Mutterstadt / Rhein-Pfalz-Kreis 
Rechtsstreit um Immobilien in Mutterstadt
Um diese Frage hat es sich im Rechtsausschuss des Rhein-Pfalz-Kreises unter dem Vorsitz von Barbara Eisvogel gedreht. Die Gemeinde hat, bevor es im vergangenen Jahr zum Verkauf der Grundstücke an die Mannheimer CHM Immobilien Investment GmbH kam, ihr gesetzliches Vorkaufsrecht geltend gemacht. Das ist nach Paragraf 24 Baugesetzbuch ihr Recht. Warum die Gemeinde die Grundstücke erwerben möchte, begründet sie vor dem Kreisrechtsausschuss wie folgt: Die Gebäude auf diesen Grundstücken seien teilweise abbruchreif oder stark sanierungsbedürftig sowie in einem „energetisch ungenügenden Zustand“. Aus diesem Grund bestünden keine „gesunden Wohn- und Arbeitsverhältnisse“. Und: In diesem Zustand hätten die Grundstücke eine „erhebliche nachteilige Auswirkung“ auf das städtebauliche Umfeld in Mutterstadts Ortsmitte. Mit dem Kauf möchte die Gemeinde die Grundstücke für die städtebauliche Entwicklung nutzen. Dafür sollen die Häuser abgerissen werden. Neue Immobilien sollen entstehen – für Wohn- und gewerbliche Nutzung. Und das so, dass dort mehr Flächen zum Wohnen und für Gewerbe entstünden (Innenverdichtung), etwa 20 bis 22 Wohnungen. Zudem könnten die Flächen für die Unterbringung von Flüchtlingen hergerichtet und genutzt werden, aber nur übergangsweise bis zur Sanierung.
All das könne auch die CHM, argumentierte der Geschäftsführer Genc Mani-Caraviello vor dem Ausschuss. Die CHM Immobilien Investment GmbH kauft und verkauft Geschäfts- und Wohnimmobilien. Sie ist Teil der CHM Capital Holding & Management GmbH, zu der zwei weitere Unternehmen gehören. Nach Auskunft des Geschäftsführers Mani-Caraviello hat die GmbH im vergangenen Jahr ein Immobilienpaket als Höchstbietender von der Staatsanwaltschaft Kaiserslautern bei einer Zwangsvollstreckung erworben. Dieses enthielt mehrere Immobilien in Mutterstadt in der Bohligstraße und jene in der Speyerer Straße. Mani-Caraviello möchte das Vorkaufsrecht der Gemeinde verhindern, juristisch ausgerückt: abwenden. Dafür hat CHM der Gemeinde eine eidesstattliche Versicherung und eine Finanzierungsbestätigung vorgelegt.
Gravierende Mängel
Doch das genügt nach Ansicht der Gemeinde nicht. Die CHM müsse glaubhaft machen, was sie wie bauen möchte und wie sie das finanzieren könne. Und die Bebauung sollte sich nach dem Entwurf des Bebauungsplans (Speyerer Straße Teilplan II) richten. Eine Woche bevor der Gemeinderat über die Ausübung des Vorkaufsrechts entscheiden sollte, legte CHM das geforderte Konzept vor, das den Bau von 28 Wohnungen, zwei Ladenflächen und einer Tiefgarage vorsah. „Eigentlich wurde das Konzept zu kurzfristig eingereicht“, betonte der Anwalt der Gemeinde, Gregor Höfling, vor dem Rechtsausschuss. Dennoch befasste man sich damit.
Mit dem Ergebnis, dass das Konzept aus Sicht der Gemeinde nicht genügte, das Vorkaufsrecht abzuwenden. So habe die darin dargelegte Bebauung gravierende Mängel im Hinblick auf den Bebauungsplan-Entwurf und die Brandschutzbestimmungen. Und das hauptsächlich, weil das Konzept eine zu dichte Bebauung vorsieht. Die Mängelliste, die Barbara Eisvogel aus den Akten vorlas, war lang. Kurz: Nach Meinung der Gemeinde würde eine solche Bebauung nach dem Bebauungsplanentwurf nicht genehmigt werden. Zwar habe die CHM noch kein abschließendes oder genehmigungsfähiges Konzept vorlegen müssen, aber „es darf auch kein evident unzulässiges sein“, argumentierte Gregor Höfling vor dem Ausschuss. Unklar sei auch, in welchem Zeitraum die CHM bauen möchte. Und: Es sei nur eine Finanzierung für den Kauf und den Abriss der Gebäude, 1,5 Millionen Euro, dargelegt worden, nicht aber für eine Mindestbebauung. Das seien die Gründe gewesen, warum der Gemeinderat im Juli entschied, am Vorkaufsrecht festzuhalten.
Die CHM legte Widerspruch ein. Nun befasste sich der Kreisrechtsausschuss damit. Im Widerspruchsverfahren bot das Unternehmen unter anderem an, sich zu verpflichten, so zu bauen, dass es dem Bebauungsplan-Entwurf „möglichst zulässig entspricht“. Des Weiteren bot die GmbH an, einen öffentlich-rechtlichen Vertrag mit der Gemeinde abzuschließen. Auch könnte eine Baulast-Eintragung oder Vertragsstrafe vereinbart werden. Bezüglich des Nachweises der Leistungsfähigkeit genüge nach Auffassung der CHM die vorgelegte Finanzierungsbestätigung von 1,5 Millionen Euro, denn es müsse auch die Vermögenslage des Unternehmens betrachtet werden. Zusätzlich würden die beiden CHM-Gesellschafter eidesstattlich versichern, dass sie zusammen eine Million Euro einbringen würden. Das würde ausreichen, nach dem Planentwurf zu bauen.
Frist abgelaufen
Das sah der Anwalt der Gemeinde nicht so: Die eidesstattliche Versicherung genüge nicht. Denn diese sei – juristisch betrachtet – eine Behauptung, die mit Tatsachen glaubhaft gemacht werden müsste. Und das sei nicht geschehen. Auch der Blick auf die Vermögenslage der CHM ändere das nicht, denn alle Objekte seien belastet. Dagegen hielt der Rechtsanwalt von CHM, Markus Lutz, man könne nicht anhand der Eintragung der Grundschuld auf die Höhe der tatsächlichen Belastung schließen. Höfling aber argumentierte, dass dazu Konkretes innerhalb der Frist für die Abwendung hätte vorgetragen werden müssen – und die sei am 10. August abgelaufen.
Barbara Eisvogel wollte wissen, ob die CHM die gebauten Objekte weiter veräußern möchte. Genc Mani-Caraviello verneinte. Es sei eine Vermietung geplant. Er legte einen neuen Plan vor, der unter anderem betreutes Wohnen und eine Kita vorsehe. „Das ist aber etwas komplett anderes, was bisher vorgetragen wurde“, bemerkte die Vorsitzende. Nach Auffassung des Anwalts der Gemeinde ist dieser Plan nicht relevant. Er verwies erneut auf die gesetzliche Frist. Barbara Eisvogel gab ihm grundsätzlich Recht, regte aber an, im Widerspruchsverfahren für eine mögliche Einigung, sich den neuen Plan anzuschauen. Ihre Entscheidung soll in den kommenden Wochen fallen.