Frankenthal 
Sozialquote im Wohnungsbau ausgesetzt
Es war eine jener konstruktiv-kritischen Debatten im Stadtrat, an deren Ende eine Gewissensentscheidung stand. Die Grundsatzfrage: Entsteht in Frankenthal durch das ungehinderte Spiel der Marktkräfte ausreichend bezahlbarer Wohnraum auch für diejenigen, die es nicht so dicke haben oder muss die Politik Investoren behutsam dirigieren, damit sie das knappe Gut freier Flächen fair aufteilen und nicht exklusiv zubauen?
2019 wollte der Frankenthaler Stadtrat der Vernachlässigung des geförderten Wohnungsbaus nicht länger tatenlos zusehen. Einstimmig hatte er beschlossen, regulierend in den Wohnungsmarkt einzugreifen und einen Steuerungsmechanismus für einen im Wortsinn sozialen Wohnungsbau einzuführen. Das Kalkül ging nicht auf. Fünf Jahre später führte die nüchterne Erkenntnis, dass von privater Hand seitdem überhaupt kein Wohnraum im größeren Stil auf dem freien Markt geschaffen worden ist, nun zu einem Einlenken. Eine Sozialquote wird nach dem Willen der Mehrheit in der jüngsten Sitzung zwar nicht abgeschafft, sie wird aber – beginnend mit dem neuen Jahr – bis Ende 2026 zunächst ausgesetzt.
Die unter CDU-Oberbürgermeister Martin Hebich verabschiedete Richtlinie machte privaten Bauherren seinerzeit zur Auflage, bei der Planung von mehr als zehn Wohnungen 30 Prozent davon als geförderten (früher: sozialen) Wohnraum anzubieten. Alternativ könnten andere soziale Kriterien geltend gemacht werden, etwa seniorengerechte oder barrierefreie Planungen. Bei 700 neuen Wohneinheiten, für die die Stadt in den kommenden Jahren Baurecht schaffen will, müssten demnach in 210 solche sozialen Komponenten berücksichtigt werden.
Auf der Roadmap
Größere Städte wie Ludwigshafen oder Speyer können sich mit eigenen kommunalen Wohnungsbaugesellschaften oder -genossenschaften behelfen, die ein Augenmerk auf einen solchen Mix beim Wohnungsbau haben. Oder vom kommunal besetzten Aufsichtsrat dazu aufgefordert werden. Chef der Ludwigshafener GAG ist etwa der frühere Bürgermeister und Sozialdezernent Wolfgang van Vliet.
In Frankenthal hat die Baugesellschaft (BGF) knapp 1900 Wohnungen im Bestand. Bürgermeister Bernd Knöppel hatte als OB-Kandidat der CDU im Frühjahr 2023 angekündigt, mit ihr und den Heidenheimer Gesellschaftern ein neues Wohnungsbauprogramm auflegen zu wollen, um insbesondere im Geschosswohnungsbau neue Angebote zu schaffen. Diese Pläne haben sich seitdem nicht konkretisiert. Oberbürgermeister ist bekanntlich nicht Knöppel geworden, sondern Nicolas Meyer (FWG). Im Gespräch mit der RHEINPFALZ kurz vor Weihnachten hatte dieser angekündigt, die Gespräche mit der BGF zu intensivieren. „Wir lassen nicht locker in unseren Bemühungen, geförderten Wohnraum zu schaffen.“
Ein „Aktionsbündnis bezahlbares Wohnen“ hat die Arbeit aufgenommen. Die Stadt hat im Frühjahr eine Roadmap Wohnungsbau aufgesetzt und den Segen des Stadtrats erhalten. In fünf Etappen will sie damit bis Mitte 2025 neuen Wohnraum schaffen. Am Ende des ersten Abschnitts sieht sie auf dem Sternjakob-Areal, in Lauterecken-Nord, auf dem ehemaligen Real-Gelände in Studernheim sowie nördlich des Jakobsplatzes bis zu 700 neue Wohneinheiten. Auf der zweiten Etappe will die Stadt Flächen westlich des Hauptbahnhofs in den Blick nehmen, auf denen Bauherren mittel- bis langfristig bis zu weitere 500 Wohneinheiten realisieren könnten.
Unter Zugzwang
Unter der Auflage der – nun ausgesetzten – Sozialquote ist der großflächige Wohnungsbau in Frankenthal durch private Investoren weitgehend zum Erliegen gekommen. „Wir haben seit Jahren keinen nennenswerten neuen bezahlbaren Wohnraum geschaffen. Diesen Stillstand müssen wir überwinden“, forderte Meyer in der jüngsten Stadtratssitzung Mitte Dezember. Konkret plagt den Stadtvorstand die Sorge, dass sich der Investor zurückziehen könnte, der auf dem einstigen Sternjakob-Werksgelände rund 350 neue Wohneinheiten bauen will – und damit allein die Hälfte der ersten Etappe auf der Roadmap allein bewältigen würde.
