-Marke. Wer in der näheren Zukunft ein Haus mit einem günstigen Kredit kaufen möchte und dies auch finanziell stemmen könne, der sollte sich „besser jetzt als später umsehen“, betont Dirk Eilinghoff vom Online-Portal und Geldratgeber Finanztip.
Deutschlands größter Kreditvermittler Interhyp erwartet für dieses Jahr sogar weitere Zinssteigerungen. „Wir denken, dass bis Ende des Jahres auch wieder 2,5 bis 3 Prozent durchaus realistisch sind“, sagt Vorstandsmitglied Mirjam Mohr. Die meisten Experten, die das Unternehmen für seinen monatlichen Zinsbericht befragt, würden dies ebenso einschätzen. Allerdings sei noch nicht genau absehbar, wie sich der Ukraine-Krieg auf die Kapitalmärkte und somit auch auf die Bauzinsen weiter auswirke. Bewegen Anleger ihr Kapital wieder vermehrt in sichere Anlageklassen wie zehnjährige Staatsanleihen, könnte das kurzfristig auch dem Anstieg bei den Bauzinsen entgegenwirken. Heizen steigende Rohstoffpreise hingegen die Inflation weiter an, spricht das eher für steigende Zinsen. Letzteres würde auf dem Pfälzer Häusermarkt drastische Auswirkungen für alle haben, die ihre Immobilie bisher zu äußerst günstigen Konditionen finanzieren. Sie müssen mit deutlichen Mehrkosten rechnen.
Für eine Kreditsumme von 200.000 Euro ergibt sich folgende Beispielrechnung: Steigt das Zinsniveau von einem auf zwei Prozent, würde sich der zu zahlende monatliche Zinssatz von rund 166 Euro auf 332 Euro verdoppeln. Und die Tilgung ist hierbei noch nicht berücksichtigt. Drohen Eigenheimbesitzern nun explodierende Zinskosten?
Wessen Zinsbindung endet, sollte nun handeln
Käufer sollten auf jeden Fall einen weiteren Anstieg der Zinsen einkalkulieren, sagt Mohr. Viele Kunden seien deshalb besorgt und empfänden Druck, sich noch schnell günstige Zinsen zu sichern. Vor übereilten Entscheidungen warnt die Expertin jedoch. Wichtig sei nun, die Angebote sorgfältig zu vergleichen. Wer vor längerer Zeit einen Baukredit abgeschlossen hat und in den kommenden Jahren seine Anschlussfinanzierung regeln muss, weil die Zinsbindung endet, sollte jetzt ebenfalls seine Konditionen und Alternativen prüfen.
Eren Kizil geht davon aus, dass die Zinsen für Baukredite wieder steigen werden. Bei der Kalkulation hat ihm das durchaus Sorgen bereitet. „Wenn wir in zehn Jahren auf einmal 3 Prozent Zinsen auf unseren Kredit zahlen müssten, würden wir wahrscheinlich unser Haus verlieren.“ Was den Kizils daher besonders wichtig war bei ihrer finanziellen Planung: Sicherheit.
Wer ein böses Erwachen vermeiden möchte, dem empfiehlt Finanzexpertin Mohr eine lange Zinsbindung – mindestens 15 Jahre oder länger. Steigt das Zinsniveau in der Zwischenzeit stark an, drohen hohe Zusatzkosten. Mit einer längeren Zinsbindung von 15 oder gar 20 Jahren ist man vor solchen Überraschungen besser geschützt. Die Bank verlangt dann für gewöhnlich höhere Zinsen, die Eigentümer haben hingegen mehr Planungssicherheit.
Das Ehepaar Kizil entschied sich für eine solche Lösung. „Wir haben eine Finanzierung mit zwei Krediten und einer Zinsbindung bis zum Ende der Laufzeit gewählt“, sagt Eren Kizil. Zwei Drittel der geliehenen Summe stammen dabei von der Investitions- und Strukturbank des Landes Rheinland Pfalz (ISB). Sie unterstützt insbesondere junge Familien mit kleinem Jahreseinkommen beim Hauskauf. Für den Rest der Summe erhalten die Kizils ein Darlehen ihrer örtlichen Sparkasse. Der festgeschriebene Zins beläuft sich bis zum Ende der Laufzeit auf jeweils 1 Prozent (ISB) und 1,6 Prozent (Sparkasse).
Unbedingt Kaufnebenkosten beachten
Steigende Zinsen sind jedoch nicht der einzige mögliche finanzielle Stolperstein beim Hauskauf. Das erfuhren auch die Kizils, als sie im Dezember mit ihrem Projekt loslegten. Schon zu Beginn musste das Ehepaar eine Menge Geld aufwenden, um die sogenannten Kaufnebenkosten zu decken. „Allein Grunderwerbssteuer und Notarkosten haben gleich zu Beginn fast unser gesamtes Eigenkapital, das wir in die Finanzierung mitbringen, verschlungen“, sagt Aysun Kizil.
In Rheinland-Pfalz müssen Hauskäufer mit rund 10 Prozent Kaufnebenkosten rechnen. Diese werden auf den eigentlichen Kaufpreis aufgeschlagen. 5 Prozent entfallen davon allein auf die Grunderwerbssteuer. Rheinland-Pfalz liegt dabei im bundesweiten Vergleich im Mittelfeld. Die niedrigsten Steuersätze entfallen in Sachsen und Bayern (3 Prozent), die höchsten dagegen etwa in Nordrhein-Westfalen und Schleswig-Holstein (6,5 Prozent). Weitere 2 Prozent entfallen auf die Notar- und Grundbuchkosten. Wer darüber hinaus noch einen Makler mit der Suche beauftragt, bezahlt noch einmal bis zu 3,57 Prozent Vermittlungsgebühr bezahlen.
Zehn Prozent Eigenkapital mindestens empfohlen
Dirk Eilinghoff vom Geldratgeber Finanztip empfiehlt daher: Mindestens die Kaufnebenkosten sollten zukünftige Eigentümer aus eigener Tasche stemmen können. Jeder Euro mehr an Eigenkapital schlägt positiv zu Buche. „10 Prozent sollten mindestens drin sein. 30 Prozent wären ideal. Sollte dies jedoch nicht reichen, geben sich Banken allerdings auch mit deutlich weniger zufrieden.“
Mittlerweile stecken die Kizils mitten drin in den Renovierungsarbeiten. Im Sommer will die Familie einziehen. Eren Kizil schnauft durch und sagt: „Es wird noch eine Menge Arbeit. Aber wir sind unfassbar glücklich, dass es nun endlich geklappt hat.“
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