Bad Dürkheim 
Immobilienmarkt angespannt – Welche Fallstricke bringt eine Erbschaft mit sich?
Energiekrise und steigende Zinsen: Frau Dengel, wie schätzen Sie aktuell die Lage am Immobilienmarkt in der Region ein?
Anette Dengel: Ich gehe davon aus, dass die Kaufpreise nicht signifikant sinken werden. Nur bei den Banken gehen die Anfragen derzeit zurück. Früher konnten sich die Menschen allerdings unter der gleichen monatlichen Belastung aufgrund der niedrigen Zinsen mehr leisten als heute. Deshalb glaube ich, dass es zu einer Verschiebung kommen wird. Viele Leute werden in Miete bleiben oder sogar in Miete zurückkehren und deswegen wird der Mietpreis weiter anziehen. Der Markt ist ja schon die ganze Zeit sehr angespannt.
Wie glauben Sie, wird sich der Markt weiter entwickeln?
Anette Dengel: Es gibt immer eine Beruhigung. In etwa alle sieben bis siebeneinhalb Jahre. Die Letzte war allerdings vor zehn Jahren, also 2012.
Clemens Pfister: Immobilien haben nicht nur den Vorteil, dass es Eigentum ist, in der eine Familie ihre Heimat findet. Sie sind eine Anlageform, die seit dem Zweiten Weltkrieg beständig im Wert gestiegen ist. Auch deswegen sind sie so beliebt.
Nach was richtet sich der Wert einer Immobilie?
Anette Dengel: Wenn ein Haus bewertet wird, gibt es nur einige Punkte, die Fakt sind, wie die Grundstücksgröße, der Bodenrichtwert, die Bruttogrundfläche (BGF) – nicht zu verwechseln mit der Wohnfläche–, den aktuellen Baupreisindex, das Baujahr und die entsprechenden Modernisierungsmaßnahmen bis heute. Ich kann also den Verkehrswert errechnen, was es auf dem Markt bringt, bestimmt ist aber anhängig von Angebot und Nachfrage. Das kann ich als erfahrene Immobilienmarklerin errechnen. Das Verhältnis sollte deckungsgleich sein, ist es in den letzten drei Jahren aber überhaupt nicht gewesen.
Auf was ist bei einem Gutachter zu achten?
Anette Dengel: Es ist kein geschützter Beruf. Man kann aber auf Zertifizierungen von Dekra, Tüv und Sprengnetter achten. Von selbsternannten Gutachtern würde ich die Finger lassen.
Welche Vorkehrungen sollten Immobilienbesitzer treffen, wenn sie ihr Eigentum einmal vererben wollen?
Clemens Pfister: Es ist ganz wichtig, ein Testament zu verfassen, wenn es keine eigenen Kinder gibt und mehrere Erben in Frage kommen. Liegt kein Testament vor, bestimmt nämlich der Staat durch gesetzliche Regelungen, wer erbt. Schnell kommt eine Erbengemeinschaft von zehn Personen zusammen. Die muss sich dann einigen, was mit dem Haus passiert. Auch in Patchwork-Familien ist es besser, eine Regelung vorab zu finden, sonst hängt es vom Zufall ab, wer als erstes stirbt und wer was erbt.
Anette Dengel: Es ist meines Erachtens nach die Pflicht der Eltern und nicht der Kinder, das vorher zu klären. Auch um Streitigkeiten zu vermeiden.
Reicht ein handschriftliches Testament aus oder muss es vom Notar aufgesetzt sein?
Clemens Pfister: Es reicht aus, wenn man es handschriftlich verfasst. Allerdings werden die Formerfordernisse nicht in allen Fällen erfüllt. Zum Beispiel ist ein Testament unwirksam, wenn es mit dem Computer geschrieben ist, auch wenn es unterschrieben wurde. Es muss komplett eigenhändig geschrieben sein. Oft erlebe ich, dass in selbstverfassten Testamenten der Erbe fehlt und nur aufgezählt wird, wer bestimmte Dinge erbt. Das deutsche Recht geht aber von der Universalsukzession aus, das heißt der Erblasser muss erst einmal einen oder mehrere Erben einsetzen und kann dann Gegenstände diesen oder anderen vermachen. Fehlt es an der Erbeinsetzung, muss ermittelt werden, wer Erbe ist.
Wie sieht es mit der Erbschaftssteuer aus?
Clemens Pfister: Erbschaftssteuer richtet sich nach dem Grad der Verwandtschaft. Es wird in drei Steuerklassen eingeteilt: Je weiter die Verwandtschaft entfernt ist, umso niedriger sind die Freibeträge und umso höher die Steuersätze. Bei Immobilien liegt der Freibetrag für Ehegatten und eingetragene gleichgeschlechtliche Lebenspartner bei 500.000 Euro, für Kinder bei 400.000 Euro. Bei Geschwistern liegt der Freibetrag nur noch bei 20.000 Euro. Man muss also auch aus steuerlichen Gründen überlegen, wie man die Nachfolge plant.
Kann es dann sinnvoller sein, mit warmer Hand zu verschenken als mit kalter Hand zu vererben?
Clemens Pfister: Grundsätzlich schon. Es kommt immer auf die Art des Vermögens an, was man sonst noch so hat und wie die Beziehungen sind. Heute werden Menschen oft über 80 Jahre alt. Ihre Kinder sind dann meist schon 60 Jahre alt, haben sich ihr Leben aufgebaut. Oft bräuchten die Kinder das Erbe früher, weil sie in der Ausbildung stecken oder ähnliches. Dann kann man miteinander sprechen und den Anteil früher auszahlen. Eine Schenkung ist auf jeden Fall günstiger, wenn größeres Vermögen da ist. Die steuerlichen Freibeträge kann man alle zehn Jahre in Anspruch nehmen. Alles hergeben sollte man aber nicht, falls sich die Beziehungen mal verschlechtern.
Was sind die ersten Schritte für Hinterbliebene?
Clemens Pfister: Mit der Sterbeurkunde können sie beim Amtsgericht nachfragen, ob ein Testament hinterlegt wurde. Ist beim Nachlassgericht nichts hinterlegt, müssen Angehörige trotz der Trauer nach einem handschriftlichen Testament in der Wohnung des Verstorbenen suchen. Wichtig ist hier, einen neutralen Zeugen und auch die anderen Angehörigen mitzunehmen, um Streitereien und in seltenen Fällen auch Testamentsunterschlagungen zu vermeiden.
Nicht immer bringt eine Erbschaft einen Geldsegen. Wie lange hat man Zeit, das Erbe auszuschlagen?
Clemens Pfister: Die Zeitspanne ist mit sechs Wochen sehr kurz und man kann die Frist auch nicht verlängern. Flattern danach unerwartet Mahnungen ein, kann man die Annahme unter Umständen noch anfechten.
Termin
Die Vorträge der Kuthan Immobilien Akademie von Anette Dengel, Jürgen Boxheimer und Clemens Pfister finden in der Burgkirche in Bad Dürkheim, Leiningerstraße 19, ab 18 Uhr statt. Um Anmeldung wird gebeten unter www.kuthan-immobilien-akademie.de .
