Landau Landau: Aus 258 Wohnungen 500 machen

Eine halb kommunale, halb privatwirtschaftliche Wohnungsbaugesellschaft ist laut einem Gutachten möglich.

Die gute Nachricht: Es ist möglich, zusammen mit Partnern in nur fünf bis zehn Jahren aus 258 kommunalen Wohnungen 500 zu machen. So hat es die Luwoge Consult GmbH aus Ludwigshafen ermittelt. Das Beratungsunternehmen ist eine 100-prozentige Tochter der BASF Wohnen + Bauen GmbH, die wiederum 30 Prozent der Anteile an der GAG hält, der Wohnungsbaugesellschaft der Stadt Ludwigshafen. Also Unternehmen mit Erfahrung auf jenem Feld, das Landau beackern will. Wie berichtet, würde die Stadt knapp über 50 Prozent der Anteile an dem Joint Venture halten und ihre Wohnungen im Wert von 11,6 Millionen Euro einbringen, die vom Gebäudemanagement (GML) verwaltet werden. Mit jeweils knapp 25 Prozent würden sich die Sparkasse Südliche Weinstraße und die Energie Südwest beteiligen und dafür jeweils 5,8 Millionen Euro einbringen, damit Kapital zum Bauen da ist. Während die Stadt nach Angaben von Oberbürgermeister Thomas Hirsch (CDU) mit einer „schwarzen Null“ zufrieden ist, erwarten private Partner eine Rendite. Nähere Angaben dazu lehnt der Oberbürgermeister zum jetzigen frühen Stand der Gespräche ab. Gebaut werden sollen vor allem bezahlbare Mietwohnungen in Mehrfamilienhäusern, weil alle GML-Wohnungen bereits Sozialwohnungen sind, erläutert GML-Chef Michael Götz. Am Ende soll die Wohnungsbaugesellschaft dann 65 Prozent Sozialwohnungen haben. Für knapp 90 Prozent seiner Wohnungen verlangt das GML Quadratmeter-Mieten unter 5,20 Euro, selbst die teuerste Wohnung liegt unter 5,70 Euro. Mehr noch: Knapp 20 Prozent der Wohnungen kosten nur 2,70 Euro bis 3,70 Euro pro Quadratmeter. Nach Landesvorgaben dürfen in Landau für Sozialwohnungen sechs Euro verlangt werden, oder sogar sieben Euro, wenn die Mieter über der Einkommensgrenze liegen. Für Oberbürgermeister Thomas Hirsch (CDU) liegt auf der Hand, dass sich der Stadtrat angesichts der „deutlich unterproportionalen Mieten“ mit der Frage moderater Mieterhöhungen befassen muss: „Unter Wert anbieten und Einzelne subventionieren, geht nicht.“ Das Luwoge-Gutachten geht von einer Miete von 6,30 Euro pro Quadratmeter im sozialen Wohnungsbau aus. Mieter über den Einkommensgrenzen müssten mit acht bis zehn Euro rechnen. Auf dem Markt werden im Schnitt (Stand November) in Landau 9,65 Euro verlangt, bei Wohnungen zwischen 40 und 80 Quadratmeter sogar 13,38 Euro. Für die gut 240 neu zu bauenden Wohnungen kalkuliert die Luwoge mit einem Investitionsbedarf von 42 Millionen Euro. Bei 11,6 Millionen Euro liquiden Mitteln müsste die Wohnungsbaugesellschaft 30,7 Millionen Euro leihen – eine laut Götz aufgrund der hohen Eigenkapitalquote unproblematische Summe. Die Luwoge-Berechnungen sehen zudem vor, die Baukosten bei 1900 Euro pro Quadratmeter zu deckeln – das ist laut Götz anspruchsvoll, aber machbar. „Die GAG schafft 1800“, sagt er. Möglich ist dies bei einfacher, aber barrierefreier Ausstattung, dem Verzicht auf Keller und Tiefgaragen und wenn man nach dem Baukastenprinzip sowie mit vorgefertigten Teilen baut. Nach Hirschs Angaben müssen auch die Rahmenbedingungen verändert werden. So müsse beispielsweise die Geschossflächenzahl (derzeit 0,7 in Landau) erhöht werden. Sie gibt das Maß der baulichen Nutzung eines Grundstücks an. Bei einem Wert von 0,7 dürfen auf einem 1000 Quadratmeter großen Grundstück 700 Quadratmeter Wohnfläche entstehen. Außerdem müsse über Stellplatzvorschriften, das Schließen von Baulücken und über Aufstockungen gesprochen werden. Nachverdichtungen sind an 16 Stellen möglich, also auf GML-Grundstücken. Dort können für 12,8 Millionen Euro 88 Wohnungen mit zusammen gut 6000 Quadratmetern Wohnfläche errichtet werden. Um das Gesamtziel zu erreichen, müssten dann noch 155 Wohnungen auf neu zu erwerbenden Grundstücken gebaut werden. Dabei hat die Luwoge einen Bodenrichtwert von 220 Euro angenommen. Dieser Wert wird in Godramstein und Nußdorf überschritten, ist im übrigen Stadtgebiet aber realistisch. Gebaut werden sollen 20 Prozent Single-Wohnungen, 60 Prozent Zwei- bis Dreizimmerwohnungen sowie 20 Prozent Familienwohnungen. Kommentar