Kaiserslautern 
Warum 2800 Wohnungen in Kaiserslautern unbewohnt sind
Wunder gibt es immer wieder, heißt es, und wer zumindest ein kleines sehen will, braucht mittags nur mal eben in die Mennonitenstraße zu gehen. Im Auftrag der Stadt, deren 100-prozentige Tochter sie ist, zieht die Bau AG hier 44 Wohnungen hoch – und auf der Baustelle hinter den Zäunen wird fleißig gearbeitet. Im Akkord. Die beiden Häuser stehen, ihre Wände sind verputzt, die Fenster eingesetzt. Sieht fast fertig aus. Angesichts der seit Monaten existenziellen Baukrise, in der Deutschland steckt, ist das ja keine Selbstverständlichkeit. Hier, an der Kreuzung zwischen Astern- und Geranienweg, wird dabei eigentlich bloß das getan, was das Bundeskabinett aufgrund Hunderttausender fehlender Wohnungen längst versprochen hat: gebaut. Zwar „nur“ 44 Übergangs-, also sogenannte Schlichtwohnungen – die aber dürften genauso ihren Teil dazu beitragen, die Umstände zu entschärfen.
Welche Umstände?
Jene, dass Wohnraum knapp ist in den Großstädten. Dass er dringend benötigt wird, auch in Kaiserslautern. Nein, von einem Notstand wolle er in diesen Tagen nicht sprechen, meint Thomas Bauer. Sagen wir eher: von einem „durchaus angespannten Markt“. Einer Lage, die sich auf die nächsten Jahre gesehen zu verschlimmern droht.
Von den 3000 Interessenten sitze ja keiner auf der Straße
Bauer ist der Vorstand der Bau AG, dem größten Anbieter von Mietwohnungen in Kaiserslautern – und dem nach eigenen Angaben günstigsten. Rund 5100 Wohnungen führt die Gesellschaft in ihrem Portfolio, frei ist dabei so gut wie keine. Unter einem Prozent liege die Leerstandsquote des Unternehmens, erklärt Bauer im Gespräch mit der RHEINPFALZ, und überhaupt, den unbewohnten Platz gebe es nur, weil ältere Objekte gerade saniert würden. Sobald die Arbeiten abgeschlossen sind: vergriffen. „Wenn wir nicht vermieten könnten, dann hätten wir wirklich ein strukturelles Problem“, sagt der AG-Vorstand. „Wir haben in der Stadt einen Bedarf an Wohnungen. Es ist aber nicht so, dass man keine findet – wenn man sich rechtzeitig kümmert.“ Weit entfernt sei man von bizarren Szenen wie in München, wo die Leute jahrelang eine neue Bleibe suchen, wo sich Warteschlangen bei Besichtigungen über Hunderte Meter ziehen, wo alle Preise explodieren. Von den 3000 Interessenten auf seiner Liste, so Bauer, sitze jetzt niemand auf der Straße. „Was uns generell fehlt, ist günstiger Wohnraum“, betont er. Und versichert: „Wir wollen nicht zu dem Preis vermieten, zu dem wir eigentlich vermieten müssten.“ Weil sich die meisten seiner Kunden ihr Zuhause dann nicht mehr leisten könnten.
Wie es tatsächlich um den Lautrer Markt bestellt ist, lassen der jüngste Regional-Monitor des Pestel-Instituts sowie die im Sommer erschienenen Zahlen des Zensus 2022 erahnen. Demnach fehlen in der Stadt rund 1100 Wohnungen. Um etwa den Verlust von alten, maroden Häusern aufzufangen, müssten den Prognosen zufolge 240 Wohnungen bis 2028 geschaffen werden – und zwar pro Jahr. Nur: Es passiert zu wenig. Von einem „lahmenden Neubau, dem mehr und mehr die Luft ausgeht“, spricht das Pestel-Institut. So wurden 2023 von Januar bis Mai 263 Baugenehmigungen in Kaiserslautern erteilt, im gleichen Zeitraum dieses Jahres aber bloß 123. Ob da die Leerstände nicht weiterhelfen könnten – statt den Platz zu verschwenden?
