Knapper Wohnraum 
Zündet der Bau-Turbo in der Pfalz?
Verena Hubertz klingt ein wenig stolz auf ihr Werk. „Der Bau-Turbo war das erste wichtige Gesetz von mir als Bauministerin“, sagt die Trierer SPD-Politikerin der RHEINPFALZ. „Er gibt Kommunen ganz neue Möglichkeiten, auch ohne langwierige Verfahren schnell neues Bauland zu erschließen, Quartiere nachzuverdichten oder Häuser aufzustocken.“ Ende Oktober ist das „Gesetz zur Beschleunigung des Wohnungsbaus und zur Wohnraumsicherung“ in Kraft getreten. So nämlich heißt der Bau-Turbo ganz offiziell. Er gilt zunächst bis Ende 2030.
Neue Freiheiten für Kommunen
Den Städten und Gemeinden in Deutschland gibt er Freiheiten, die sie bislang nicht hatten. Wenn sie sich dafür entscheiden, den Bau-Turbo zu nutzen, können sie Wohnprojekte genehmigen, selbst wenn diese dem Bebauungsplan widersprechen oder es gar keinen gibt. Und sie können in einem bestimmten Umfang auch Wohnbau im sogenannten Außenbereich zulassen – also auf einem Gelände, das an eine Siedlung angrenzt, aber offiziell nicht dazugehört. Statt den Bebauungsplan zu ändern, was mitunter Jahre dauern kann, können Kommunen im besten Fall in drei Monaten die Baugenehmigung erteilen.
Entsprechend hoch sind die Erwartungen, dass der Wohnungsbau nun entfesselt wird. Denn der Mangel ist groß: Laut Pestel-Institut fehlten Ende 2024 deutschlandweit 1,4 Millionen Wohnungen – Tendenz steigend.
Kleinere Gemeinden mutiger
Hat der Bau-Turbo denn bereits gezündet? Fünf Monate nach seiner Einführung zeichnet sich eine Tendenz ab: Die kleineren Gemeinden gehen mutiger voran, während die größeren Städte zaghafter sind. Das zeigt der Blick auf die Pfalz. Einige Beispiele:
In Lambsheim im Rhein-Pfalz-Kreis etwa soll ein Investor drei Häuser mit insgesamt rund 20 Wohnungen bauen dürfen, ohne dass der Bebauungsplan geändert wird. In Lemberg im Kreis Südwestpfalz soll ein Haus im Außenbereich entstehen. In Altleiningen im Kreis Bad Dürkheim nutzt der Gemeinderat den Bau-Turbo, um den Bau eines Zwei-Familien-Hauses über eine Grundstücksfläche hinaus zu ermöglichen. Eine langwierige Änderung des Bebauungsplans, die bereits auf dem Weg ist, kann dadurch gestoppt werden. Was diese Kommunen verbindet: Sie alle schauen sich jeden Einzelfall an und entscheiden darüber.
So will auch Zweibrücken vorgehen – was die Stadt unter den größeren Kommunen besonders macht. Die meisten Städte setzen auf Leitlinien, um den Bau-Turbo zunächst mit Regeln zu flankieren. Eine Umfrage des Städtetags Rheinland-Pfalz unter seinen 33 Mitgliedern, an der sich ein Drittel beteiligt hat, zeigt aktuell: Ein Drittel hat sich schon Leitlinien gegeben. Andere sind noch nicht so weit.
Städte setzen auf Regeln
Neustadt will Leitlinien Ende April vom Stadtrat beschließen lassen, erklärt eine Stadtsprecherin auf Anfrage. In Landau hat der Bauausschuss am Dienstagabend beschlossen, die Hauptsatzung der Stadt zu ändern – auch hier muss noch final der Stadtrat entscheiden. Der Plan dort sieht unter anderem vor, dass das Bauamt automatisch den Turbogang einlegt, wenn ein Bauherr alle optionalen Regeln der Stadt einhält. In Gewerbegebieten hingegen soll der Turbo für den Wohnungsbau gar nicht anwendbar sein, Bauen im Außenbereich bleibt tabu.
Ludwigshafen hat seine Regeln schon im Februar durch den Gemeinderat gebracht. Die Stadt setzt auf einen sogenannten Anwendungsrahmen, der unter anderem regelt, dass jedes Bauprojekt mit mehreren Einzelgebäuden oder mehr als zehn Wohnungen im Bauauschuss beraten werden muss. Über alle weiteren Anträge entscheidet der Oberbürgermeister auf der Grundlage von acht Kriterien, zu denen etwa die Grundstücksgröße, die Infrastruktur sowie Grünflächen und Freiräume vor der Haustür gehören. Anwendbar ist der Bau-Turbo nur bei Vorhaben in Wohn- und Mischgebieten.
Gegen die Willkür
Die Notwendigkeit eines solchen Regelwerks begründet die Stadtverwaltung so: „Ohne Beschluss legt faktisch jede einzelne Bauvoranfrage/jeder Bauantrag fest, wie Ludwigshafen den Bau-Turbo ,auslegt’. Das wäre planlos – und rechtlich angreifbar, weil Ermessensentscheidungen ohne erkennbaren Rahmen schnell als willkürlich wirken.“ So steht es in der Vorlage zum Anwendungsrahmen. Darin warnt die Stadt vor Präzedenzfällen, verweist auf bestehende städtebauliche Konzepte, die gewahrt bleiben sollen, und warnt vor Einzelfallentscheidungen, „die in Summe nicht mehr zu Verkehr, Freiraum, Klima-Anpassung oder sozialer Infrastruktur passen“.
