Immobilienreport 
Mietkaution sorgt immer wieder für Streit
Fast jeder fünfte Fall beim Mieterschutzverein Neustadt und Umgebung dreht sich um vom Vermieter einbehaltene Kautionen, sagt Daniel Berger, der auch in Germersheim, Kandel und Landau Mieter berät. „Die Mietkaution spielt eine regelmäßige und wichtige Rolle. Wir betreuen Fälle während und nach der Mietzeit.“ Die Streitigkeiten begännen meist, wenn die Miete beendet wird. Doch mancher Vermieter mache schon vorher Schäden in der Wohnung oder offene Betriebskosten geltend, sagt Berger. „Ganz selten greifen Vermieter auch schon während der Mietzeit auf die Kaution zu. Es ist aber ein Irrglaube, dass sich der Vermieter ohne weiteres während der Vertragslaufzeit einfach an der Kaution bedienen darf.“
In vielen Beratungen drängt die Zeit. „Die dringlichste Frage für die Mieter ist, wann bekomme ich meine Kaution zurück“, sagt Berger. Vielfach bräuchten sie das Geld, um die Sicherheit für das nächste Mietverhältnis zu leisten. „In der Regel funktioniert das aber nicht“, sagt Berger. Gesetzlich sei keine Frist zur Rückzahlung festgelegt. Die Gerichte räumen den Vermietern in der Regel einen Zeitraum von mindestens sechs Monaten für die Rückabwicklung ein. In dieser Zeit kann sich der Eigentümer überlegen, ob er auf die Sicherheit der Kaution zurückgreifen will. „Für die Mieter empfiehlt es sich daher, sich frühzeitig zu kümmern“, sagt Berger. So könne mit dem Vermieter schon vor Rückgabe der Wohnung eine Vorabnahme vereinbart werden, um mögliche Unstimmigkeiten frühzeitig zu klären.
Gespräch statt Gericht suchen
Doch längst nicht jedes Mietverhältnis beschäftigt Gerichte. „Bei vielen Millionen Mietverhältnissen in der Bundesrepublik, landen nur ein paar vor Gericht. Das sind zwar objektiv betrachtet immer noch viele, aber gemessen an der Gesamtzahl der Mietverhältnisse relativ wenig“, sagt Berger. Nur die strittigen Fälle landen auf seinem Schreibtisch des Mieterschutzvereins. Eine gütliche Einigung sei aber auch zu diesem Zeitpunkt noch vorzuziehen. „Wenn man sich noch nicht vor Gericht befindet, rate ich immer das gemeinsame Gespräch mit dem Vermieter zu suchen.“ Dazu rät auch sein Kollege Wolfgang Ebersold, der als Rechtsanwalt für den Mieterverein Pfalz berät. „Es ist meist besser, es im Guten erstmal selbst mit dem Vermieter zu versuchen. In einem vernünftigen Gespräch lässt sich eine Auseinandersetzung vielleicht vermeiden.“
Die gerichtliche Auseinandersetzung um die Kaution ist langwierig und kann schnell teuer werden. „Bei Schadensersatzprozessen kann es auch sein, dass der Vermieter eineinhalb Jahre oder länger die Kaution einbehält“, sagt Berger. Hinzu kommt, um einen Schadensersatz festzulegen, muss erst die Höhe des Schadens ermittelt werden. Das kann dauern. „Meist wird dazu ein Sachverständiger hinzugezogen, der auch mal mehrere Tausend Euro kosten kann“, sagt Ebersold. „Das ist häufig unwirtschaftlich.“ Denn häufig urteilen die Gerichte nicht in vollem Umfang zu Gunsten einer Partei. „Die Entscheidungen sehen am Ende meist eine Quotenregelung vor. Selbst wenn man zu 70 Prozent gewinnen würden, müssten anteilsmäßig 30 Prozent der Kosten getragen werden. Bei hohen Kosten für Sachverständige kann das die ursprünglich strittige Kaution überschreiten“, sagt Ebersold. Dieses Kostenrisiko schrecke gerade risikoscheue Mieter vor einem Gang vor Gericht
Manche Vermieter sind bekannt
Ganz von einer Klage gegen eine einbehaltene Kaution abraten, will Ebersold aber nicht. „Manche Dinge sind so konstruiert und fernliegend – allein um die Kaution nicht rausgeben zu müssen. Da gibt es auch Fälle, die wir entschieden haben wollen.“ Gerade beim Auszug ihrer Mieter seien einige Eigentümer sehr genau. „Es gibt Vermieter, die mit einer Blaulichtlampe über den Boden gehen und jeden Kratzer an Türen und Fensterrahmen erfassen. Das überrascht mich auch“, sagt Ebersold. Zwar seien das Ausnahmen. „Aber bei manchen Vermietern habe ich den Verdacht, die spekulieren bei der Kaution gezielt darauf, dass der Mieter sich nicht wehrt.“ Dies bestätigt auch Berger. „Es gibt Einzelfälle von Namen, die immer wiederkehren, bei gewerblichen Vermietern wie bei Privatvermietern.“