Leere Wohnungen lösen nicht einfach mal das Problem
Schwierig. Laut den Zensus-Erhebungen werden 2800 Lautrer Wohnungen nicht genutzt, das sind 4,6 Prozent des gesamten Bestands. Knapp 1400 davon stehen seit mindestens zwölf Monaten leer. Aus mehreren Gründen: Einerseits, so das Pestel-Institut, müsste die große Masse für teures Geld saniert werden – „und da schrecken viele zurück, 30.000 Euro reinzustecken“, sagt Thomas Bauer, der Chef der Bau AG. Nicht zuletzt aufgrund der bürokratischen Hürden, einem Block an Vorschriften, gehe man als Besitzer ja ein Wagnis ein. Dennoch: Mehr als die Hälfte dieser 1400 Wohnungen könnten in den nächsten drei Monaten bezogen werden (respektive läuft dort gerade ein Umbau), teilt die Stadt auf RHEINPFALZ-Anfrage mit. Die restlichen würden abgerissen, verkauft oder bald selbst vom Hausherrn genutzt, heißt es. Andererseits, und das ist der zweite große Grund, sehen sich Eigentümer schlichtweg nicht in der Not, vermieten zu müssen. Oder sie wollen nicht. „Als Privatmann überlege ich mir heutzutage dreimal, ob ich meine Wohnung hergebe“, erzählt Bauer von Ängsten und „schlechten Erfahrungen“ mit Mietern. „Wer weiß schon, wer einzieht? So ein Geschäft kann viel Ärger bereiten.“ Über weitere Ursachen der Leere lässt sich ansonsten nur spekulieren – denkbar sei die Hoffnung auf höhere Mietpreise genauso wie fehlendes Geld für die Sanierung, schreibt die Verwaltung. In den Bezirken Dansenberg, Hohenecken und Morlautern ist die Quote freier Wohnungen übrigens höher als woanders in der Stadt.
Dass der Bedarf allerdings wirklich mit Leerständen gestillt werden kann, das bezweifelte zuletzt unter anderem die Präsidentin des Bundesverbands Deutscher Baustoff-Fachhandel, Katharina Metzger. Wer das den Bürgern weismachen wolle, der betreibe „Augenwischerei“, sagte die Lobbyistin. Den Versuch nannte Metzger eine „Milchmädchenrechnung“.
„Wir brauchen Schwarzbrot, keinen Zuckerguss“
Thomas Bauer, der Mann von der Lautrer Bau AG, ist sich deshalb sicher: Auf lange Sicht helfen nur Neubauten, um sich einen Weg aus der ernsten Situation zu bahnen. „Wenn dafür jedoch die Auflagen nicht überdacht werden, wird es schlimmer“, sagt er. „Wir brauchen jetzt Schwarzbrot, keinen Zuckerguss“, spricht Bauer von einfachem Wohnraum, ohne großen Schnickschnack. Hinsichtlich der Fülle an Bauvorgaben fordert er von der Politik zuallererst: „mehr Vernunft“. Überlegungen, die Spannungen eventuell sogar mit einer Leerstandssteuer zu bekämpfen, scheiterten im Rathaus gerade erst im September – da eine solche nach Auffassung der Verwaltung gegen geltendes Recht verstößt. Unter anderem seien dafür zu wenige Wohnungen ungenutzt, erklärte sie, es herrsche also keine „strukturelle Misslage“.
Wahrlich, zu dieser kleinen, arg verkürzten Geschichte des Mietmarkts in Kaiserslautern gehört an dieser Stelle auch der Einschub, dass die Not bei weitem nicht so dramatisch ist wie in vielen anderen Städten. Ableiten lässt sich das auf Basis zweier Indizien: Einmal liegt der Anteil an Wohnungen, die länger als ein Jahr leerstehen, bei 49,4 Prozent – im Bund hingegen sind es 55, im Land sogar 58,3. Und dann wären da noch die Nettokaltmieten, laut Zensus die niedrigsten aller rheinland-pfälzischen Großstädte. In über 75 Prozent der Wohnungen kostet der Quadratmeter nicht mal acht Euro im Schnitt. Lautern ist also nicht Trier, nicht Koblenz, und schon gar nicht Mainz, wie die Werte zeigen. Doch lassen sich damit alle Warnungen vor einer vielleicht in Zukunft prekären Wohnungsnot als reine Panikmache abtun? Nein – das wissen auch die Verantwortlichen im Rathaus oder Menschen wie Thomas Bauer. „Finanzielle Anreize, Förderungen für den Neubau oder vereinfachte Vorschriften“ müssten das Geschäft ankurbeln, sagt er.
Und redet gleich vom nächsten großen Projekt, sobald die Häuser in der Mennonitenstraße bezugsfertig sind. Auf dem alten Pfaff-Areal plant die Bau AG 50 neue Wohnungen – plus Kindertagesstätte.