ImmobilienReport 
Sozialwohnungsbau in Landau eine Gemeinschaftsaufgabe
Wenn von Wohnungen für Leute mit wenig Geld die Rede ist, dann wird häufig von „bezahlbarem Wohnraum“ gesprochen. Das ist eine irreführende Bezeichnung. Denn wer wie viel bezahlen kann, hängt schließlich davon ab, wer wie viel Einkommen oder Vermögen hat. Auch „sozialer Wohnraum“ ist eine Definition, die das Wesen der Sache nicht trifft. Dennoch sind beide Formulierungen eingeführt, sie meinen Wohnungen für Mieter, die sich einen Quadratmeterpreis von zehn Euro nicht leisten können.
Deshalb müssen diese Menschen nicht automatisch Hartz-IV-Empfänger sein, was für den ein oder anderen Vermieter einen schlechten Beigeschmack haben mag: Oft geht bei diesem Schlagwort gedanklich sofort eine Schublade auf. Dabei zeigt der Blick auf die Berechtigungsscheine, die jemand vorzeigen muss, der eine „sozial geförderte Wohnung“ mieten möchte: Es geht um die Mitte der Gesellschaft. Eine Faustregel besagt, dass für eine Wohnung und die Betriebskosten dauerhaft nicht mehr als ein Drittel des Haushaltseinkommens aufgebracht werden sollten, damit nach Abzug der Warmmiete noch ein Mindestbetrag zur Lebensführung bleibt.
Mieten gedeckelt
Die Investitions- und Strukturbank Rheinland-Pfalz (ISB) klärt auf: Beispielsweise kann ein Vier-Personen-Haushalt mit einem Bruttojahreseinkommen von knapp 83.000 Euro in eine geförderte Wohnung ziehen oder auch ein Ehepaar mit einem Kind, das im Jahr brutto knapp über 68.000 Euro einnimmt. Der Vermieter bestimmt, ob er an Haushalte vermieten möchte, die unter oder über der Einkommensgrenze liegen. Danach richtet sich auch die Höhe der Miete – im Falle von Landau mit einer Fördermietstufe 5 sind das 6,40 beziehungsweise 7,40 Euro monatlich pro Quadratmeter.
In der Stadt Landau sind in den Jahren 2015 bis 2021 genau 2170 Wohnungen gebaut worden, davon 181 vom Land gefördert. Allerdings fallen bis 2026 187 Wohnungen aus der Wohnpreisbindung heraus. Das heißt, die Mieten dürfen wieder höher angesetzt werden. Laut ISB beträgt die Dauer der Sozialbindung bei Wohnungen für Haushalte mit geringen Einkommen wahlweise 25 oder 20 Jahre; bei Wohnungen für Haushalte mit Einkommen bis zu 60 Prozent über der gesetzlichen Einkommensgrenze 15 Jahre.
Ohne Vorurteile
In Landau müssen 33 Prozent aller neuen Wohnungen als bezahlbarer Wohnraum angelegt sein. Diese Sozialquote hat für einen Schub gesorgt, was auch andernorts zu beobachten ist. Neben privaten Bauherren wird auch die Stadt selbst neue Projekte angehen. Schließlich sieht sie sich in der Pflicht, auch für diejenigen da zu sein, die es schwerer haben. „Wir vermieten ohne Vorurteile, unabhängig von Namen, Hauptfarbe oder Familienstand.“ Das betont Lukas Hartmann (Grüne), Beigeordneter und Dezernent für das städtische Gebäudemanagement (GML) in einem Gespräch mit der RHEINPFALZ. Zu diesem Zeitpunkt war der Grüne noch nicht Oberbürgermeisterkandidat seiner Partei für die Wahl am 3. Juli. Hartmann tritt schon seit Jahren dafür ein, deutlich mehr bezahlbare Wohnungen zu bauen.
Das Gebäudemanagement, das die Liegenschaften der Stadt betreut, hat 275 Wohnungen im Bestand. Leiter Michael Götz, der jetzt neuer Geschäftsführender Beamter der Stadtverwaltung wird, beziffert das Vermögen des Landauer Wohnhausbesitzes auf neun Millionen Euro. „Der Marktwert beträgt etwa 15 Millionen Euro.“ Den Sanierungsstau, der 2015 noch bei 920.000 Euro lag, habe das GML halbiert. Die Mieten seien im sozialverträglichen Rahmen erhöht worden. Dazu hatte auch die Aufsichts- und Dienstleistungsdirektion die Stadt 2018 angehalten. Langjährige Bewohner in der Cornichonstraße zahlen laut Götz jetzt monatlich 5,36 Euro pro Quadratmeter. Im Durchschnitt liegen die Mieten für städtische Wohnungen – außer den Neubauten im Guldengewann – bei 4,73 Euro. 2015 waren es noch 4,34 Euro im Schnitt. „Wenn ich auf niedrigem Niveau starte, brauche ich länger“, meint Michael Götz.
Stadt baut neu
Nach zehn Sozialwohnungen im Guldengewann, die 2020 als erstes Projekt seit 1989 in eigener Regie verwirklicht worden sind, ist ein Neubau in der Haardtstraße der nächste Meilenstein. 22 der 39 Wohnungen sind Geringverdienern vorbehalten, grob über den Daumen gepeilt, für Leute mit einem Pro-Kopf-Einkommen von 1000 Euro pro Familienmitglied und Monat. Elf Wohnungen sind für Mieter gedacht, die etwa bis 1600 Euro pro Kopf verdienen. Die sechs Penthäuser auf den Dächern werden frei finanziert. Mit ihnen kann das GML Geld verdienen, damit sich das Großprojekt mit einem Volumen von über 15 Millionen Euro rechnet.
