Immobilienmarkt Darauf müssen sich Mieter, Immobilien-Käufer und Bauherren 2022 gefasst machen
Mieter und Immobilienkäufer müssen sich auch 2022 auf steigende Preise am Wohnungsmarkt einstellen. Ein Ende des Booms ist nach Einschätzung von Experten unwahrscheinlich. Zwar hat mit der Corona-Pandemie und dem Trend zum Homeoffice der Druck auf die Städte etwas nachgelassen. Dafür boomt das Umland. Niedrige Zinsen und eine hohe Nachfrage auch von Großanlegern treiben die Kaufpreise weiter hoch. Dazu kommen stark steigende Baulandpreise. Auf Bauherren kämen deswegen auch im nächsten Jahr Kostensteigerungen zu, meint Reinhard Quast, Präsident des Zentralverbands des Deutschen Baugewerbes: „Allenfalls die Dynamik schwächt sich ab.“ Höhere Energiekosten trieben etwa die Preise für Stahl, und Beton verteuere sich allein schon durch die Transportkosten, in denen sich gestiegene Dieselpreise niederschlügen. Zudem werde der geplante gesetzliche Mindestlohn von 12 Euro je Stunde die Lohnkosten erhöhen.
Höhere Materialkosten bei Stahl, Beton und Holz haben in den vergangenen Monaten zu den größten Preissprüngen am Bau seit Jahrzehnten geführt. „Holz und Stahl sind derzeit am Bau zu bekommen, aber doppelt so teuer wie vor einem Jahr“, sagt Quast. Schwieriger sei es bei Dämmmaterial. „Es gibt Knappheit bei vielen Produkten, und jeder in der Kette testet die Preisobergrenzen aus.“
Holzpreise haben sich etwas entspannt
Auch Michael Voigtländer, Immobilienexperte am Institut der deutschen Wirtschaft, erwartet, dass die Mieten und Kaufpreise 2022 steigen. „Bei Holz etwa hat sich der Markt zwar etwas entspannt, aber insgesamt dürften die Baupreise nicht mehr auf das Niveau wie vor zwei Jahren fallen.“ Bei den Immobilienpreisen sei immer noch Luft nach oben. Gerade Einfamilienhäuser im Umland von Metropolen seien gefragt. So stiegen die Preise dort oft stärker als in den Großstädten. Der Immobilienboom laufe aber nicht mehr flächendeckend. In Hamburg und München etwa schwäche sich der Anstieg der Mieten ab. „Generell dürften die Mieten im Gleichgewicht steigen mit den Einkommen“, sagt Voigtländer.
Doch kann das so weitergehen? Dieses Jahr hat sich der Preisauftrieb sogar noch beschleunigt. So verteuerten sich Wohnimmobilien im zweiten Quartal im Schnitt um 10,9 Prozent zum Vorjahreszeitraum, laut Statistischem Bundesamt der stärkste Anstieg seit rund 20 Jahren. Schon im ersten Quartal hatte es ein Plus von 9,4 Prozent gegeben.
Bundesbank ist alarmiert
Der Immobilienboom alarmiert längst auch die Bundesbank. Ihr zufolge liegen die Preise von Wohnimmobilien um 10 bis 30 Prozent über dem Wert, der gerechtfertigt sei. „Das sehen wir zunehmend auch außerhalb der Ballungsräume“, warnte Bundesbank-Vizepräsidentin Claudia Buch im November. Ähnlich äußert sich die Notenbank schon seit Jahren. Die Preise stiegen dennoch weiter.
Die DZ Bank glaubt, dass sich der Anstieg der Immobilienpreise im neuen Jahr zumindest abschwächt. Sie rechnet damit, dass die Preise für Eigenheime und Eigentumswohnungen um 7,5 bis 9,5 Prozent klettern werden, etwas weniger als 2021 (11 Prozent). „Der Boom kann ja nicht ewig so weitergehen“, sagt Immobilienstudienautor Thorsten Lange.
400.000 neue Wohnungen im Jahr realistisch?
Die neue Ampel-Koalition verspricht gegenzusteuern: Mehr Neubauten, eine verlängerte Mietpreisbremse und eine stärkere Begrenzung von Mieterhöhungen sollen für Entlastung am Wohnungsmarkt sorgen. SPD, Grüne und FDP wollen jährlich rund 400.000 neue Wohnungen schaffen. Michael Holstein, Chefvolkswirt der DZ Bank, hält das für sehr ambitioniert. „Wie das gelingen soll, bleibt völlig offen.“ Die Bauwirtschaft arbeite an der Kapazitätsgrenze. Die verlängerte Mietpreisbremse werde den Neubau nicht steigern.
Auch ZDB-Präsident Quast hält das Ziel von 400.000 neuen Wohnungen für unrealistisch. „Technisch ist das machbar, aber es fehlen Grundstücke und Baugenehmigungen“, sagt er. Der Engpass bestehe „auf dem Papier, nicht bei den Steinen“.