Mieter-Tipp 
Wie Eier die Indexmieten beeinflussen
Die Inflation nimmt Fahrt auf: Im August sind die Lebenshaltungskosten in Deutschland um stolze 3,9 Prozent gestiegen. Im Dezember 2020 hatte das Statistische Bundesamt noch ein Minus von 0,3 Prozent gemeldet. Fürs restliche Jahr sehen Ökonomen gar eine 4 oder 5 vor dem Komma. Die Preisentwicklung bereitet Millionen Mietern Sorge. Immer mehr haben einen Indexmietvertrag abgeschlossen. Und der orientiert sich an der Entwicklung der Verbraucherpreise. Teuerungswellen bei Lebensmitteln, Sprit, Heizöl und Strom können also auch die Grundmiete erhöhen. War ein indizierter Mietvertrag wegen kaum spürbarer Inflation in letzter Zeit eine gute Wahl, könnte sich das Blatt nun wenden.
So funktioniert ein Index-Mietvertrag:
Die Index-Kaltmiete orientiert sich an der Entwicklung der Verbraucherpreise, die monatlich vom Statistischen Bundesamt ermittelt werden. Der amtliche Index bildet ab, wie sich die Lebenshaltungskosten in Deutschland entwickelt haben. In die Berechnung fließen neben den durchschnittlichen Preisen etwa für Lebensmittel, Kleidung, Freizeit, Friseur und Versicherungen auch Posten wie Sprit und Strom ein. Steigen die Lebenshaltungskosten und damit die Inflation, steigt auch die Basis für die Berechnung der Miete. Wer einen Indexvertrag hat, muss also nicht nur für Eier, Brot, Gas und Heizöl mehr bezahlen. Auch seine Wohnkosten können steigen. Allerdings geht das nicht automatisch. Der Vermieter muss eine Erhöhung aktiv verlangen.
Das ist Trend:
Wer in Großstädten wie München oder Frankfurt gerade eine Wohnung sucht, kennt sie längst, die Indexmiete. Kaum mehr eine Neuvermietung, bei der der Vermieter nicht einen Mietvertrag präsentiert, der an den amtlichen Verbraucherpreisindex gekoppelt ist. Die Indexmiete liege im Trend, bestätigt Gerold Happ, Mitglied der Bundesgeschäftsführung des Hauseigentümerverbands Haus & Grund Deutschland. Wie viele Bürger bundesweit einen solchen Vertrag haben, kann niemand genau beziffern. Allein in München seien etwa 60 bis 70 Prozent der Neuverträge indexiert, berichtet Rudolf Stürzer von Haus & Grund München: „Die Variante ist auf dem Vormarsch.“
Das sollten Mieter wissen:
Weil der Wohnraum knapp ist und die Bewerberschar groß, fragen Wohnungssuchende häufig nicht lang nach und unterschreiben – meist ohne genau zu wissen, was das für sie heißt. Es gibt Vor- und Nachteile. Ein Vorteil ist die Transparenz: „Wir empfehlen Indexverträge, das ist für alle eine klare Sache und verhindert erfahrungsgemäß Streit“, erklärt Stürzer. Dass die indizierte Variante Ärger um die sonst üblichen Mieterhöhungsverlangen vermeidet, sagt auch Stefan Wentrop, Jurist beim Deutschen Mieterbund in Berlin. Am Index gebe es nichts zu rütteln. Dazu kommt: Modernisiert der Vermieter die Fenster oder die Heizung auf freiwilliger Basis, darf er die Kosten nicht umlegen. Wer einen klassischen Mietvertrag hat, ist bei Erhöhung von der ortsüblichen Vergleichsmiete abhängig. In vielen Großstädten darf die Miete innerhalb von drei Jahren um bis zu 15 Prozent erhöht werden, anderswo um bis zu 20 Prozent. Zum Vergleich: Die Verbraucherpreise sind in letzter Zeit schleichend bis kaum gestiegen. Dass die Inflation sinkt und Wohnen deshalb billiger wird, ist zwar rein theoretisch möglich – aber unwahrscheinlich. Schöpfen Vermieter ihre Spielräume regelmäßig aus, steigen normale Mieten in der Regel stärker als die Inflation, wie Stürzer beobachtet hat.
Darauf sollten Mieter achten:
Nachteilig kann sein: So, wie sich die Verbraucherpreise nach oben entwickeln, darf der Vermieter Jahr für Jahr die Miete anpassen, ohne Zustimmung des Mieters. Unter Umständen lässt sich der Mietspiegel dadurch elegant ausdribbeln. Will der Vermieter mehr Miete, muss er aktiv werden und dem Mieter – gestützt auf die Zahlen des Preisindex – eine entsprechende Erhöhungs- oder Änderungserklärung zusenden, erklärt Wentrop. Ist die Verteuerung schriftlich angekündigt, kann sie zum übernächsten Monat wirksam werden. Die letzte Anhebung muss mindestens ein Jahr zurückliegen. Mit Indexmietvertrag kann also regelmäßig ein wenig Erhöhung draufkommen, erläutert Happ. Das habe bislang oft um die 1,5 bis 2 Prozent im Jahr ausgemacht. „In den letzten 20 Jahren sind die Mieter, vor allem in Ballungsräumen, mit dem Index besser gefahren als mit der normalen Erhöhung“, sagt Stürzer. Das dürfte sich nun ändern. Wer jetzt neu mietet, sollte auf absehbare Zeit damit rechnen, dass das Wohnen teurer wird. Vor allem in weniger gefragten Wohnlagen Deutschlands kann die Indexmiete zum Preisbeschleuniger werden, und zwar überall da, wo die Vergleichsmieten nicht so schnell nach oben gehen.
So wird gerechnet:
Will der Vermieter mehr Geld, wird der Verbraucherpreisindex im Monat der letzten Mieterhöhung zur Basis. Oder aber der Index zu Beginn des Mietverhältnisses, wenn sich an der Miethöhe längere Zeit nichts geändert hat. Dieser Basiswert wird verglichen mit dem aktuellen Verbraucherpreisindex. Die Veränderung zeigt den Prozentsatz, um den die Kaltmiete erhöht werden darf. Das Statistische Bundesamt bietet einen Online-Rechner an, mit dem sich die Veränderungen des Verbraucherpreisindex für Jedermann nachvollziehen lassen (www.destatis.de).
Ein Beispiel: Eine Mieterin bezog am 1. Juni vor drei Jahren in München eine Drei-Zimmer-Wohnung für 1500 Euro kalt. Der Vermieter will nun erhöhen und teilt ihr das Mitte Juli mit. Binnen drei Jahren summierte sich der Anstieg der Lebenshaltungskosten laut Statistik auf 4,9 Prozent. Die Kaltmiete erhöht sich damit von 1. September an um 73,50 Euro auf 1.573,50 Euro.
