Altersvorsorge 
Finanzaufsicht warnt vor Teilverkauf von Immobilien
Die deutsche Finanzaufsicht warnt vor Teilverkauf-Modellen von Immobilien, die sich meist mit dem Versprechen finanzieller Freiheit an ältere Menschen richten. „Teilverkäufe werden als schnell, unkompliziert und lebenslang sicher angepriesen. Tatsächlich halten Teilverkäufe vieles nicht, was die Werbung verspricht“, betonte die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (Bafin).
Was bekommen Senioren nicht alles versprochen in der Werbung: Das geliebte Zuhause halten, lebenslang darin wohnen plus üppig Geld einstreichen. Für den sorgenfreien Lebensabend soll die Immobilienverrentung sorgen. „Solche Versprechen kommen bei älteren Menschen gut an“, hat Thomas Mai beobachtet, Immobilienexperte der Verbraucherzentrale Bremen. Doch die angepriesenen Sorglos-Modelle – von Teilverkauf, Zeit- oder Leibrente über Nießbrauch und Umkehrhypothek – sind immer teuer erkauft. Senioren sollten die Fallstricke kennen, Offerten prüfen lassen und niemals vorschnell ihr Haus aus der Hand geben. Speziell der Teilverkauf ist fragwürdig, wie Verbraucherschützer warnen. Die Finanzaufsicht Bafin in Berlin hat jetzt ausdrücklich vor seinen Risiken gewarnt. Ein Überblick über die gängigsten Angebote – und was für Senioren deutlich schlauer wäre.
So funktionieren Verrentungsmodelle: Senioren verkaufen ihre Immobilie nicht am freien Markt, sondern mit Abschlag an einen Investor. Mal in Teilen, mal komplett. Der garantiert dafür ein lebenslanges Wohnrecht im geliebten Häuschen. Möglich ist auch eine monatliche Rente. Wie hoch sie ausfällt, hängt unter anderem vom Alter der Verkäufer ab. Außerdem vom Wert der Immobilie. Manche Modelle sprechen schon 50-Jährige an, manche erst Senioren ab 60 oder 70. Oft ist auch eine Einmalzahlung möglich. „Eine Verrentung passt nach unseren Erkenntnissen aber nur etwa für jeden fünften Interessenten, für die anderen nicht“, betont Mai. Wer eine modernisierungsbedürftige, nicht schuldenfreie Immobilie auf dem Land verrenten will und deutlich jünger als 70 Jahre ist, könne ohnehin kaum profitieren. Außerdem sollten Interessenten immer zuerst mit ihren Erben sprechen. Angebote gehören immer durchgerechnet. Viele Verbraucherzentralen prüfen gegen Gebühr.
Riskanter Teilverkauf: Senioren verkaufen ihr Haus nicht komplett, sondern nur zum Teil, bei 50 Prozent ist Schluss. Ein Gutachter ermittelt den Objektwert. Die Summe fließt sofort nach Vertragsabschluss. Was zudem lockt: Im Grundbuch wird ein lebenslanges Wohnrecht eingetragen. Die Senioren müssen allerdings zugleich monatlich ein Nutzungsentgelt, also eine Art Miete, zahlen. Vermittler, Makler und sogar Banken bieten das Verrentungsmodell offensiv an. Doch die Finanzaufsicht Bafin kommt jetzt zum Schluss: Teilverkauf lohnt in der Regel nicht, zu riskant und teuer. Er könne „nur davor warnen, den allgegenwärtigen Werbeversprechen für Immobilen-Teilverkäufe blind zu vertrauen“, betont Bafin-Exekutivdirektor Thorsten Pötzsch.
Auch Experten des Online-Ratgebers Finanztip mahnen: Die Wohngebühr könne sich auf mehrere tausend Euro pro Jahr summieren. Ein Anbieter rechnet etwa so: Wer 20 Prozent eines Objekts im Wert von einer halben Million Euro verkauft und 100.000 Euro bekommt, muss dafür monatlich 275 Euro zahlen, also 3300 Euro im Jahr. Der Verkäufer muss allein für die Instandhaltung aufkommen, obwohl es ja einen Miteigentümer gibt. Ein Teilverkauf sei “selten die beste Lösung“, gibt Pötzsch zu bedenken.
