Architektur Rohstoff Ruine: Ist es eine wirklich gute Idee, das Hertie-Gebäude in Neustadt abzureißen?

Drei Neustadter Architekten kämpfen mit einem Plan gegen den Abriss. Er baut auf den Bestand und siedelt – wie viele Beispiele zeigen – ganz auf der Höhe der Gegenwart.

Wer mit dem Auto von außerhalb in die Rathausstraße einbiegt, trifft auf ein loses Ende in 1-A-Lage: einen entkernten Betonklotz an Neustadts Altstadtrand.

Der Bau gegenüber dem Otto-Dill-Museum ist Brutalismus pur. Ein Stil, der andernorts gerade eine Renaissance erlebt – beklatscht und verachtet, je nach Perspektive. In Mannheim etwa thront triumphal ein Parkhaus mit Zick-Zack-Fassade in N2, denkmalgeschützt. Das 1966 eröffnete Hertie-Kaufhaus in Neustadt dagegen gähnt seit zehn Jahren leer – eine öde Bühne, auf der nichts passiert.

Damals ein – fernes Wort – „Konsumtempel“, ein typischer Sehnsuchtsort für das Wirtschaftswunderland Deutschland: pulsierend, mit glitzernden Auslagen, lauter Hoffnungen. Heute: Problemarchitektur. Das Gebäude mit den zwei Kuben auf dem Dach ist ein Speicher: Für Energie, für die urbane Identität, die Erlebnisbiografien der alteingesessenen Neustadter, für die Wirtschaftsgeschichte, den Strukturwandel, gescheiterte Hoffnungen. Für die Zukunft? Das kommt schon sehr darauf an, was man in der verloren dastehenden Architektur sieht.

Die Wucht der Worte

Ob einen „Schandfleck“ und eine „Ruine“, so wie die über leerdrehende Investorenprojekte skeptisch gewordenen Stadtverantwortlichen sie nennen und wie sie in den Überschriften dieser Zeitung betitelt. Oder einen „Rohbau“, wie die drei Neustadter Architekten Joachim Becker, Thomas Ritzer und Jürgen Schmitz, die mit einem Plan für den Umbau und die Transformation des Hauses in die Gegenwart kämpfen. Es ist wie immer: Wörter entfalten so etwas wie normative Wucht.

Die Stadt jedenfalls hat das Gebäude von dem insolventen Besitzer, der Hamburger Immobilienfirma Devello, dezidiert gekauft, um es abzureißen, wie ein entsprechender Stadtratsbeschluss vom April 2025 verfügt. Gesamtvolumen der Maßnahme: rund acht Millionen Euro. Die drei Architekten dagegen wollen – statt der Tabula rasa – dem fünfgeschossigen Stahlskelettbau durch „Mix-Use“ neues Leben einhauchen. „the new H_ertie“ nennen sie ihr Projekt. Am Bauzaun des verwaisten Warenhausgebäudes verwittert ein weißes Laken. Darauf ein Text, der das Vorhaben anfeuert, ohne es zu kennen.

Ein Herz für „eh da“

Der Bau sei ja „eh da“, heißt es über die enorme Architektur, die einmal für Aufbruch stand: „Eine Umgestaltung wäre sinnvoll und möglich“, drei Ausrufezeichen. Auch ein Herz ist auf das Laken gemalt. Die Orthografie ist teilweise wackelig. „Eh da“ aber ist eindeutig nur ein anderes Wort für das, was in der Architekturszene als sogenannter Bestand bezeichnet wird. Oder auch: als der ultimative Rohstoff für eine nachhaltige Stadtentwicklung. Bauen im Bestand, ein notwendiges Megathema. Es treibt auch die drei Neustadter Baumeister um. In der einschlägigen Literatur lässt es sich überall nachlesen.