Bis Ende März 2025 muss Klarheit geschaffen werden. So lange kann die Deutsche Bauwert AG (DBA/Baden-Baden) für die beiden größten der insgesamt drei Teilgrundstücke von ihrem Rücktrittsrecht vom Kaufvertrag Gebrauch machen. Das befürchtet der OB, hätte die Stadt rigoros an der Sozialquote festgehalten. „Wir müssen bis 2025 Baurecht schaffen, damit die Bagger in Frankenthal endlich rollen und Frankenthal im Landesvergleich beim Wohnungsbau nicht länger Schlusslicht ist“, appellierte Meyer an den Stadtrat.
Andere Investoren seien mit dem expliziten Verweis auf die Sozialquote abgesprungen, „manche schon zweimal, und wir konnten sie wieder zurück an den Verhandlungstisch bringen“, berichtete der OB. „Aktuell haben wir das Heft des Handelns nicht in der Hand. Da wollen sich private Investoren nicht vorschreiben lassen, was sie auf privaten Grundstücken dürfen und was nicht.“
„Einige Krisen weiter“
Mit Ausnahme der SPD- und Grünen-Fraktion folgte die Mehrheit im Stadtrat dem OB letztlich. Die Idee einer Quotierung sei in einer anderen, wirtschaftlich stabileren Zeit gefallen, begründete Claus Heinrich Hamm den Rückhalt durch die Freie Wählergruppe, der stärksten Fraktion im Rat. „Mittlerweile sind wir einige Krisen und Kostensteigerungen weiter. Dieser neuen Realität müssen wir uns stellen.“ Private Investoren engagierten sich nicht zu karitativen Zwecken, „sie müssen so bauen dürfen, dass sie Geld verdienen können“. OB Meyer mache die Quote nicht platt, wie gegen ihn agitiert werde. „Sie auszusetzen bedeutet vielmehr, dass überhaupt wieder Wohnraum geschaffen wird. Wer gegen die Aussetzung stimmt, stimmt letztlich gegen neue Wohnungen.“
Das sehen SPD und Grüne ganz anders. Grünen-Sprecherin Ute Hatzfeld-Baumann wurde in ihrer Argumentation noch deutlicher als ihre SPD-Kollegin Aylin Höppner, die zuletzt in der Sitzung des Stadtentwicklungsausschusses einen Antrag pro Quote eingebracht hatte. „Die Einkommensschwachen von heute dürfen doch nicht büßen für die Fehler der Vergangenheit“, bat Höppner. Zur prozentualen Höhe der Sozialquote zeigte sie sich gesprächsbereit.
„Kapitulation vorm Kapital“
„Dann können wir sie auch gleich ganz abschaffen“, empörte sich Hatzfeld-Baumann höflich, aber bestimmt im Stadtrat. Selbst wenn in den beiden Jahren mit Schonfrist Bauaktivitäten starteten, „wäre danach mit großen Projekten jedenfalls auf absehbare Zeit Schluss“. Im Nachgang gehen die Grünen mit der Entscheidung noch härter ins Gericht. „Nun ist es passiert: Die Stadt hat der Erpressung durch einen Investor nachgegeben“, leiten sie eine Pressemitteilung unter der Überschrift „Kapitulation vor dem Kapital“ ein.
„Es wird einen Zuzug von Auswärtigen geben, die die angenehme Atmosphäre Frankenthals und seine gute Verkehrsanbindung der Hektik der Großstadt vorziehen. Für Menschen mit geringem Einkommen bleibt nur ein steigender Mietspiegel“, prognostiziert die Fraktion. Die Folge aus ihrer Sicht: steigende Anträge auf Wohngeld und damit letztlich mehr Kosten für den Steuerzahler. „OB Meyer hat eine Trendwende im Wohnungsbau versprochen. Der Trend geht in Richtung Kapital, das Gemeinwohl bleibt auf der Strecke“, bilanzieren die Grünen. Zur Ehrenrettung schlagen sie vor, dass die Stadt ein Grundstück am Ziegelhofweg in Erbpacht „interessierten Investoren mit sozialem Gewissen“ anbietet. „Das wäre ein Anfang“ – nachdem sie jedenfalls die Sozialquote im Wohnungsbau am Ende sehen.
„Wir drücken nicht auf die Stopp-Taste, wir eröffnen Spielräume“, hält der OB dagegen. Die habe es in einem engen Rahmen auch bereits mit der Quote gegeben, aber potenzielle Investoren hätten diese Klimmzüge nicht mitmachen wollen. Jetzt setzt Meyer auf die neue Gestaltungsfreiheit. „Die Sozialquote hätte weitere Jahre des Stillstands auf städtischen Großbaustellen zur Folge gehabt“, so seine Prognose, „Jetzt wird endlich wieder gebaut.“