Westheim Für den Kreis zählt das Baugesetzbuch

Der Bau eines Unterstandes für Heuballen, einen Pferdeanhänger und andere Geräte kann illegal sein, wenn der Bau zu groß ist oder es keine Baugenehmigung gibt, weil das Gelände außerhalb des Ortsbereichs liegt. Derweil kassieren Land und Verwaltung seit Jahrzehnten die Steuer für Bauland. Bauen sollte dort also erlaubt sein, oder doch nicht?

Gerhard Weiss ist ehrenamtlicher 1. Ortsbeigeordneter in Westheim. Und damit direkter Ansprechpartner der Verbandsgemeindeverwaltung in Lingenfeld für seine Themengebiete oder als Vertreter – wie auch sein Kollege Sascha Gießler – für Ortsbürgermeisterin Susanne Grabau (alle Freie Wähler). Die ganze Geschichte ist für ihn unangenehm. Denn Weiss hat auf seinem von der Nachbarschaft hinzugekauften Grundstück einen Unterstand gebaut, um darunter Heuballen unterzubringen sowie einen Pferdeanhänger und andere Gerätschaften. Doch hätte er das gar nicht gedurft. Als er das erfuhr, war es jedoch zu spät.

„Für uns ist es zu eng geworden“, sagt Gerhard Weiss. Entweder es werde Gelände dazugekauft oder man müsse umziehen, habe zur Debatte gestanden. Weiss besitzt Pferde und die Lebensgefährtin seines Sohnes gibt Reitunterricht. Also überlegte sich die Familie, das brachliegende Gelände der Nachbarn hinzuzukaufen, um eine genügend große Fläche für Tiere und Unterricht vorhalten zu können. Ein renommiertes Gutachterbüro in Neustadt wurde eingeschaltet, um einen Kaufpreis zu finden, der den Nachbarn und auch Weiss zufriedenstellt. „Und es war mehr als ein oder zwei Euro für Ackerland“, sagt Weiss. Das Büro ermittelte für „das baufähige Gelände“ einen Preis und die rund 1350 Quadratmeter Gelände wechselten den Besitzer. Dabei wurde das Gelände Weiss zufolge sogar von einem Gutachterausschuss bewertet, nicht nur von dem Gutachterbüro alleine.

Baugenehmigung ab 50 Quadratmeter

Weiss fragte bei der Bauabteilung der Verbandsgemeinde in Lingenfeld an, ab wann er für einen Unterstand eine Baugenehmigung beantragen müsste. Die Antwort: Wenn das Gebäude unter 50 Quadratmeter bleibe, benötige man laut Baugesetzbuch und Landesbauordnung keine Genehmigung. „Das reichte uns, weil wir nur den Pferdeanhänger unterstellen wollten“ und zusätzlich noch ein paar Geräte, sagt Weiss. Der Sohn machte sich zusammen mit einem Zimmermann und Dachdecker ans Planen für die Remise, deren Fläche bei knapp 50 Quadratmeter lag.

Dann änderte sich bei der Lieferung des Heus etwas und die Familie musste Platz für Heuballen schaffen. Also überlegten sich die Beteiligten, den Unterstand einfach zu verdoppeln. Eine Bauvoranfrage wurde gestellt, weil der Unterstand nun über 50 Quadratmeter groß sein wird – exakt 14 mal acht Meter wie Weiss sagt. Gedanken darüber, dass sie nichts bauen dürften, machten sich Weiss und sein Sohn nicht. Schließlich gab es auf dem angekauften Gelände einst eine Remise, die abgerissen worden war. Die Fundamente sind heute noch sichtbar. Während die Voranfrage also eingereicht wurde, war ein Teil des Unterstands im Bau. Dann kam ein Bekannter von der Bauverwaltung und sagte zum Beigeordneten sinngemäß: Weißt Du, dass Du da gar nichts bauen darfst? Das ist Außengelände. Das Grundstück liege damit außerhalb des bebaubaren Ortsbereichs.

