Obrigheim Obrigheimer wehrt sich gegen Erschließungsbescheid

Ein Grundstückseigentümer aus Obrigheim wirft der Gemeinde einen Verstoß gegen das Grundgesetz vor, weil er sich ungerecht behandelt fühlt – und zwar in Bezug auf die Höhe von Erschließungsbeiträgen, die er leisten soll. Sowohl die Verbandsgemeindeverwaltung als auch der Kreisrechtsausschuss bewerten die Sachlage allerdings etwas anders.

Ein paar Worte der Erklärung vorweg: Wenn ein Baugebiet erstmals erschlossen wird, müssen die dortigen Grundstückseigentümer für gewöhnlich die entstehenden Kosten tragen. Die Ortsgemeinde übernimmt nur einen geringen Anteil, meistens zehn Prozent. So war es nach Angaben eines Mitarbeiters der Verbandsgemeindeverwaltung Leiningerland auch in Obrigheim, wo im Jahr 2013 mit der Erschließung des Baugebiets Baumgarten begonnen wurde.

Aufgrund bisheriger Erfahrungen und anhand der damaligen Preise für Material und Arbeiten sei die Verwaltung davon ausgegangen, dass pro Quadratmeter Grundstücksfläche ein Erschließungsbeitrag von 45 Euro fällig wird – und außerdem fünf Euro für sogenannte landespflegerische Ausgleichsmaßnahmen. Folglich seien bei der Veräußerung der 15 gemeindeeigenen Flächen im Baumgarten 50 Euro pro Quadratmeter auf den Kaufpreis aufgeschlagen worden.

Beitrag durch allgemeine Teuerung gestiegen

Und hier wird es kompliziert: Es sind außerdem etwa 75 Grundstücke von privaten Eigentümern verkauft worden, für die 2013 nur eine Vorausleistung von 28 Euro pro Quadratmeter verlangt wurde. Allerdings ist den Käufern laut Verbandsgemeindeverwaltung damals schon angekündigt worden, dass insgesamt wohl ein Erschließungsbeitrag von 50 Euro pro Quadratmeter fällig werde.

Es kam jedoch anders: Als die Verwaltung im März 2021 die zweite Vorausleistung auf den Erschließungsbeitrag einfordern wollte, waren die Baupreise gewaltig gestiegen. Statt der prognostizierten 50 Euro werde nun wahrscheinlich ein Beitrag von etwa 60 Euro pro Quadratmeter fällig, teilte der Mitarbeiter der Verbandsgemeindeverwaltung mit. Als zweite Vorausleistung wurden daher nochmal 28 Euro pro Quadratmeter gefordert.

Eigentümer sieht höhere Kosten nicht ein

Gegen diesen Bescheid legte der Obrigheimer Grundstücksbesitzer Widerspruch ein. 2013 habe ihm die Gemeinde mitgeteilt, dass der Erschließungsbeitrag 50 Euro betragen werde, darauf habe er sich verlassen, sagte der Mann in der Sitzung des Kreisrechtsausschusses. Dessen Vorsitzender Achim Martin wies zwar darauf hin, dass es sich dabei nicht um eine rechtlich verbindliche Mitteilung gehandelt habe, doch damit war die Sache noch lange nicht geklärt.

Der Grundstückseigentümer behauptete, dass beim Bau einer Straße Fehler gemacht worden seien und deren Behebung der eigentliche Grund dafür sei, dass die Erschließungsbeiträge angehoben wurden. Der Mitarbeiter der VG räumte Fehler und dadurch entstandene Zusatzkosten von 100.000 Euro ein. Diese trage allerdings die Versicherung des Ingenieurbüros, das unsauber gearbeitet habe, erklärte er. Sie seien nicht umgelegt worden.

Ungleichbehandlung der Gründstückskäufer

Daraufhin sagte der Obrigheimer, der sein Grundstück einst von privat gekauft hat, er ärgere sich über den höheren Betrag generell nicht so sehr wie darüber, dass die Käufer der Gemeindegrundstücke nur 50 Euro zahlen müssen statt 56 Euro, weil das in ihren Kaufverträgen so festgeschrieben ist. Der Erschließungsbeitrag sei dadurch nicht für alle Grundstücksbesitzer gleich hoch – und das eine „soziale Ungerechtigkeit“. Der Bürger sieht darin einen Verstoß gegen Artikel 3 des Grundgesetzes, in dem festgelegt ist, dass alle Menschen vor dem Gesetz gleich sind.

Martin erklärte daraufhin, dass Verkäufer und Käufer in Verträgen individuelle Vereinbarungen treffen können. Auch dem Einwand, dass Vereinbarungen über die Zahlung von Abgaben in Kaufverträgen laut Kommunalabgabengesetz unzulässig seien, widersprach er: Das sei so nicht richtig, solche Vereinbarungen seien nur dann unzulässig, wenn die Abgaben vor Abschluss des Kaufvertrags angefallen sind – anders als in Obrigheim.

Widerspruch zurückgewiesen

Der Bürger bezeichnete es auch als ungerecht, dass er die Abgaben von denen mitzahlen müsse, die ihr Grundstück 2013 von der Gemeinde kauften und nun nicht mehr für höhere Beiträge herangezogen werden könnten. Daraufhin versicherten der Mitarbeiter der VG und Martin, dass die Beträge nicht umgelegt werden, sondern als Verlust an der Gemeinde hängenbleiben. Durch seine Steuern zahle er diesen Verlust mit, argumentierte der Obrigheimer noch – hatte damit aber keinen Erfolg. Sein Widerspruch wurde zurückgewiesen.