Das Gebot der Endlichkeit

Zum Beispiel im 2019 vom Bund Deutscher Architektinnen und Architekten veröffentlichten Manifest „Haus der Erde – Positionen für eine klimagerechte Architektur in Stadt und Land“. Es ist einer der einflussreichsten Texte der jüngsten Vergangenheit. „Das Weiterbauen des Bestands“ ist darin Gebot, „die wichtigste Aufgabe in einer Welt endlicher Ressourcen.“ Ganz in dem Sinn ist das „the new H_ertie“ des informellen Architektenteams Joachim Becker, Thomas Ritzer und Jürgen Schmitz gedacht. Ein grober Vorschlag für eine Umnutzung erst einmal. Grob sei der Plan, wie Thomas Ritzer erzählt, unter anderem auch deshalb, weil es ihnen nicht erlaubt war, das abgesperrte Bauwerk zu besichtigen. Dabei sind die drei nicht irgendwer.

Joachim Becker ist Vizepräsident der rheinland-pfälzischen Architektenkammer, Jürgen Schmitz arbeitet als Planer bei a/sh sander.hofrichter architekten, einem renommierten Großbüro mit einigen Dependancen und Ursprungssitz in Ludwigshafen. Thomas Ritzer schließlich, ein Wahlneustädter, der aus Pirmasens stammt, ist unter anderem mit der Sanierung eines Geschäftshauses in Landau und der Alten Winziger Kirche in Neustadt einschlägig hervorgetreten. Ihr Bestandsbauprojekt folgt einer Haltung – und einem fachlichen Usus.

Abriss und Abfall

In Gebautem, wie dem obsoleten Neustadter Hertie-Kaufhaus, steckt nun mal eine Menge grauer Energie – definiert als diejenige Energiemenge, die für Herstellung, Transport, Lagerung und Entsorgung eines Produkts benötigt wird, bevor es genutzt werden kann. Bei einem Abriss wird diese nicht nur vernichtet – zusätzlich entsteht Bauschutt, also Abfall. Sein Anteil am Gesamtaufkommen des Überflüssigen in Deutschland wird auf 55 Prozent taxiert.

Forscher der Bauhaus-Universität Weimar haben berechnet, dass der Umbau eines Gebäudes bis zu 40 Prozent der CO2-Emissionen vermeidet, die bei einem vergleichbaren Neubau entstehen. Manche, wie die international renommierte französische Architektin Anne Lacaton, fordern deshalb sogar: „Niemals“ etwas abzureißen. Der Gebäudebestand sei neuer Baustoff von morgen. Aber auch im vorhin schon zitierten „Haus der Erde“-Manifest steht, im Prinzip müsse sich jede neue Architektur erst einmal rechtfertigen. Das Vorhandene hat – anders als in Neustadt – das Prä. Der Rest ergibt sich.

So, wie in Hanau zum Beispiel, wo die Stadt einen denkmalgeschützten Warenhausbau von 1927 in einen „Stadthof“ umgewandelt hat: mit Pop-up-Stores, einer Bar und Veranstaltungsflächen im Erdgeschoss; darüber ist Platz für Bildungseinrichtungen. In Lübeck wird ein ehemaliges Karstadt-Sporthaus zu einem Bildungscampus für vier Gymnasien und die Musikhochschule umgebaut, ergänzt durch Kultur- und Veranstaltungsflächen. In Oldenburg wurde das Hertie-Gebäude aus den 1950ern in ein „CORE“ verwandelt, ein Herz der Stadt mit einer Kombination aus Markthalle, Gastronomie, Eventflächen, Co-Working, Hotel und Fitness. In Recklinghausen mischt das historische MarktQuartier Hotel, seniorengerechtes Wohnen und Kita unter einem Dach. In Mannheim schließlich sind beim Projekt „New 7“, entworfen vom Stuttgarter Büro Blocher Partners, Wohnungen und Mikroapartments über einem Handel- und Gastronomie-Sockel entstanden. Ausgangspunkt ist der ehemalige Galeria Kaufhof. Der teilweise Neubau wird in Holz-Hybrid-Bauweise realisiert, um Bauzeit und Energieaufwand zu minimieren.

In den vergangenen 25 Jahren wurden nach Recherchen des Wirtschaftsprüfungsunternehmens PricewaterhouseCoopers 219 Kaufhäuser aufgegeben – und rund 95 Prozent davon sind nachgenutzt worden. Ein Abriss, wie in Neustadt beschlossen, ist die Ausnahme, zeigt auch eine Studie des Forschungs- und Beratungsinstituts empirica, die die Sachlage seit 1999 untersucht.

