Speyer Projekt "Ludwigshöhe": Eine Bilanz

Der Bezug hat sich teilweise verzögert, die Kosten sind aus dem Ruder gelaufen, es gab gleich mehrfach Ärger: Das Projekt „Ludwigshöfe“ hat die Investoren-Familie Johann mit ihrer ZSI GmbH seit 2015 schwer auf Trab gehalten. Jetzt steht der ehemals städtische Komplex vor seiner Fertigstellung: Ende August soll es endlich geschafft sein. Eine Bilanz.

„Das Projekt wird nicht auskömmlich. Es tut finanziell richtig weh“, sagt Sebastian Johann, einer der beiden ZSI-Geschäftsführer. Mit etwa 9 Millionen Euro sei kalkuliert worden, um die fünf denkmalgeschützten Gebäude in der Ludwigstraße 13 umzubauen, in denen früher teils Stellen der Stadtverwaltung, teils Mieter wie die Reformschule oder die Bewährungshilfe „Junge Menschen im Aufwind“ einquartiert waren. 12,5 Millionen Euro werden es am Ende wohl geworden sein. Die lägen auch weit über der geplanten Gewinnmarge, so Stefan Johann, Vater von Sebastian und weiterer Firmenchef. Wie berichtet, entstehen 23 Einheiten, davon 20 Wohnungen und drei für gewerbliche Nutzer. Der vereinbarte Fertigstellungstermin 1. September 2017 habe zum Teil nicht eingehalten werden können. Heute seien 15 Einheiten bezogen und die acht weiteren „in der Fertigstellung“. Ende August werde alles fertig sein, Ende Juni die offizielle Übergabe gefeiert werden können. „Es ist alles zusammengekommen“, so Vater Johann über das Projekt, das er nach wie vor für sehr attraktiv hält, das jedoch einem weniger gut aufgestellten Unternehmen wirtschaftlich das Genick hätte brechen können, wie er betont. Ursachen für die Probleme seien die Bausubstanz, die gerade in den hinteren, zum Krankenhaus hin gelegenen Teilen nicht so gut gewesen sei wie erhofft, sowie zeitliche Verzögerungen wegen des hohen Abstimmungsbedarfs zum Beispiel mit der Stadtverwaltung und der Landesdenkmalpflege. Bei der Letztgenannten habe in der Bauzeit der Ansprechpartner gewechselt – mit der Folge, dass Anforderungen neu formuliert worden seien. Das habe Verteuerungen etwa bei den Balkonen und Gauben nach sich gezogen. Außerdem hätten wegen der Verzögerungen mehrere Handwerker Aufträge zurückgegeben, und die neuen Partner seien teurer gewesen. Zuletzt gab es Vorwürfe in anonymen Briefen, dass Wohnungskäufer finanzielle Nachteile erlitten hätten. Stefan Johann sagt, es sei vertraglich vereinbart gewesen, dass Gründe, die nicht ZSI zu verantworten habe, die Fertigstellung verlängern könnten. Und: Die Kaufpreise seien fest, die Möglichkeiten der steuerlichen Abschreibungen könnten sich für die Käufer dennoch womöglich sogar verbessern, da die Projektkosten gestiegen seien. Zwei der 19 Käufer seien ZSI gegenüber kritisch, so die Johanns. „Bis zum heutigen Tag hat keiner den Klageweg beschritten.“ Es gab noch mehr Hemmschuhe. Intern musste ZSI 2017 den Ausstieg der Familie Kuttler als weiteren Gesellschaftern („in beidseitigem Einvernehmen“) verkraften, mit der Stadtverwaltung gab es schwierige Diskussionen über Denkmalschutzaspekte und über die Baufertigstellung. Einen Denkmal-Verstoß stellte offenbar ein Abriss eines Dachstuhls dar, wobei Stadt-Sprecher Matthias Nowack sagt, es sei „für das Projekt“ entschieden worden: „Die Ausbauarbeiten liefen weiter, nachdem der Sachverhalt letztlich nicht eindeutig aufzuklären war.“ Ob Wohnungen vor Anzeige der Fertigstellung bezogen wurde, wird laut Stadt in einem Ordnungswidrigkeitsverfahren geklärt. Der Stadt bekannt gewordene Sicherheitsmängel seien angemahnt und beseitigt worden.