Neustadt 
Grundsteuer: Ist es für die Neustadter teurer geworden?
Die Reform der Grundsteuer, die zum 1. Januar 2025 in Kraft trat, hat schon davor für viel Unmut gesorgt. Denn Hauseigentümer mussten gegenüber dem Finanzamt sehr detaillierte Angaben über ihren Immobilienbesitz machen. Nachdem die neuen Bescheide verschickt wurden, kam es bundesweit zu unzähligen Widersprüchen und vielen Klagen. Im Dezember 2025 hat der Bundesfinanzhof indes das Grundsteuer-Bundesmodell als verfassungsgemäß bestätigt. Die Grünen-Fraktion im Neustadter Stadtrat hat nun von der Stadtverwaltung wissen wollen, wie sich die Reform konkret in Neustadt ausgewirkt hat. „Denn bezahlbarer Wohnraum ist eine der zentralen sozialen Herausforderungen unserer Stadt“, heißt es im Antrag der Grünen. Bürgermeister Stefan Ulrich (CDU) berichtete darüber in der jüngsten Stadtratssitzung. Ein Überblick über die wichtigsten Fragen zur Grundsteuer und den Zahlen zu Neustadt:
Warum wurde die Grundsteuer überhaupt reformiert?
Das Bundesverfassungsgericht erklärte 2018 die Grundsteuer in der damaligen Form für verfassungswidrig, weil die Bewertungsgrundlagen („Einheitswerte“) völlig veraltet waren. Die Werte basierten in Westdeutschland auf Daten von 1964 und in Ostdeutschland von 1935. Das Gericht forderte eine Neuregelung. Die alte Grundsteuer durfte übergangsweise weiter angewandt werden, jedoch nur bis Ende 2024.
Die Reform sollte aufkommensneutral sein. Was heißt das?
Das bedeutet, dass die Kommunen ab 2025 durch die Reform nicht mehr Grundsteuer, aber auch nicht weniger einnehmen sollten als zuvor. Die Belastung einzelner Eigentümer konnte demnach durchaus steigen. Insbesondere wurde damit gerechnet, dass tendenziell die Belastung für Wohnimmobilien steigt, die für Gewerbeimmobilien sinkt.
Was hat Neustadt wegen der Reform geändert?
Der Stadtrat erhöhte Ende 2024 den Hebesatz für die Grundsteuer B, also für private und gewerbliche Grundstücke, von 550 auf 620 Prozent. Bei der Grundsteuer A, also bei land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken, ging es rauf von 330 auf 490 Prozent. Aus Sicht der Stadtverwaltung war die Erhöhung notwendig, um das Aufkommen der Grundsteuer stabil zu halten.
Nimmt Neustadt mehr Grundsteuer ein als vor der Reform?
2024 hatte Neustadt nach den von Bürgermeister Ulrich präsentierten Zahlen Einnahmen aus der Grundsteuer B in Höhe von rund 11,461 Millionen Euro. 2025 stieg der Betrag auf 11,614 Millionen. Der Ertrag aus der Grundsteuer A wiederum sank von rund 240.000 auf 159.000 Euro. Insgesamt steht unter dem Strich also ein leichtes Plus für die Stadt. Die Mehreinnahmen bei der Grundsteuer B seien „auch der allgemeinen baulichen Entwicklung geschuldet“, sagte Ulrich. Neu bebaute Grundstücke haben demnach also zum Zuwachs beigetragen. Der Bürgermeister erinnerte auch daran, dass das rheinland-pfälzische Finanzministerium der Stadt im Herbst 2024 zu höheren Hebesätzen geraten hatte, um die Aufkommensneutralität zu erreichen: 638 Prozent für die Grundsteuer B und 514 Prozent für die Grundsteuer A. Die Stadtverwaltung war damals der Auffassung, mit niedrigen Sätzen auskommen zu können. Auch damit sei das Ziel erreicht worden, bilanzierte Ulrich nun im Stadtrat.
Welche Auswirkung hat die Reform auf private Wohngrundstücke?