Was die Stadt alles kann

Kein Wunder: Ehemalige Kaufhäuser gelten aufgrund ihrer Größe, der meist zentralen Lage, der emotionalen Bedeutung für die Stadtgesellschaft als Schlüsselimmobilien, der zentrale Hebel dafür, das Stadtbild nachhaltig zu verwandeln. Zukunft baut auf Vergangenheit – so ungefähr. Viel hängt dabei allerdings von den Kommunen ab.

„Politischer Wille, strategische Planung und operative Kompetenz sind drei Säulen kommunaler Transformationsfähigkeit“, heißt es dazu in einem maßgeblichen Fachaufsatz. Der Kern bestünde darin, proaktiv zu sein und „Visionen alternativer Zukünfte zu entwickeln“, schreibt Marc Wolfram, Professor am Leibniz-Institut für ökologische Raumentwicklung in Dresden.

In Hanau etwa hat die Stadt rund 60 Millionen Euro Fördergelder für den schon angesprochenen „Stadthof“ akquiriert, um Investitionen von etwa 500 Millionen Euro anzustoßen. In Neustadt ist man – auch, weil Immobilienentwickler damit gescheitert sind – gegenüber jeglichen Umbauplänen skeptisch. Wie selbstredend gilt das auch für die „Mixed-Use“-Idee der Architekten Becker, Ritzer und Schmitz.

Zukunft im Plural

Im vergangenen Sommer, sagt Ritzer, hätten sie die Pläne allen Stadtratsfraktionen außer der AfD vorgestellt. Ohne Resonanz. Jetzt sagte der Sprecher der Stadt, Tobias Grauheding, einem Kollegen dieser Zeitung, man bezweifle die Wirtschaftlichkeit einer solchen Lösung. Unter der Hand werden fiskalische Gründe als Gegenargument genannt – im Speziellen, dass umsatzpflichtige Unternehmen in das Gebäude einziehen müssten. „Visionen alternativer Zukünfte“ jedenfalls sehen anders aus.

So ungefähr, wie im Kern „the new H_ertie“ der drei Neustadter Architekten. Ihr Plan, der auch die Freilegung eines nahen Bachlaufs involviert, sieht Teilrückbauten auf der Ebene drei und der Decke über der Ebene zwei des vom Vorbesitzer teils schon sanierten, fünfgeschossigen Kolosses vor.

Ein Lichthof soll die Tiefgarage über die gewerbliche Nutzung bis zum städtischen Wohnen auf einem neu entstehenden Dachgrundstück verbinden. Statt Blockrandbebauung obenauf, sind miteinander verschränkte Einzelgebäude projektiert. Insgesamt soll ein Mix aus Gewerbe, Handel, Wohnen für Rentabilität sorgen, aber auch Platz für Kultureinrichtungen sein. Natürlich, sagt Ritzer, wäre der Einzug städtischer Einrichtungen, etwa des Technischen Rathauses, hilfreich. Ein Immobilienentwickler wurde zu diesen Fragen locker kontaktiert.

Alles auf Anfang

Sehr konkret sind die Expertenpläne noch nicht. Ein Schnellschuss eher als – wie auch – der Weisheit letzter Schluss. Ritzer & Co wissen das selbst. Besser, man begreift ihr „the new H_ertie“ als Anstoß zu einem Innehalten, um das Ganze doch noch einmal zu überdenken. Die Alternative wäre ein Abriss für acht Millionen, dann Leere. Eine komische Pointe hat das alles, wenn man bedenkt, dass dann für die Leerstelle ein Architekturwettbewerb geplant ist – während das Bestehende von einem Ideen- und Architekturwettbewerb unbedacht zerfällt. Und niemand spricht davon, die hochflexible Immobilie nach einem sogenannten Konzeptverfahren doch noch zu veräußern. Vielleicht wäre ja genau das eine Lösung: Eine Konkurrenz, bei der nicht der Höchstbietende gewinnt, sondern die beste Zukunftsvision. Das lose Ende am Neustadter Altstadtrand könnte zu einem Anfang werden.