Wohnen in Speyer Wohnen im Umland: Wenn die Stadt Druck macht

Wer in der Stadt keinen Bauplatz findet oder wer es gerne ein bisschen ruhiger mag, der weicht oft auf Umlandgemeinden aus. Diesen Effekt spüren auch die Dörfer rund um Speyer. Doch auch dort ist Bauland, auch dort sind Wohnungen knapp – und vor allem teuer.

„Die Preise sind dort exorbitant gestiegen. Bauplätze sind im Moment wie Gold“, sagte jüngst Immobilienmakler Manfred Riegel im RHEINPFALZ-Interview über die Speyerer Umlandgemeinden. Die Preise reichen laut dem Regionaldirektor des Bundesverbands für Immobilienwirtschaft von zirka 550 bis 900 Euro pro Quadratmeter. „Der Bodenrichtwert interessiert die Leute nicht mehr. Für unbebaute Grundstücke wird zum Teil das doppelte beziehungsweise dreifache aufgerufen“, machte Riegel die Lage deutlich. Der durch die Nähe zu Speyer und die dortigen hohen Grundstücks- und Immobilienpreise ausgelöste Siedlungsdruck entfaltet seine Wirkung.

Das größte zusammenhängende Baugebiet, dass zur Zeit in den Gemeinden im Speyerer Umland erschlossen wird, liegt in Dudenhofen: „In den dreißig Morgen“ ist knapp 5 Hektar groß und befindet sich am Ortsrand in Richtung Speyer. Der Streifen Ackerfläche zwischen Spargeldorf und Domstadt wird wieder ein Stück kleiner. Dass die viel befahrene B39 direkt an einem Ende des Baugebiets vorbeiführt, tut der Nachfrage nach Bauplätzen keinen Abbruch: Mehr als 600 Bewerber hatte es für die wenigen Grundstücke in Besitz der Gemeinde gegeben. Diese entschied sich – auch um ungerechte Entscheidungen bei der Vergabe zu vermeiden – dafür, ihr Gelände gleich ganz an einen Investor zu verkaufen, der dort seniorengerechte Wohnungen bauen soll.

Auch Wohnungen gefragt

Denn auch nach Wohnungen ist die Nachfrage enorm in den Speyerer Umlandgemeinden. Die geplanten und bereits entstandenen Gebäudekomplexe stoßen dabei immer wieder auf Kritik – sei es, weil sie manch einem in ihren Ausmaßen überdimensioniert für die Dörfer erscheinen, wie jüngst entstandene Neubauten in der Berghäuser Straße und der Heiligensteiner Straße in Römerberg, sei es, weil für die Häuser Bäume fallen müssen, wie beim in Dudenhofen viel diskutierten Wohnpark, der am Hainbach auf einem ehemaligen Grundstück der Firma Walter entstehen soll.

Auch in Harthausen wird derzeit ein Baugebiet erschlossen: „Südlich Wooggraben, Teilbereich Ost“ ist rund zwei Hektar groß. 25 Grundstücke gibt es. Unter dem Schlagwort „Smart City“ soll hier vor allem Wert auf das intelligente Verbinden der Themen Wärme, Strom und Mobilität gelegt werden. Geheizt werden sollen die Häuser umweltfreundlich mit kalter Nahwärme.

Zieht man den zeitlichen Fokus etwas weiter auf, dann ist leicht zu erkennen, wie stark die Umlandgemeinden in den vergangenen Jahren und Jahrzehnten über ihre alten Ortskerne hinausgewachsen sind und das wohl auch in Zukunft tun werden: In Waldsee füllten Neubaugebiete zum Beispiel den Raum zwischen Altort und den neuen Umgehungsstraßen im Westen. Der Plan der Ortsgemeinde: die Umgehungsspange zu schließen, was mit der Erschließung eines weiteren Neubaugebiets verbunden wäre.

An diesem Beispiel zeigen sich aber auch die Grenzen des Wachstums. Denn nach belieben Neubaugebiete auf ihren Gemarkungen ausweisen dürfen die Ortsgemeinden nicht. Wo diese und wie viele davon entstehen dürfen, hängt von den Flächennutzungsplänen der Verbandsgemeinden und in der Vorstufe vom Regionalplan Rhein-Neckar ab. Ursprünglich hätten Waldsee in den kommenden Jahren nur 6,7 Hektar Neubaufläche zugestanden. Weil das zu wenig wäre für eine vernünftige Trassenführung der Umgehungsstraße, wurde mit dem Nachbarn Altrip ein Deal gemacht. Die Folge: Waldsee darf jetzt mehr Fläche bebauen und Altrip weniger, in Zukunft wird es dann umgekehrt sein.

Ob einer Gemeinde potenzielles Bauland zugestanden wird, das über den Bedarf der bereits ansässigen Bevölkerung hinausgeht, hängt unter anderem von der ÖPNV-Anbindung ab und davon, ob sie aufgrund ihrer Größe bereits eine gewisse Zentrumsfunktion hat. Während deshalb zum Beispiel Römerberg und Dudenhofen relativ großzügig planen können, sind Harthausen, Hanhofen oder Otterstadt relativ enge Grenzen gesetzt. In Harthausen stieß zum Beispiel auf Kritik, dass im Regionalplan-Entwurf nur ein künftiger Wohnflächenbedarf von 1,5 Hektar eingeplant war.

Mit Bahnanschluss punkten

In Römerberg, das über zwei Bahnhaltepunkten verfügt, dürften laut dem zuletzt diskutierten Entwurf in den kommenden Jahren 13,7 Hektar an Wohnflächen ausgewiesen werden. Dabei ist in den vergangenen Jahren bereits das Baugebiet W3 in Heiligenstein entstanden. Und bald soll es mit der Erschließung von „W4 - Mittelgewanne“ losgehen. Für die sechs gemeindeeigenen Grundstücke dort hatte es rund 450 Bewerber gegeben. Noch Zukunftsmusik, aber zumindest bereits diskutiert, ist ein weiteres rund 7 Hektar großes Neubaugebiet in Berghausen westlich der Bahnlinie und nördlich des Bahnhaltepunkts.

Mit einem Bahnanschluss kann auch Lingenfeld punkten. Dort ist zuletzt ein Neubaugebiet auf dem alten Sägewerk-Gelände in Richtung Westheim entstanden. Durch das benachbarte Schwegenheim fährt zwar kein Zug, aber die Anbindung an B9 und B272 ist optimal und die Einkaufsmöglichkeiten für einen Ort dieser Größe sehr gut. Kein Wunder also, dass auch hier in den vergangenen Jahren kräftig gebaut wurde, zum Beispiel am „Oberen Waldacker“. Derzeit entstehen Neubauten „Nördlich der Rappengasse“.

Hanhofen sei von den Preisen her im Vergleich zu den übrigen Orten im Speyerer Umland etwas günstiger, lautete die Einschätzung von Immobilienmakler Riegel. Er führt das auf die vergleichsweise schwache Infrastruktur und Nahverkehrsanbindung zurück. „Günstig“ ist dabei natürlich ein relativer Begriff, denn im Vergleich zu abgelegenen Gebieten zum Beispiel in der Westpfalz, müssen Immobilien- und Bauplatzsuchende hier immer noch tief in die Tasche greifen. Oder wie Manfred Riegel sagt: „Es werden Höchstpreise gezahlt“, wobei er einschränkt. „Aber es wird auch nicht gekauft um jeden Preis.“