Donnersbergkreis Bodenrichtwerte: Grundstückspreise in Kirchheimbolanden legen deutlich zu
Der Preistrend zeigt sich etwa in Kirchheimbolanden sehr ausgeprägt. Vor zwei Jahren wurden die höchsten Richtwerte mit 230 Euro angegeben, nun liegen sie bei 300 Euro. Wie hoch die Nachfrage hier ist, macht zudem ein anderer Wert deutlich: Von allen Verkäufen im Landkreis entfallen satte 44 Prozent auf die VG Kirchheimbolanden. Ganz ähnliche Wertsprünge sind in Eisenberg und Winnweiler zu verzeichnen: in Eisenberg von 180 auf nun 250 Euro, für Winnweiler von 140 auf 200 Euro. Die Preissteigerung in Rockenhausen fällt dagegen deutlich geringer aus – hier ist der Bodenrichtwert von zuletzt 110 auf jetzt 120 Euro angestiegen. All das geht aus der Pressemitteilung hervor, mit der der Gutachterausschuss für die Bodenrichtwerte seine Erkenntnisse und Rückschlüsse aus der jüngsten Feststellung der nun seit 1. Januar 2022 geltenden Werte bilanziert.
Diese Erfassung, die das Fachleutegremium alle zwei Jahre auf der Grundlage der tatsächlich getätigten Verkäufe erbringt, ist auch in anderer Hinsicht bemerkenswert. Die jetzt ermittelten Werte werden zum einen in die Neuberechnung der Grundsteuer einfließen, wie sie ab 1. Januar 2025 nach dem neuen Berechnungsmodell erhoben wird. Zum anderen orientiert sich die Ableitung der Werte nicht mehr wie bisher an Verwaltungseinheiten wie etwa den Verbandsgemeinden oder Landkreisen. Die Zuschnitte werden erstmals nach sogenannten Marktsegmenten vorgenommen. Dabei werden alle Gemarkungen nach vergleichbaren Markt- und Wertverhältnissen in sechs Stufen von Marktsegment 1 bis 6 einsortiert.
Nur Kibo im Marktsegment vier
Im Donnersbergkreis kommen nur die Stufen 1 bis 4 vor, wobei allein Kirchheimbolanden in die Stufe vier fällt. In das Marktsegment drei fallen Orte wie Winnweiler oder Göllheim, in die Stufe zwei die meisten weiteren Gemeinden im Ostkreis. Im Westkreis dominiert mit wachsendem Abstand zur Autobahn das Marktsegment eins. Der Gutachterausschuss hat für die einzelnen Marktsegmente in der gesamten Westpfalz sehr unterschiedliche Preissteigerungsraten festgestellt. 12 Prozent sind es in Segment 1, acht Prozent in Segment 2, ganze 25 Prozent in Segment 3. „Im Marktsegment 4 fällt die Steigerung dann mit 17 Prozent wieder geringer aus“, so die Pressemitteilung.
Der beim Katasteramt angesiedelte Gutachterausschuss, in dem Fachleute wie etwa Makler, Ingenieure oder Vertreter von Verwaltungen und Banken zusammenwirken, hat für die Festlegung der Bodenrichtwerte die tatsächlichen Grundstücksgeschäfte der Jahre 2020 und 2021 ausgewertet. Zwischen Januar 2020 und dem 8. Oktober 2021 waren das im Landkreis 319 solche Verkaufsfälle, hochgerechnet auf das Jahresende knapp 360. Vor zwei Jahren wurde von 220 solcher Grundstücksgeschäfte für den gleichen Zeitraum ausgegangen. Das ist ein enormer Anstieg, der sich aber ungleichmäßig im Kreis verteilt. Dazu trägt natürlich bei, wie viel Bauland regional verfügbar ist. Der Gutachterausschuss verweist hier auf das Beispiel Göllheim. „2020 war Göllheim mit 27 Prozent der Verkäufe noch vorne dabei“, nun aber liege der Anteil bei nur fünf Prozent. „Der Trend, dass Neubaugebiete wie zum Beispiel das in Marnheim recht schnell nach Fertigstellung fast zu 100 Prozent vermarktet sind, hält an“, stellt der Gutachterausschuss fest. Auffällig sei, dass in fast allen Orten Grundstücke gehandelt wurden und in den begehrten Lagen diese langsam knapp werden.
Richtwerten kommt wachsende Bedeutung zu
Zur Ermittlung der Bodenrichtwerte werden insbesondere die Ortslagen der Gemeinden in verschiedene Zonen nach unterschiedlicher Nutzung unterteilt, erläutert der Ausschuss sein Vorgehen. Für jede dieser Bodenrichtwertzonen wird ein Bodenrichtwert ermittelt, der den durchschnittlichen Wert des Bodens in Euro je Quadratmeter angibt. Der Wert gilt dabei für ein Grundstück, dessen wertbeeinflussenden Umstände für diese Bodenrichtwertzone typisch ist, das sogenannte „Richtwertgrundstück“.
Den Bodenrichtwerten kommt eine immer größere Bedeutung zu, vor allem was die Höhe und die Abgrenzung der verschiedenen Zonen gegeneinander betrifft. Für steuerliche Zwecke, wie Erbschafts- und Schenkungsteuer, spielen die Bodenrichtwerte schon länger eine wichtige Rolle. Bodenrichtwerte stellen für die konkrete Bewertung im Einzelfall nur Anhaltspunkte zur Preisfindung dar. Weichen etwa Grundstücke innerhalb einer Zone zum Beispiel aufgrund ihres Erschließungszustandes, ihrer speziellen Lage, nach Art und Maß der baulichen Nutzung, gegebenenfalls der Bodenbeschaffenheit oder des Zuschnitts vom Richtwertgrundstück ab, so bewirkt dies entsprechende Abweichungen ihres Verkehrswerts vom Bodenrichtwert.
Insgesamt sei der Wert für Bauflächen in Mischgebieten sogar noch stärker gestiegen als der reiner Wohnbauflächen. „Der Unterschied zwischen Mischgebieten und Wohngebieten hat sich dadurch verringert.“
Info
Auskünfte über die Bodenrichtwerte können von jedermann in der Servicestelle des Vermessungs- und Katasteramtes Westpfalz (Telefon 06331 5011-1150) abgefragt werden. Im Geoportal (www.geoportal.rlp.de) sind die neuen Werte vermutlich ab Anfang April 2022 abgelegt beziehungsweise einsehbar.