Wie viele Anträge auf Basis des Bau-Turbos bei der Stadt Ludwigshafen bereits eingegangen sind, lässt ein Stadtsprecher offen. Die Verwaltung werde „voraussichtlich gegen Ende des Jahres einen ersten Zwischenbericht vorlegen“, so der Sprecher.
Kein Ersatz für „saubere Planung“
Warum gehen vor allem die größeren Städte vergleichsweise vorsichtig mit dem Bau-Turbo um? Michael Mätzig, Geschäftsführender Direktor des Städtetags Rheinland-Pfalz, erklärt das so: „Der Bauturbo bringt Tempo, aber er ersetzt keine saubere Planung“, sagt er der RHEINPFALZ. „Städte müssen – im Vergleich zu kleineren Gemeinden – schlicht mehr abwägen, weil unterschiedliche Interessen aufeinandertreffen und die Rahmenbedingungen in Ballungszentren komplexer sind und dort auch mehr gebaut wird.“ Deshalb setzten viele auf Leitlinien, um Geschwindigkeit und Qualität in ein ordentliches Verhältnis zu setzen.
Außerdem seien lange Genehmigungszeiten nur ein Grund dafür, dass bislang zu wenig Wohnraum entstehe, betont der Städtetag und verweist auf steigende Baukosten und gesetzlichen Regelungen, etwa beim Brandschutz, als weitere Faktoren.
„Verlernt, mit Freiräumen umzugehen“
Bundesbauministerin Hubertz hat eine weitere Erklärung dafür, warum manche Kommunen eher zurückhaltend mit dem Bau-Turbo umgehen. „Aus der Branche höre ich auch den Befund, dass manche Verwaltung ein Stück weit verlernt hat, mit neuen Freiräumen umzugehen. Da ist etwas Wahres dran“, sagt sie.
Ralf Bitterwolf, Referent beim Gemeinde- und Städtebund (GStB) Rheinland-Pfalz, äußert Verständnis für einen vorsichtigen Umgang mit dem Bau-Turbo. „Ich halte es für durchaus legitim, dass eine Gemeinde sagt, wir müssen erstmal überlegen, ob wir das so wollen. Das würde ich nicht als Bedenkenträgerei abtun, das hat auch etwas mit Verantwortung zu tun.“ Aus Seminaren, in denen er den Mitgliedskommunen seines Verbands den Bau-Turbo näherbringt, wisse er, dass viel Unsicherheit bestehe.
Fallstricke lauern
„Man muss aufpassen, dass man sich nicht die dörfliche Entwicklung zerschießt“, sagt Bitterwolf. Ein Beispiel: „Wenn man einen Gemeinderat fragt: Seid ihr dafür, dass der Bub aus dem Dorf endlich in zweiter Reihe bauen darf, sind vielleicht alle begeistert. Aber wenn er das zwei, drei Mal zulässt, gibt der Rat die Steuerungsmöglichkeit aus der Hand.“ Denn dann seien neue Fakten geschaffen, auf die sich andere Bauwillige berufen könnten. Solche Fallstricke müssten beachtet werden.
Die Vorstellung, dass die Gemeinden nun völlig eigenständig Entscheidungen treffen könnten, sei so auch nicht ganz richtig, betont Bitterwolf. „Eine Genehmigung braucht es nach wie vor vom Kreis.“ Und diese Genehmigungsbehörde könne etwa zu anderen Einschätzungen kommen wie die Gemeinde. Bitterwolf macht ein Beispiel: Eine Gemeinde segnet eine Aufstockung eines bestehenden Gebäudes ab. Der Kreis sieht in der Zunahme des Verkehrs dadurch aber ein Problem. Denn auch beim Bau-Turbo muss abgewogen werden, ob ein Bauprojekt Auswirkungen auf nachbarschaftliche Interessen und auf die Umwelt hat. Wer sich in solch einem Konflikt durchsetzen wird, „das sagen uns die Gerichte in einem Jahr oder zwei“, so Bitterwolf.
Menschen nicht frustrieren
Wichtig sei, die Menschen, die schon im Dorf oder in der Stadt leben, nicht zu frustrieren, betont der GStB-Experte. Er verweist auf die aufwendige Bürgerbeteiligung in Bebauungsplanverfahren. „Wenn eine Gemeinde jetzt sagt, mit dem Bau-Turbo lassen wir alles zu, müssen das die Bürgerinnen und Bürger erstmal akzeptieren.“
Zur Unterstützung der Kommunen hat Hubertz’ Ministerium ein sogenanntes Umsetzungslabor bereits im Herbst gestartet. „Mehr als 1700 Kommunen haben sich in einer Konferenz dazu angemeldet. Wir merken da eine sehr große Motivation“, sagt die Ministerin. Darauf verweist auch der Städtetag Rheinland-Pfalz, vor allem auf den umfangreichen Katalog mit Fragen und Antworten zum Bau-Turbo, der daraus entstanden ist.