Aus seiner Erfahrung als Mietrechtsanwalt kennt Ebersold noch ein weiteres Muster, das Auseinandersetzungen begünstigt. „Die räumliche Nähe erleichtert die Konfrontation. Wenn der Vermieter unmittelbar am Ort ist oder gar im Haus wohnt, dann tritt die Auseinandersetzung oft schneller ein, als wenn der Vermieter hunderte Kilometer weg wohnt.“ Auch Berger kennt sich aufladende Konflikte. Dabei könne eine externe Moderation helfen. „Manchmal ist es sinnvoll über den Mieterschutzverein zu schreiben, um auf eine sachliche Ebene zu kommen und den Streit nicht zu emotionalisieren.“
Mieter immer etwas unterlegen
Um sich einen Prozess zu sparen, hilft aber auch gute Vorbereitung. „Der Mieter ist grundsätzlich immer etwas unterlegen. Daher gibt es in Deutschland Mieterschutz- und keine Vermieterschutzgesetze“, sagt Ebersold. Er rät allen Mietern zu einer genauen Dokumentation. „Die Frage ist immer, wer kann was beweisen.“ Schon beim Einzug sollten daher Schäden dokumentiert werden. „Wenn der Vermieter das Auszugsprotokoll vorhält, kann der Mieter dann womöglich kontern, wenn der Schaden schon im Einzugsprotokoll steht“, sagt Ebersold. Zudem sei es immer ratsam, einen Zeugen bei der Begutachtung dabei zu haben. „Es muss jemand sein, der nicht im Mietvertrag steht. Ich empfehle, Verwandte oder Bekannte als stille Beobachter und Zuhörer beim Einzug mitzunehmen.“ Diese könnten auch mündliche Absprachen bezeugen. Zwar wollten viele Mieter beim Einzug nicht schlecht dastehen und sind erstmal froh, überhaupt eine Wohnung gefunden zu haben, sagt Ebersold. Aber: „Das ist kein Misstrauen, sondern Ausgeglichenheit.“
Vorsicht sei auch bei der Übergabe am Ende der Mietzeit angebracht. Es gelte immer, sich nicht überrumpeln zu lassen, rät Ebersold. „Mancher Mieter wird unter Druck gesetzt, ein Protokoll zu unterschreiben. Da muss man standfest bleiben. Es gibt keine Verpflichtung, etwas zu unterschreiben.“ Haben erstmal beide Seiten einen Schaden in einem unterschriebenen Protokoll festgehalten, gelte das auch vor Gericht als Beweisdokument und der Vermieter spart sich möglicherweise weitere Nachweise.
Unwirksame Klauseln in alten Verträgen
„Nicht jede Spur der Abnutzung ist ein Schaden“, stellt Berger klar. Laufspuren oder kleine Kratzer auf dem Holzboden seien nicht zwangsläufig ein Schaden, der durch die Kaution gedeckt werden muss. „Beim Bodenbelag entbrennt regelmäßig der Streit, aber eine Wohnung sieht nach 20 Jahren nicht mehr aus wie neu, sie unterliegt eben dem vertragsgemäßen Gebrauch.“ Häufig gäbe es auch Streit um die Frage, ob bei Mietende die Wohnung neu gestrichen werden muss. Hier sei es wichtig auf den Mietvertrag zu schauen, sagt Berger. „Viele alte Verträge enthalten unwirksame Schönheitsreparaturklauseln.“
Durch die Kaution sichert der Vermieter aber nicht nur Schäden ab, er kann die Kaution auch für Nebenkosten geltend machen. „Die Kaution kann bis zur nächsten Nebenkostenabrechnung einbehalten werden“, sagt Ebersold. Je nach Auszugsdatum kann sich die Rückzahlung der gesamten Kaution so noch einmal deutlich verzögern. „Es gibt aber Ausnahmen. Wenn der Mieter keine Nebenkostenabrechnungen oder immer Gutschriften erhalten hat, kann die Kaution früher zurückbezahlt werden.“ Ebersold empfiehlt den Mietern daher, großzügig zu sein und immer höhere Nebenkosten vorauszuzahlen.
Rechtsschutzversicherung ratsam
Wenn sich trotz allem eine gerichtliche Auseinandersetzung nicht vermeiden lässt, rät Ebersold: „Geld zurücklegen, Nerven bewahren und sich beraten lassen.“ Durch die hohen Sachverständigenkosten sei der Abschluss einer Rechtsschutzversicherung häufig ratsam. „Mögliche Auseinandersetzungen mit dem Vermieter zeichnen sich ja meist frühzeitig ab. In einem solchen Fall würde ich gleich eine Rechtsschutzversicherung abschließen.“
Nicht nur auf dem aktuellen Mietmarkt, auch bei den Kautionen hätten die Vermieter einen Vorteil. „Der Vermieter kann sich erst mal zurücklehnen, er hat das Geld ja schon“, sagt Ebersold. Doch für ihn ist klar: Mieter sollten sich nicht alles gefallen lassen. „Es gibt keine Einbahnstraße zum Erfolg, aber man sollte als Mieter auch nicht vorschnell auf alles verzichten.“
Der Report
Der Immobilienmarkt in der Südpfalz ist heiß umkämpft. Günstiger Wohnraum ist knapp. Der RHEINPFALZ-Report beleuchtet verschiedene Aspekte dieser Entwicklung. Auf der Homepage rheinpfalz.de/germersheim finden Sie alle bereits erschienenen Berichte. Analysen und Hintergründe zum Pfälzer Immobilienmarkt finden sich online unter www.rheinpfalz.de/immobilien.