Ludwigshafen Investoren und zentrale Immobilien: Weder Fluch noch Segen

Das Faktorhaus und der Rheinblock sind in neuen Händen. Bereits im vergangenen Jahr haben Immobilienfonds die Gebäude übernommen. Es sind nicht die ersten zentralen Immobilien, in die Anleger investieren. Doch was bedeutet das für die Stadt?

Immobilien in der Metropolregion Rhein-Neckar sind attraktiv für Investoren – insbesondere im Bereich Büro. In Ludwigshafen liegt die Leerstandsquote in diesem Segment laut Immobilienmarktbericht der Metropolregion bei 0,9 Prozent. Sogenannte B- und C-Städte werden immer interessanter, während in den Top-7-Städten (darunter Frankfurt, Hamburg und München) die Kaufpreise mittlerweile so hoch sind, dass die Renditen im Endeffekt niedriger ausfallen als etwa bei Gebäuden in Mannheim oder Ludwigshafen. „Die Spitzenrenditen in der Metropolregion Rhein-Neckar liegen aktuell etwa 1,1 bis 1,8 Prozent über denen der Top 7“, sagt Michael Christ. Er ist Geschäftsführer bei der Immobilienberatung Strategpro Real Estate in Mannheim.

Persönliche Kontakte hilfreich

Ein Ansprechpartner für Immobilieneigentümer in Ludwigshafen ist die Wirtschaftsentwicklungsgesellschaft (WEG). Je größer eine Immobilie sei, desto wahrscheinlicher sei sie für einen Fonds interessant, sagt WEG-Prokurist Christian Schmitt. Darüber, wie die Fonds auf bestimmte Häuser aufmerksam werden, können er und WEG-Geschäftsführer Klaus Dillinger (CDU) nur Vermutungen anstellen. So könne es beispielsweise auch sein, dass eine Ludwigshafener Immobilie nur „Beiwerk“ in einem großen Portfolio, also Paket, attraktiver Immobilien in Großstädten ist. Schließlich investieren viele Fonds in mehrere Immobilien gleichzeitig. Wie auch immer ein Kauf zustande kommt, es gelte: „Für uns ist es das Angenehmste, wenn wir von der Eigentümerseite Gesichter kennen“, sagt Dillinger. „Es geht nichts über den persönlichen Kontakt.“

Unsicherheit ohne Eigentümer am Tisch

Doch in einigen Fällen ist das mit den Kontakten nicht so einfach. Für die Vermietung der Gebäude, auch für die Instandhaltung, sind in der Regel nicht die Eigentümer – also Fonds – selbst, sondern Eigentümervertreter zuständig. Das sind speziell damit beauftragte Unternehmen. Die Zusammenarbeit mit diesen Vertretern könne zwar sehr gut sein, dennoch sei es schwierig abzuschätzen, was die Eigentümer selbst mit der Immobilie vorhaben. Etwa, ob wirkliches Interesse an Pflege und Weiterentwicklung besteht. Das sei jedoch kein spezielles Problem von Immobilienfonds, betont Dillinger. Immer wenn man den Eigentümer nicht selbst am Tisch hat, bleibt eine gewisse Unsicherheit.

Stadt erfährt nicht immer von Verkauf

In einigen Fällen erfährt die Stadt auch überhaupt nicht, dass eine Immobilie verkauft wurde. Ein Eintrag ins Grundbuch erfolge nur, wenn auch das Grundstück den Besitzer wechselt, sagt Dillinger. Auch melden sich neue Eigentümer nicht unbedingt bei der Stadt. Der Kontakt zur WEG käme spätestens dann zustande, wenn die Eigentümervertreter etwas über den Mietermarkt vor Ort erfahren wollen oder bauliche Veränderungen planen – zumal es in Ludwigshafen städtebauliche Sanierungsprogramme gibt, die Förderung versprechen. Darüber, wie viele Immobilien in Ludwigshafen im Besitz von Fonds sind, können Dillinger und Schmitt keine Angaben machen. Es gebe schlichtweg keine Statistik dazu. Kommt man mit den beiden über einzelne Beispiele ins Gespräch, merkt man schnell: Immobilienfonds als Eigentümer sind weder grundsätzlich Fluch noch Segen für eine Stadt. Es gibt in Ludwigshafen positive wie negative Beispiele.

