Neustadt Baulücken: Kann die Stadt Bebauung erzwingen?

Kann die Stadt jahrelang brachliegende Baugrundstücke in Neubaugebieten zurückkaufen? Unter gewissen Umständen wäre das laut Bundesgerichtshof möglich. In Neustadt ist es aber kein Thema. Obwohl eine Bauland-Strategie verfolgt wird.

Wohnraum ist knapp. Doch schon seit Jahren lautet das Gebot Innen- vor Außenentwicklung. Statt ständig neue Flächen zu versiegeln, soll das innerörtliche Potenzial genutzt werden. Eine Freifläche wie die Schmittenäcker in Geinsheim zum Beispiel. Oder Baulücken in Gebieten, die schon lange erschlossen sind, die Grundstücksbesitzer aber nicht bauen und das Gelände auch nicht verkaufen. Solche Baulücken sind ärgerlich, doch gibt es oft keine Handhabe dagegen.

Ein jüngstes Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) greift genau dieses Problem auf. Es ging um ein Baugrundstück, das eine Gemeinde vor vielen Jahren verkauft hatte, das dann aber vom Käufer nicht bebaut worden war. In seinem Urteil vom 16. Dezember 2022 (Aktenzeichen V ZR 144/21) hatte der BGH festgehalten, dass Gemeinden beim Verkauf von Bauland an einen privaten Käufer ein Rückkaufsrecht vereinbaren können für den Fall, dass der Käufer das Grundstück nicht innerhalb einer angemessenen Zeitspanne bebaut oder dass er das Grundstück weiterverkauft, also als Spekulationsobjekt nutzt. Dabei muss keine Frist festgehalten werden, wann die Stadt das unbebaute Grundstück zurückverlangt. Dies geht selbst nach 30 Jahren noch. Bemerkenswert daran ist, dass dies zum damaligen Verkaufspreis passieren kann, unter Umständen also zu einem Bruchteil des heutigen Werts.

Viele sofort bebaubar

Neustadts Baudezernent Bernhard Adams hat das Urteil registriert. Für Neustadt spielt es aber aktuell keine Rolle, wie er auf Anfrage erklärt. Und zwar deshalb nicht, weil alle von der Stadt verkauften Baugrundstücke zwischenzeitlich genutzt worden seien, zuletzt beim Baugebiet Gimmeldinger Straße. Die etwa 250 bis 270 vorhandenen Baulücken seien keine früheren städtischen Grundstücke und lägen vor allem in den Weindörfern. Etwa 200 davon wären laut Carmen Wunn, Abteilungsleiterin Stadtplanung, sofort bebaubar, sind also voll erschlossen.

Diese ungenutzten Baulücken sind doppelt ärgerlich. Erstens, weil Wohnraum in Neustadt knapp ist, zweitens, weil sie in den Flächenbedarf, den die Stadt noch für Wohnungsbau nutzen darf, eingerechnet werden. Um so etwas in Zukunft zu vermeiden, verfolgt Neustadt innerhalb seiner Bauland-Strategie auch das Ziel, Land selbst zu kaufen, zu erschließen und dann zu veräußern. Damit würden mehrere Ziele auf einen Schlag erreicht: ein zu Neustadt passender Städtebau, das Einhalten einer Quote an Sozialwohnungen, wie unlängst vom Stadtrat beschlossen, und das Verhindern von Baulücken.

Mit Abschöpfungsklausel

Ganz bei Null fängt die Stadt dabei aber nicht an. Auch in Neustadt habe es schon früher Auflagen gegeben, wenn die Stadt Baugrundstücke verkauft hat, sagt Klaus Freunscht, Abteilungsleiter Liegenschaften und Bauverwaltung. Diese seien im Lauf der Zeit verschärft worden. Wer ein Grundstück günstig von der Stadt erwirbt, muss demnach innerhalb einer bestimmten Zeit selbst bauen, darf es nicht veräußern, kein Erbbaurecht bestellen und es zehn Jahre lang selbst nutzen.

Laut Freunscht ist das „eine Absicherung, die beiden Seiten dient“. Sie galt beispielsweise in den Baugebieten in Diedesfeld, Königsbach und auch Gimmeldinger Straße. Wird dagegen verstoßen, greift die sogenannte Abschöpfungsklausel: Die Differenz zwischen dem günstigen Preis der Stadt und dem Marktwert des Grundstücks muss bezahlt werden.

Nicht mehr abfragen

Die Anzahl an Baulücken war aber schon um einiges höher. 2008/2009 hatte die Stadt sie in einem Kataster erfasst. Damals seien auch alle Grundstücksbesitzer angeschrieben und abgefragt worden, erinnert sich Christian Blarr von der Abteilung Stadtplanung. Viele hätten dabei angekreuzt, nicht mehr befragt werden zu wollen. Andere seien einverstanden gewesen, dass ihre Baulücke veröffentlicht wird. Das sei gut gelaufen, einige seien verkauft worden, so Blarr. Noch mehr Bewegung habe die einsetzende Bauland-Verknappung gebracht.

„Wir wissen von den Baulücken und den damit verbundenen Problemen, aber wie soll man diese Brachen aktivieren“, beschreibt der Baudezernent die nach wie vor vorhandene Zwickmühle. In Tübingen, werde derzeit alles geprüft, was möglich sei, um von städtischer Seite Druck aufzubauen. Aus Adams Sicht müssen solche Baulücken künftig durch die Bauland-Strategie vermieden werden.

Neuer Hebel Grundsteuer C?

Er setzt zudem auf einen neuen Hebel, mit dem die Eigentümer der vorhandenen unbebauten, aber bebaubaren Flächen zumindest zur Kasse gebeten werden könnten: die Grundsteuer C. Sie ist Teil der Grundsteuer-Reform, die 2025 in Kraft tritt. Ganz neu ist sie aber nicht: Erhoben wurden sie bereits in den Jahren 1961 und 1962, dann wieder abgeschafft, weil das Grundstücksangebot entgegen den Erwartungen nicht größer geworden war.

Bislang sei die Grundsteuer C in Stadtverwaltung und Stadtpolitik noch nicht thematisiert worden, so Adams. Er selbst werde sich dafür aussprechen. Das sei aus ökologischer Sicht notwendig, ebenso angesichts der Wohnungsnot. „Wir werden niemanden enteignen, aber es ist wichtig, Druck zu machen.“