Im Durchschnitt hat sich die Grundsteuer B für Wohngrundstücke laut Ulrich um etwa 20 Prozent erhöht. Die Änderungen waren individuell sehr unterschiedlich. Während die Erhöhung der Grundsteuer bei manchen Grundstücken wesentlich stärker ausgefallen ist, sank bei anderen die Steuerlast. Die zusätzliche Belastung sei insbesondere durch die neuen Grundsteuerwerte verursacht, „die seitens des Finanzamts ermittelt wurden“, sagte Ulrich, „der Hebesatz trägt nur einen geringeren Beitrag dazu bei.“
Welche Folgen hat die Reform für Mieter?
Um diese Frage zu beantworten, bat Ulrich die Wohnungsbaugesellschaft WBG, ihm ihre Daten zur Verfügung zu stellen. Die WBG habe ihm daraufhin den Vergleich der Grundsteuer von 2280 Objekten aus den Jahren 2024 und 2025 übermittelt und ins Verhältnis gesetzt zu den Mieten. Im Schnitt aller Objekte machte die Grundsteuer 2024 demnach 2,83 Prozent an der Miete aus. Mit der Neuordnung der Grundsteuer sei der Anteil sogar gesunken, auf 2,03 Prozent. Für Ulrich zeige sich auch dadurch: „Die Grundsteuer ist bei der Verteuerung des Wohnens nicht der entscheidende Faktor.“
Rainer Grun-Marquardt, der Vorsitzende der Grünen-Fraktion, tat sich mit Ulrichs Antwort allerdings etwas schwer, wie er sagte. Denn die Gebäude der WBG, große Mehrfamilienhäuser, seien nicht repräsentativ. Nach seinem Eindruck gebe es schon deutlich Ausreißer bei der Steuer nach oben. „Es streut schon sehr arg“, sagte Grun-Marquardt im Stadtrat.
Was ist mit den gewerblichen Grundstücken?
Hier ist die erwartete Entlastung eingetreten. Im Durchschnitt sei die Steuer um etwa 50 Prozent gesunken, sagte Ulrich. Das sei auch dem neuen Bewertungsverfahren geschuldet und nicht den Hebesätzen. Zu beachten sei auch, dass im gewerblichen Bereich pro Grundstück oft höhere Steuern anfielen, da „die Grundstücke und die darauf gebauten Immobilien deutlich wertiger“ sind, so der Finanzdezernent. Grun-Marquardt stellte gleichwohl fest, dass die Reform zu einer Verschiebung der Belastung von gewerblichen zu privaten Grundstücken gebe.
Wollte Neustadt nicht eine Verschiebung der Belastung hin zum Gewerbe prüfen?
Doch. Dass sich bereits vor Inkrafttreten der Reform eine höhere Belastung für Privatleute abzeichnete, schmeckte den Ratsfraktionen nicht. In der Diskussion war seinerzeit, innerhalb der Grundsteuer B noch einmal zu differenzieren, und Gewerbe höher zu belasten. In Nordrhein-Westfalen war das möglich. In Rheinland-Pfalz war damals ein entsprechendes Gesetz in der Mache, aber noch nicht verabschiedet. CDU, Grüne und FDP hatten deshalb damals gefordert, die Differenzierung innerhalb der Grundsteuer B noch einmal zu prüfen.
Die Stadtverwaltung hatte das Instrument seinerzeit nicht nur wegen des noch fehlenden Landesgesetzes abgelehnt, sondern auch auf die Position des Städtetags verwiesen. Der Städtetag hielt es nämlich für fraglich, ob das geplante Gesetz verfassungsgemäß ist. Er verwies auf ein Gutachten aus Nordrhein-Westfalen, wonach damit eine verfassungsrechtlich fragwürdige Ungleichheit entstünde. Wenn unterschiedliche Hebesätze von den Gerichten gekippt würden, müsste die Stadt für alle nicht rechtskräftigen Bescheide die zu viel eingezogene Grundsteuer zurückerstatten. Im schlimmsten Fall könne das in die Millionen gehen, sagte Ulrich damals.
Nun, auf der jüngsten Stadtratssitzung fühlte er sich darin bestätigt, Vorsicht walten zu lassen. Denn in Nordrhein-Westfalen gebe es in der Sache „erheblichen Rechtsstreit“ und bei mehreren Verfahren vor Verwaltungsgerichten seien diese Hebesatz-Satzungen moniert worden. Ulrich geht davon aus, dass sich auch in Rheinland-Pfalz die Verwaltungsgerichtsbarkeit damit auseinander setzen wird.