Positivbeispiele: Rhein-Galerie und Faktorhaus

Eine Immobilie, bei denen die Stadt von Anfang an Kontakt mit den Eigentümern – sogar direkt mit Fondsvertretern – hatte, sei die Rhein-Galerie, loben Schmitt und Dillinger. Das Einkaufscenter am Platz der Deutschen Einheit gehört einem Fonds der Union Investment (siehe „Zur Sache“). Das Center läuft gut, regelmäßig wird dort investiert und erneuert – erst kürzlich mehrere Millionen in eine Umgestaltung unter anderem des Food-Courts (wir berichteten). Auch beim Faktorhaus sieht es derzeit positiv aus. Das markante Gebäude am Berliner Platz wurde im November 2017 an die Schroder Real Estate KVG mbH verkauft. Das ist der deutsche Teil der internationalen Vermögensverwaltungsgesellschaft Schroders. Die Ludwigshafener Immobilie ist nun Teil eines Bestandsfonds. RHEINPFALZ-Informationen zufolge liegt die Vermietungsquote derzeit bei über 90 Prozent. Auch die WEG bestätigt die gute Auslastung.

Spezialfall Rheinblock

Ein spezieller Fall ist der Rheinblock – eine Gebäudezeile, die neben dem Sparkassen-Gebäude am Ludwigsplatz beginnt und sich in Richtung Rathaus-Center erstreckt. „Wir wussten, dass der Rheinblock eine Zeit lang auf dem Markt war“, sagt Schmitt. Laut Immobilienmarktbericht der Metropolregion Rhein-Neckar wurde er im vergangenen Jahr an Black Rock verkauft. Dabei handelt es sich um den weltweit größten Vermögensverwalter. Zuvor gehörten die Gebäude nach WEG-Informationen einem Londoner Fonds. Kontakt der Stadt zum Eigentümer gebe es bereits seit längerer Zeit nicht. „Das ist aber die absolute Ausnahme“, sagt Schmitt. Wenn es dazu Anlass gebe, versuche die WEG von sich aus, Kontakt mit den Eigentümern aufzunehmen. Doch die Immobilie Rheinblock sei aus Sicht der WEG „intakt“. Sowohl die Handelsflächen im unteren Geschoss wie auch die Wohnungen und Praxen seien gut belegt.

Redebedarf bei Rathaus-Center

Weniger gut steht es um das ehemalige Deutsche-Bank-Gebäude in der Ludwigstraße. Laut WEG gibt es derzeit nur noch einen Mieter. Der Rest des Gebäudes steht leer, die Passage darunter ist ungepflegt. „Die Situation ist nicht schön“, sagt Christian Schmitt. „Aber wir können die Eigentümer nicht zwingen, dass sie in ihre Immobilie investieren.“ Die Eigentümer haben ihre Anschrift in den Niederlanden, der Eigentümervertreter sitzt in München, Kontakt der Stadt gab es nach RHEINPFALZ-Informationen zu einem Vertreter aus Nordrhein-Westfalen. Anfang 2017 hatte die Hotelkette Dormero angekündigt, an dieser Stelle neu bauen zu wollen. Die Pläne liegen jedoch auf Eis (wir berichteten). Wie es mit dem Gebäude weitergeht? Dillinger weiß es nicht. Das derzeit meistdiskutierte Gebäude im Fonds-Eigentum ist wohl das Rathaus-Center. Zwischen der Fondsgesellschaft und der Stadt herrscht Uneinigkeit über Entschädigungszahlungen im Fall eines Teilabrisses – der wegen des geplanten Abrisses der Hochstraße Nord notwendig ist.