Was die Zeitrente bringen soll: Dieses Modell gibt es schon lange: Senioren verkaufen ihre Wohnung oder ihr Eigenheim komplett an einen Investor, bekommen monatlich eine Rente, die zeitlich befristet sein kann, sowie ein mietfreies, lebenslanges Wohnrecht. Auch eine Einmalzahlung ist möglich. Die Rente fällt dann kleiner aus. Das Geschäft wird im Grundbuch verankert. Für Instandhaltung und Sanierung ist – sofern nicht anders vereinbart – der neue Eigentümer verantwortlich. Müssen die Verkäufer ins Alten- oder Pflegeheim, können sie die Immobilie nur dann vermieten, wenn es vertraglich zugesichert war.
„Die Verrentung hat immer ihren Preis und mögliche Erben gehen leer aus“, gibt Mai zu bedenken. Die Risiken, die der Investor eingeht, lässt er sich in jedem Fall gut bezahlen. Der Kaufpreis liegt von vornherein meist deutlich unter dem aktuellen Marktwert des Objekts. Bei der Berechnung der Zeit- respektive Leibrente wird zudem einkalkuliert, dass Kunden deutlich älter werden als erwartet. Oder dass sich die Immobilie nach deren Tod nicht so gut verwerten lässt wie geplant. Für 300 Euro mehr Einkommen im Monat solle niemand sein Haus zur Hälfte des aktuellen Verkehrswerts aus der Hand geben, rät Mai. Die Nebenkosten der Immobilie müssten die Senioren zudem weiterzahlen.
Was der Nießbrauch verspricht: Folgendes Konzept wandelt die Zeit- respektive Leibrente in zentralen Punkten ab: Wer verkauft, bekommt anstelle des Wohnrechts ein notariell verbrieftes, lebenslanges Nießbrauchrecht an der Immobilie. Für dieses Nutzungsrecht, etwa bei Vermietung, trägt der Verkäufer weiter alle Kosten. Der Kaufpreis wird auf einen Schlag überwiesen. Diesen Einmalbetrag kann der Verkäufer dann anlegen, zum Beispiel in eine private Rentenversicherung, die der Investor oft zugleich im Angebot hat. Das Nießbrauch-Modell ist oft nur in attraktiven Städten wie München oder Berlin zu haben. Aber auch hier dürfte der Kaufpreis in der Regel nicht annähernd an den aktuellen Marktwert heranreichen, so Mai.
Das bietet die Umkehrhypothek: Senioren belasten ihre schuldenfreie Immobilie mit einem Kredit. Und bekommen dafür eine monatliche Rente. Auch Einmalzahlungen sind möglich. Die Senioren bleiben weiter Eigentümer und daheim wohnen. Zinsen und Tilgung werden gestundet. Die Schuldenlast baut sich im Gegensatz zum normalen Baukredit Jahr für Jahr auf, deshalb Umkehrhypothek. Die Rückzahlung wird zu einem vertraglich vereinbarten Zeitpunkt fällig, oft nach dem Tod oder bei Umzug ins Alters- oder Pflegeheim. Dann geht die Immobilie in den Besitz des Käufers über, wird veräußert, das Darlehen getilgt. Oder die Erben tilgen die Schulden und behalten das Haus. Im angelsächsischen Raum ist die Umkehrhypothek weit verbreitet, in Deutschland spielt sie kaum eine Rolle. „Sie kommt einfach teuer zu stehen“, winkt Mai ab.
Das sind Alternativen: Die Immobilienverrentung ist nur selten erste Wahl, höchstens erwägenswert für Senioren ohne Erben. Die finanziell beste Lösung sei der Hausverkauf am freien Markt, betont Mai. Kein Verrentungsmodell könne Senioren zu so viel Vermögen verhelfen. Wer auf keinen Fall im Alter umziehen will, kann selbst im Freundes- und Bekanntenkreis auf Investorensuche gehen. Jeder Notar kann einen individuellen Kaufvertrag ausarbeiten, der auch ein lebenslanges Wohnrecht sowie monatliche Rentenzahlungen zu fairen Konditionen garantiert. Eine andere Möglichkeit, Finanznot im Ruhestand zu überbrücken und wohnen zu bleiben, kann ein normaler Bankkredit sein. Wer eine Immobilie besitzt, kann sie meist auch beleihen, selbst im Alter noch, erläutert Mai. Nicht jede Bank weise Senioren von vornherein ab. Verbraucherschützer beraten bei der Suche. Wer Geld für einen altersgerechten Umbau braucht, kann bei der staatlichen Förderbank KfW gut aufgehoben sein.
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