Kusel / Bonn 
Millionenpoker um ehemalige Kaserne auf dem Windhof
Einen negativen Verkehrswert über 1,3 Millionen Euro hat 2017 der Gutachterausschuss für die Westpfalz für große Teile des technischen Bereichs der einstigen Unteroffizier-Krüger-Kaserne ermittelt. Der baufachliche Gutachterdienst des Eigentümers, der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (Bima), kommt 2018 auf einen positiven Verkehrswert von 50.000 Euro für die 88.000 Quadratmeter.
Michael Loos, stellvertretender Vorsitzender des Gutachterausschusses und Abteilungsleiter beim Vermessungs- und Katasteramt Westpfalz in Kusel, weist mögliche Kritik an der Arbeit des Ausschusses zurück. Bei der Ortsbesichtigung hätte sich herausgestellt, dass nur drei Gebäude erhaltenswert seien. Über Abrisskosten lasse sich streiten: „Das sind Schätzwerte, im übrigen vier Jahr alt. Da können Gutachter auch auf andere Werte kommen.“ Bei einem Abriss gebe es eine viel größere Spanne als bei der Wertbeurteilung eines Hauses, das stehenbleibe.
„Nicht ohne Subventionen“
Kasernen seien Spezialimmobilien, die beim Verkauf in der Westpfalz keine positiven Verkaufserlöse erzielten. „Mir ist zum Beispiel aus Zweibrücken oder Kaiserslautern kein Fall bekannt, bei dem eine einstige Kaserne nicht ohne öffentliche Subventionen neu genutzt wurde“, sagt der Diplom-Ingenieur. Gewinne ließen sich für den Verkäufer allenfalls in Ballungszentrenzen erzielen. Er denke da an Heidelberg, bedingt durch deutlich höhere Grundstückspreise.
Das Gutachten sei mit großer Sorgfalt erstellt worden. Dem Ausschuss hätten in dem Fall fünf angesehene Fachleute angehört. Besetzt war das Gremium mit einem Obervermessungsrat, einer Architektin, einem Richter, einem Sparkassenfachwirt und einem Stadtplaner.
„Eigener Gutachter maßgeblich“
Für die Bima sei bei einem Verkauf an Kommunen, die ein Erstzugriffsrecht hätten, immer das Gutachten der eigenen baufachlichen Sachverständigen maßgeblich, teilt Thorsten Grützner, Sprecher der Bonner Bundesbehörde, auf Anfrage mit: „Dabei spielt es keine Rolle, ob die Sachverständigen der Bima eigene Gutachten erstellen oder die Gutachten externer Dritter plausibilisieren.“ Abrisskosten für Gebäude, die ein wirtschaftlich handelnder Marktteilnehmer abreißen würde, könnten berücksichtigt werden.
Auf die Frage, wie sich die Bima die große Differenz der beiden Gutachten erklärt, sagt Grützner: „Ich bitte um Verständnis dafür, dass wir mit Rücksicht auf die Gepflogenheiten im Grundstücksverkehr und ein noch ausstehendes Verkaufsverfahren dazu keine Angaben machen.“
Hartloff: Regionale Kenntnisse wichtig
Auftraggeber für den Gutachterausschuss war die Stadt Kusel. Für deren Stadtbürgermeister Jochen Hartloff ist die Differenz allenfalls in ihrer Höhe überraschend: „Natürlich bewertet ein neutrales Gremium von Experten eine Immobilie anders als die Abteilung einer Behörde, der das Gebäude gehört.“ Aus seiner Tätigkeit als Anwalt wisse er auch, dass Kenntnisse von regionalen Aspekten eine große Rolle spielen würden. Er denke, dass Baufachleute aus der Westpfalz ein besseres Bild von der Marktlage hätten als die Koblenzer Abteilung einer Bundesbehörde aus Bonn. In Ballungszentren hätten die Verantwortlichen oft keine Vorstellungskraft, was es bedeute, Gewerbeflächen in der Westpfalz zu vermarkten.
Beim Bund könne niemand ein Interesse daran haben, eine ruinöse Brachfläche zu verwalten. Die Stadt müsse den Bebauungsplan anpassen. Und gleichzeitig werde sicherlich auch über den Preis verhandelt. „So lange wir die Hoffnung hatten, dass die Bundeswehr nach Kusel zurückkommt, haben wir still gehalten. Da dieser Fall ja mittlerweile eher unwahrscheinlich ist, gehen wir das Thema ganz anders an“, kündigt Hartloff an.
Für Landrat Otto Rubly sind beide Gutachten Anhaltspunkte und Richtwerte von Fachleuten, die in die Verhandlungen einfließen würden. Er ist der Meinung, dass eine Differenz von 1,35 Millionen Euro nicht groß sei, „schließlich reden wir hier mit daran anknüpfenden Investitionen über ein Gesamtpaket von rund 30 Millionen Euro“.