Seit Jahrzehnten Grundsteuer B bezahlt

Weiss konnte und wollte das nicht glauben. Weder bei Nachfragen beim Katasteramt noch im Grundbuchamt stand etwas von Außengelände. „Es wurde als Freizeitgelände geführt“, sagt Weiss. Und die Verbandsgemeindeverwaltung Lingenfeld hatte seit Jahrzehnten das gekaufte Grundstück mit der Grundsteuer B veranlagt – also für Bauland. Ein anderes Nachbargrundstück wird mit Grundsteuer A wie Ackerfläche besteuert. Es musste ein Irrtum sein, die Außengrenze also zwischen seinem und dem Nachbargrundstück verlaufen. Für Weiss war klar, dass auf seinem Gelände gebaut werden darf – ist es doch als bebaubares Gelände von der Steuer eingestuft.

Inzwischen gab es eine Ortsgemeinderatssitzung in der über seine Bauvoranfrage abgestimmt werden musste. Das Gremium lehnte das Ansinnen natürlich ab, weil die Verbandsgemeindeverwaltung sagte, dass es Außengelände sei und dort nichts gebaut werden dürfe. Auch die Kreisverwaltung hat Weiss zufolge inzwischen die Bauvoranfrage abgelehnt: die Begründung auch hier: Außengelände laut dem Flächennutzungsplan. Da das Winterfutter für die Pferde aber trocken gelagert werden musste, hatte die Familie ihre Remise fertiggestellt. Die misst nun 112 Quadratmeter und ist nach derzeitigem Stand des Verfahrens ein Schwarzbau. „Zum Glück ist alles geschraubt, so dass wir es abbauen können“, sagt Weiss mit Galgenhumor. Gleichwohl er die Hoffnung hegt, den Unterstand doch noch stehenlassen zu können.

Es gibt mehrere Möglichkeiten

In der Tat hat die Ortsgemeinde die Möglichkeit, Gelände des Außenbereichs dem Innenbereich zuzuordnen. Das teilt die Kreisverwaltung auf RHEINPFALZ-Anfrage mit. Geregelt ist dies in Paragraf 34 Absatz 4 und 5 des Baugesetzbuches (BauGB) sowie in Paragraf 35. Doch müssen hierfür einige grundlegende Voraussetzungen erfüllt sein. Eine Rolle spielt dabei unter anderem die umgebende Fläche, die entsprechend geprägt sein müssen. Das heißt, in der Umgebung müssen ähnliche Gebäude stehen beziehungsweise muss ähnlich bebaut sein. Früher hat es eine Abrundungssatzung gegeben, heute gibt es hierfür drei unterschiedliche Satzungen, heißt es seitens der Kreisverwaltung. Auch eine Änderung des Flächennutzungsplanes durch die Verbandsgemeinde beziehungsweise das Aufstellen eines Bebauungsplans, der ebenfalls die Änderung des Flächennutzungsplans nach sich zöge, wären Möglichkeiten – unter Beteiligung mehrerer Gremien und Gutachten. Keinen Einfluss auf eine Baugenehmigung hingegen hat der Kreisverwaltung zufolge die Art der Besteuerung. Maßgeblich ist laut Behörde hier nur das Baugesetzbuch.

Welche Grundsteuer für welches Gelände gilt, wird vom Finanzamt festgelegt. Und das orientiert sich in Teilen an Informationen von den Verwaltungen. Also wenn ein Gelände im Außenbereich liegt, zählt es zu landwirtschaftlichen Flächen und wird mit der Grundsteuer A besteuert, teilt das Finanzamt Speyer-Germersheim auf Anfrage mit. Gelände im Innenbereich einer Gemeinde mit der Grundsteuer B, da das Gelände bebaut werden kann oder ist. Und dann gibt es laut dem Amt Gelände, das im Außenbereich liegt, aber von der Verwaltung als Baugelände in naher Zukunft eingestuft wird. Da ein Grundstücksbesitzer dies veräußern und damit Gewinn erzielen könnte, werde die Fläche mit der Grundsteuer B besteuert, teilt das Finanzamt mit. Wenn nach zehn oder 15 Jahren nichts mit dem Gelände passiert, es kein Bauland geworden sei, könne es auch wieder zurückgestuft werden. Was im Falle von Gerhard Weiss und seiner Familie jedoch bisher nie geschehen ist.