Der Stadtrat möchte die Zahl der städtischen Wohnungen bis 2027 von 250 auf 500 verdoppeln. Das Land hat mit Landau, Ludwigshafen, Mainz, Speyer, Trier und Koblenz, wo der Wohnungsmarkt überall als angespannt gilt, eine Kooperationsvereinbarung zur Stärkung des sozialen Wohnungsbaus abgeschlossen. Das bedeutet weitere Zuschüsse. Landau hat sich verpflichtet, in den kommenden Jahren mindestens 180 Sozialwohnungen zu bauen.
Genügend Grundstücke
Braucht es dazu eine städtische Wohnungsbaugesellschaft? „Die Frage ist doch, was macht eine Gesellschaft besser als ich?“, bemerkt Götz. Schon jetzt leiste das GML alles: Betreuung, Abrechnung, Reparaturen, Mieterbetreuung. Er ist überzeugt, eine Wohnungsbaugesellschaft rechnet sich erst ab 500 Wohnungen. In anderen Städten seien solche Gesellschaften nach dem Krieg gegründet worden, um Wohnungen zu bauen. „Wir können in Landau nicht die Zeit zurückdrehen.“
Lukas Hartmann möchte das GML stärken. „Wir könnten ihm Grundstücke kostenfrei übertragen. Mit Überschüssen, Zuschüssen und Krediten planen und bauen wir neue Wohnungen. Mit Wohnungen lässt sich Geld verdienen.“ Götz stimmt Hartmann zu. In der Cornichonstraße habe das GML ohne Kredite Wohnungen saniert. „Es braucht noch mehr Kapital von städtischer Seite“, ist Götz überzeugt. Das GML habe noch einige Grundstücke. „Wir könnten noch zehn Jahre bauen“, ergänzt Hartmann.
Neustadt hat Vorsprung
Neustadt hat eine Wohnungsbaugesellschaft (WBG). Sie ist schon 102 Jahre alt und hat dadurch einen gewaltigen Vorsprung vor einer eventuellen Landauer Neugründung. Die WGB verfügt über fast 2300 Wohnungen, 600 Garagen und 842 Parkplätze sowie 89 Gewerbeeinheiten. „Ein Neuaufbau erfordert einen langen Atem“, sagt Geschäftsführer Dietmar Kurz, denn es brauche viel Zeit, um bei den gedeckelten, niedrigen Mieten eine Rendite zu erwirtschaften, die weitere Investitionen ermöglicht.
„Anfangs ist das lange ein Zuschussgeschäft“, sagt Kurz, obwohl er davon überzeugt ist, dass Rheinland-Pfalz eines der bundesweit besten Förderprogramme für solche Gesellschaften habe. Dennoch müsse eine Kommune ihre Wohnungsbaugesellschaft zumindest anfangs mit sehr viel Kapital ausstatten, damit diese bauen könne. Kurz rechnet mit 3800 bis 4000 Euro pro Quadratmeter im Neubau, einschließlich Grundstück – sofern man überhaupt noch eines findet. Auch dabei sei langfristiges Denken und Planen unabdingbar. Die WBG ist inzwischen in weiten Teilen durch mit der Sanierung ihres Bestandes. Auch das bedeute erhebliche Kosten (700 Euro pro Quadratmeter), die aus dem laufenden Geschäft bestritten werden müssen. Sie denkt nun auch zunehmend über den Erwerb und das Sanieren von Leerständen in der Innenstadt und den Stadtdörfern nach. Das sei auch ein Beitrag zur Stadtsanierung, sagt der Geschäftsführer.
Nicht limitiert
Die Neustadter WBG ist laut Kurz ein mittelgroßes Unternehmen, aber ein großer Player auf dem örtlichen Mietmarkt: Sie stelle mit ihrem Bestand etwa 20 Prozent des örtlichen Angebots (überwiegend im östlich der Innenstadt gelegenen Stadtteil Branchweiler) und könne dadurch die Preise vor Ort beeinflussen. Eine gewisse Größe sei allein schon wegen der Fixkosten für Verwaltung, Buchhaltung, Haustechnik und dergleichen nötig. „500 Wohnungen sollten es schon sein“, lautet seine Empfehlung.
Die rheinland-pfälzische Finanzministerin Doris Ahnen (SPD) sieht sich als Handlungsreisende in Sachen sozial geförderter Wohnungsbau. „Wir sind mit Fördermitteln gut ausgestattet und nicht limitiert. Wir stehen bereit“, sagte sie neulich in Landau, als sie einem Investor einen Förderbescheid überreichte.
2020 hat das Land mit 337 Millionen Euro für 2848 Wohnungen das höchste Kredit- und Zuschussvolumen seit Beginn des Förderprogramms verzeichnet. Im vergangenen Jahr wurden die Gelder nicht ausgeschöpft, informierte ISB-Sprecherin Claudia Wichmann. Nun sollen gezielt Privatinvestoren über die Fördermöglichkeiten informiert werden, denn auch, wer eine Wohnung saniert und dabei bestimmte Kriterien berücksichtigt, kann Darlehen der ISB und Tilgungszuschüsse erhalten.